Phía Nam chiếm ưu thế

Thời gian qua, trong dòng vốn FDI đổ vào các dự án bất động sản ở Việt Nam, miền Bắc tỏ ra lép vế hơn so với miền Nam và miền Trung.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, khi đề cập sự khác biệt này, có thể kể đến loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đây là loại hình bất động sản mà sự quan tâm của nhà đầu tư rõ ràng đang tập trung vào khu vực miền Trung và miền Nam.

Những bãi biển đẹp, nắng ấm quanh năm ở miền Nam, miền Trung là địa chỉ hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

“Lý do của sự phân hóa này là sự khác biệt về khí hậu và đặc tính bờ biển. Các nhà đầu tư loại hình bất động sản này chủ yếu tìm kiếm khu vực nhiệt đới, khí hậu ấm và ít mưa kết hợp với bãi biển đẹp. Đây chính là điều làm nên sự hấp dẫn của Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc, cũng như các địa điểm du lịch khác dọc bờ biển Việt Nam trong mắt các tập đoàn kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng”, ông Khương nói.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tư vấn thị trường CBRE Hà Nội, nhìn vào bức tranh về thu hút FDI từ trước đến nay, không khó để nhận ra dòng vốn này chảy về thị trường phía Nam nhiều hơn so với phía Bắc, do quy mô kinh tế phía Nam lớn và sôi động hơn. Với lĩnh vực bất động sản, doanh số bán nhà ở TP.HCM cao hơn ở Hà Nội từ 2 - 3 lần. Chúng ta có thể thấy điều tương tự ở Hà Nội sau khi đã xảy ra ở TP.HCM 2 - 3 năm trước.

“Ngoài yếu tố thị trường lớn hơn và đi trước, thì cộng đồng người nước ngoài, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài ở TP.HCM cũng lớn hơn Hà Nội. Đây chính là lý do khiến dòng vốn FDI chảy vào thị trường phía Nam nhiều hơn”, bà An nói.

Tuy nhiên, bà An cho biết, thời gian gần đây, đã có nhiều nhà đầu tư ngoại đến từ Singapore, Hàn Quốc quan tâm đến thị trường phía Bắc. Cũng có một số nhà đầu tư Nhật Bản và một số quốc gia khác quan tâm đến thị trường bất động sản Hà Nội. Thời gian tới, dòng vốn FDI chảy vào Hà Nội sẽ tăng lên do mức độ cạnh tranh trên thị trường này thấp hơn ở TP.HCM.

Ở góc nhìn khác, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, năm 2018 sẽ ghi nhận mức tăng trưởng về lượng vốn FDI đổ vào khu vực phía Bắc. Ở phía Nam, giá đang chạm tới điểm bất ổn định cho chủ đầu tư trong việc xây dựng các dự án bất động sản nhà ở, thương mại hay công nghiệp. Chênh lệch về giá trị cơ bản của đất đai so với giá bán hoặc giá thuê có thể gây ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư ở phía Bắc.

Năm 2017, vốn FDI đổ vào bất động sản cao thứ 3 trong các lĩnh vực.

Tuy nhiên, khu vực phía Nam, tiêu biểu là TP.HCM, vốn được xem là trung tâm kinh tế của cả nước và đang nhận được dòng vốn đầu tư từ các nước châu Á - Thái Bình Dương và các khu vực khác đổ vào các phân khúc bất động sản. Từ trước đến nay, nhiều công ty đa quốc gia thường đặt trụ sở ở TP.HCM, kéo theo dòng vốn đầu tư đổ vào phía Nam và các dịch vụ khác cũng tăng theo, như bán lẻ hoặc chuỗi cung ứng bổ trợ cho các ngành khác.

“Ngoài ra, dân số lớn, luôn có sẵn lực lượng lao động cũng trở thành động lực thúc đẩy sự phát triển các dự án nhà ở trong Thành phố”, ông Crane cho biết thêm. 

Theo dự báo của giới chuyên gia, với kế hoạch phát triển các đặc khu và việc cho phép mở casino, rất có thể dòng vốn ngoại thời gian tới sẽ đổ thêm về các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gắn với loại hình giải trí đặc thù này. “Việc nhà đầu tư ngoại mặn mà với bất động sản nghỉ dưỡng gắn với casino không phải là điều lạ, vì đây là lĩnh vực hấp dẫn, nhưng Việt Nam chưa cho mở một cách đại trà. Họ nhìn thấy đó là thị trường tiềm năng nên rất muốn đặt chân vào trước để đầu tư”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Liều doping cần thiết cho thị trường

Sự xuất hiện của dòng vốn ngoại đã mang đến nhiều lợi ích cho thị trường, đem lại một nguồn lực phát triển bổ sung, giúp đẩy nhanh hơn nữa quá trình tăng trưởng của Việt Nam. Sự hiện diện của các nhà đầu tư ngoại sẽ đem tới thị trường những chuyên môn, kinh nghiệm phát triển ở tất cả các lĩnh vực và phân khúc, giúp đưa thị trường Việt Nam đến gần hơn với các nước phát triển trong khu vực.

Việc thị trường trở nên đa dạng về thành phần tham dự sẽ hỗ trợ cho sự phát triển để trở thành một thị trường bền vững. Các ý kiến và quan điểm cũng như chiến lược ngắn và dài hạn khác nhau từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước là yếu tố quan trọng để đem lại sự cân bằng về cách đầu tư, sản phẩm và thanh khoản tốt được tạo ra cho các thương vụ M&A, hợp tác phát triển, từ đó thị trường có thể tăng trưởng một cách khỏe mạnh.

