Dự án đất nền đang âm thầm trở lại đường đua bán hàng.

Ân thầm mở bán

Trong quý I vừa qua, thị trường bất động sản Bình Dương xuất hiện Dự án Alana City tại huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương, do Công ty cổ phần Tập đoàn Phương Trường An làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên diện tích hơn 41 ha, gồm 2.760 sản phẩm đất nền phân lô, đã xong hạ tầng nội khu cũng như tiện ích trường học. Theo chủ đầu tư, giá bán hiện nay của Dự án là từ 14 tới 18 triệu đồng/m2.

Tại Long An, một dự án đang được mở bán mang tên King Hill Residences do Công ty TNHH Sản xuất Dịch vụ Thương mại Xây dựng Đạt Quang Minh làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích 20 ha, tại huyện Bến Lức với hơn 600 sản phẩm đất nền phân lô. Dự án đã hoàn thiện hạ tầng nội khu, giá bán từ 25 tới 28 triệu đồng/m2.

Tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, Dự án Khu đô thị An Huy Mỹ Việt đang âm thầm bán hàng. Dự án được phát triển trên diện tích đất 60 ha, do Tập đoàn An Huy Group làm chủ đầu tư. Với 2.500 sản phẩm đất nền, Dự án có giá bán 28 triệu đồng/m2, đang xây dựng hạ tầng giai đoạn I.

Thị trường đất nền đang có 3 dòng sản phẩm: sản phẩm thứ cấp (sản phẩm được mua và bán lại), sơ cấp (dòng sản phẩm mới mở bán) và đất nền phân lô tách thửa. Dòng đất nền phân lô tách thửa đang được khách hàng lựa chọn nhiều nhất bởi tính an toàn về pháp lý, có thể dễ dàng ra hàng, biên đội lợi nhuận tăng nhanh.

- Ông Lê Hoàng Anh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh bất động sản West Land 

Theo số liệu vừa được đơn vị nghiên cứu thị trường DKRA công bố, phân khúc đất nền trong quý I/2025 có nhiều khởi sắc trong tiêu thụ. Cụ thể, 3 tháng qua, thị trường phía Nam có 6.536 sản phẩm được chào bán, trong đó 430 sản phẩm được giao dịch thành công, tăng 6,1 lần so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, Long An chiếm 32%, đứng đầu các tỉnh có sản phẩm chào bán, tiếp đó là Bình Dương với 28%, Đồng Nai với 22% và TP.HCM chỉ chiếm 5%.

Theo DKRA, nguồn cung đất nền trong quý I/2025 chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán nhiều năm trước, hiện còn hàng tồn kho, trong khi các dự án mới vẫn khan hiếm. Mức giá cũng đầy biến động, hiện giá đất nền tại TP.HCM cao nhất là từ 16 tới 140 triệu đồng/m2, tại Đồng Nai là từ 12,5 tới 90 triệu đồng/m2, Bình Dương từ 9 tới 75 triệu đồng/m2, Long An từ 10 đến 60 triệu đồng/m2. So với năm 2024, giá bán đã tăng từ 2 đến 6% tùy từng khu vực.

Tuy nhiên, điểm sáng của phân khúc này là tiêu thụ có tín hiệu tích cực, lượng giao dịch thành công tăng và phần lớn ghi nhận tại thị trường Bình Dương.

Ông Lê Hoàng Anh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Kinh doanh bất động sản West Land cho biết, thị trường đất nền trầm lắng trong thời gian qua là do khách hàng không mấy mặn mà với dòng sản phẩm này, các địa phương cũng không cấp phép cho các dự án phân lô bán nền dẫn tới việc khan hiếm sản phẩm. Điều quan trọng là, giá đất nền đã lên cao, trong khi biên độ lợi nhuận thu về thấp, tính rủi ro trong đầu tư đang khá cao.

Thị trường đang dần thay đổi

Nhận định về phân khúc thị trường đất nền trong quý II/2025, ông Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trường Sơn cho rằng, nguồn cung sẽ tăng nhẹ so với quý I, chủ yếu là các dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo, dự kiến khoảng 650 sản phẩm.

Long An, Bình Dương, Đồng Nai sẽ là các địa phương có lượng sản phẩm bán ra nhiều nhất ở phía Nam. TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ hiếm dự án mới, trong đó TP.HCM sẽ phát triển các sản phẩm phân lô tách thửa ở các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

“Sức mua sẽ có nhiều tín hiệu tích cực, giao dịch sẽ tăng nhưng không nhiều như những năm 2019 đổ về trước, do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Trong đó, giao dịch thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý đầy đủ, được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng hoặc nằm cạnh các dự án lớn. Giá bán cũng tiếp tục tăng từ 3 tới 5% so với quý trước, do tác động từ các thông tin sáp nhập tỉnh thành, cũng như chi phí đầu tư dự án”, ông Tuấn nói.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang có thay đổi và các dự án đất nền phân lô sẽ khan hiếm trong thời gian tới. Điều này đến từ các quy định của các tỉnh khi hạn chế dự án phân lô bán nền, chuyển qua các dự án nhà phố.

Bên cạnh đó, hiện các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dòng sản phẩm này, vì khó bán, chi phí đầu vào rất cao, trong khi việc xây dựng dự án nhà phố có pháp lý nhanh, lợi nhuận thu về tốt hơn và dễ bán hơn. Nhà đầu tư cũng không mấy mặn mà với phân khúc đất nền, mà chuyển sang đầu tư chung cư, nhà phố và đất nền tách thửa bởi tính hiệu quả trong đầu tư.

“Trong những năm tới, phân khúc này sẽ dần dần được thay thế. Nhìn tổng thể hiện nay, đa phần các dự án phân lô bán nền không có người ở, người mua chủ yếu là nhà đầu tư”, ông Lê Tuấn nhận định.