Dòng vốn FDI giúp Việt Nam có thêm các khu đô thị hiện đại, văn minh.

Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh, cả lĩnh vực phân phối và phát triển, sẽ đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà, khi các công ty phải luôn trong một áp lực phát triển từ một thị trường lớn, từ đó phải tích cực tìm kiếm các giải pháp mới, không ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm.

Ngoài ra, việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản. Hệ thống tài chính - ngân hàng sẽ có thể sử dụng nguồn vốn cho các lĩnh vực khác như nông nghiệp, sản xuất, dịch vụ, thay vì tập trung vào khu vực phát triển bất động sản.

Không chỉ mang đến nguồn vốn lớn, sự xuất hiện của dòng vốn FDI cũng đồng thời mang đến các nhà đầu tư có hàng chục, hàng trăm năm kinh nghiệm xây dựng nhà ở và các sản phẩm bất động sản khác, thiết kế, kết nối hạ tầng với nhau. Tức là thị tường còn được đón nhận thêm cả kinh nghiệm, sự ưu việt từ các thị trường phát triển trong phát triển sản phẩm, chứ không chỉ đơn thuần là dòng vốn lớn.

Áp lực cho khối nội

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bắt đầu hội nhập với thị trường chung của khu vực và thế giới. Do đó, các doanh nghiệp khi tham gia nền kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế phải luôn sẵn sàng để có thể thay đổi, đổi mới và cạnh tranh khi cần thiết, vì sự cạnh tranh có thể tạo áp lực bất cứ lúc nào, không chỉ từ nội địa mà đặc biệt là từ các thị trường khác.

Việc nhà đầu tư ngoại mặn mà với bất động sản nghỉ dưỡng gắn với casino không phải là điều lạ, vì đây là lĩnh vực hấp dẫn, nhưng Việt Nam chưa cho mở một cách đại trà. Họ nhìn thấy đó là thị trường tiềm năng nên rất muốn đặt chân vào trước để đầu tư.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

“Với người sử dụng sản phẩm, thị trường và nền kinh tế, sự tham gia của các doanh nghiệp ngoại chính là động lực giúp thị trường trưởng thành nhờ kinh nghiệm và chuyên môn mà họ mang đến. Bên cạnh đó, sự cạnh tranh sẽ thúc đẩy các bên tham gia phải đặt nhiều tài nguyên vào chiến lược phát triển dài lâu, nghiên cứu cải tiến sản phẩm, năng lực quản trị để có thể tránh bị đào thải. Một thị trường mở, phát triển tích cực như vậy sẽ đem lại rất nhiều lợi ích cho người tiêu dùng”, ông Khương nhấn mạnh.

Còn theo bà An, các nhà đầu tư ngoại sẽ mang đến nhiều hơn các sản phẩm chất lượng, quá trình vận hành linh hoạt, chuyên nghiệp. Điều này cũng tạo nên những áp lực nhất định cho các doanh nghiệp trong nước. “Nhưng tôi cho rằng, đây là những áp lực tích cực và cần thiết để các doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện mình”, bà An nói.

Theo ông Alex Crane, áp lực với các doanh nghiệp nội còn tuỳ thuộc vào hàng loạt yếu tố như: các doanh nghiệp trong nước nhận vốn từ nhà đầu tư nào, nhận định được họ là ai, có vị thế ra sao, danh mục đầu tư, cách thức sử dụng vốn nước ngoài và vốn chủ sở hữu. Vốn đầu tư nước ngoài có thể đi kèm những ràng buộc và đôi khi trở thành gánh nặng đối với các doanh nghiệp trong nước, hoặc sẽ trở thành một mối quan hệ đối tác vững mạnh, mang lại cả nguồn vốn về tài lực và vật lực cho doanh nghiệp.

“Năm 2018, sẽ còn nhiều doanh nghiệp trong nước tiếp cận được dòng vốn nước ngoài. Cushman & Wakefield đang làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài để tư vấn cho họ các danh mục trong nước một cách hiệu quả nhất”, đại diện Cushman & Wakefield cho biết.

Còn đó những băn khoăn

“Hút được nhiều vốn FDI là tốt, nhưng nếu vốn đầu tư đổ quá nhiều vào bất động sản thì cũng cần phải xem xét. Đặc biệt, nếu dòng vốn chủ yếu chạy vào các sản phẩm bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng thì sẽ làm nóng thị trường, làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc đó, chứ không tạo ra lực đẩy cho kinh tế, xã hội”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Theo các chuyên gia, nếu vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản phục vụ các nhu cầu bức thiết của xã hội như bất động sản dành cho người thu nhập thấp, trung bình, bất động sản công nghiệp thì rất tốt, nên khuyến khích và cần đẩy mạnh việc thu hút vốn vào phân khúc này.

Để làm được điều này, chúng ta cần có những thống kê, tổng hợp một cách đầy đủ về vốn FDI trong bất động sản, để xem cơ cấu dòng vốn đổ vào các phân khúc ra sao. Từ đó, có cái nhìn chính xác và cân nhắc có nên tiếp tục khuyến khích FDI đổ vào bất động sản không, hay cần có sự điều chỉnh cho hợp lý, tránh phát triển nóng và tạo ra sự dư thừa nguồn cung ở một số phân khúc.