Nhiều chủ chung cư mini khẩn trương trang bị thêm hệ thống phòng cháy, chữa cháy, sau hàng loạt vụ hỏa hoạn.    Ảnh: Thanh Vũ

Buộc phải tăng giá thuê để bù vốn

Mới đây, Công an TP. Hà Nội đã yêu cầu 22 chung cư mini dừng hoạt động và tạm đình chỉ 14 trường hợp, do không đảm bảo các điều kiện về an toàn phòng cháy, chữa cháy. Trước thông tin trên, nhiều người lo ngại giá thuê của dòng sản phẩm này sẽ tăng mạnh, do các chủ đầu tư phải bù vốn từ việc mua thêm trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, thực tế đang phản ánh một kết quả khác.

Sinh sống tại một căn hộ chung cư mini đi thuê ở quận Bắc Từ Liêm, chị Tú Nhi (kế toán) cho hay, chủ đầu tư gần đây đã trang bị thêm thiết bị báo cháy cho từng phòng, nhưng giá thuê một căn 22 m2 vẫn bảo toàn ở mức 2,9 triệu đồng/tháng. Tuy vậy, cư dân sẽ phải đóng thêm một khoản phí định kỳ có tên là “điện phòng cháy” với giá 36.000 đồng/tháng.

Chị Tú Uyên (sinh viên) cho biết, bản thân đang thuê một căn hộ chung cư mini 30 m2 tại quận Hoàng Mai. Các hệ thống phòng cháy, chữa cháy và thang thoát hiểm đã được chủ đầu tư trang bị thêm từ đầu năm. Tuy nhiên, giá thuê vẫn được giữ nguyên ở mức 4,6 triệu đồng/tháng.

Theo bà Phạm Phương Linh, CEO của Sanyhome - đơn vị chuyên phát triển bất động sản tạo dòng tiền (dòng bất động sản tạo lợi nhuận theo chu kỳ), chi phí đầu tư cho hệ thống phòng cháy, chữa cháy tại các chung cư mini có diện tích đất khoảng 100 m2 khoảng 400 - 600 triệu đồng. “Đây là khoản chi phí không nhỏ, nhưng so với việc đảm bảo an toàn của cả một tòa nhà thì không quá lớn. Sau khi nâng cấp hệ thống phòng cháy, chữa cháy, các chủ đầu tư cũng chỉ tăng giá thuê tối đa khoảng 10 - 15% để bù vốn”, bà Linh nói.

CEO của Sanyhome cho biết, phân khúc chung cư mini tập trung nhắm tới tệp khách hàng có mức thu nhập từ trung bình đổ xuống. Đây là nhóm đối tượng đặc biệt nhạy cảm đối với các biến động giá cả. Do đó, nếu tiền thuê tăng quá cao, dự án sẽ rất khó giữ được khách.

Trên địa bàn các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, căn hộ chung cư mini có giá bán khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, còn giá thuê dao động khoảng 3,5 - 5 triệu đồng/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của dòng sản phẩm này luôn ở mức cao.

So với chung cư thương mại, giá bán/thuê của “phiên bản mini” đang thấp hơn 2 - 3 lần. Hiện giá căn hộ chung cư mới tại Hà Nội ở mức 50 - 70 triệu đồng/m2; giá thuê lên tới 14 triệu đồng/tháng. Với những căn hộ studio tại ngoại thành, mức giá bán đã leo tới 43 triệu đồng/m2; giá thuê cũng chạm mức 8 triệu đồng/tháng.

Thị trường không còn dễ dàng đối với các nhà đầu tư mới

Theo ông Trần Vũ, Giám đốc kinh doanh Công ty Xây dựng DHCONS, việc xây chung cư mini yêu cầu vốn đầu tư ban đầu tương đối thấp. Đơn giá xây dựng của dòng sản phẩm này trung bình chỉ khoảng 6 - 6,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá xây dựng nhà ở trung bình lên tới 6,5 triệu đồng/m2.

“Giá trị nội thất trung bình cho mỗi căn hộ chung cư mini chỉ rơi vào khoảng 30 - 50 triệu đồng/căn, tùy phân khúc hay diện tích cho thuê. Đa phần các đơn vị sẽ tập trung vào việc tối ưu công năng, thay vì tính thẩm mỹ của sản phẩm”, ông Vũ chia sẻ.

Ngoài ra, chung cư mini thường có quy mô nhỏ, quỹ phòng ít, kết cấu tòa nhà đơn giản, không yêu cầu kỹ thuật thi công phức tạp. Do đó, thời gian để hoàn thành chung cư mini thường chỉ kéo dài khoảng 8 tháng cho một tòa cao 5 - 7 tầng.

Trao đổi với phóng viên, ông Đức Minh, một chủ chung cư mini tại quận Thanh Xuân khẳng định, chung cư mini từng là một phân khúc “hái ra tiền” cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường đang trở nên khốc liệt hơn, đặc biệt là với các “tay chơi” mới.

“Các chung cư mini 7 tầng trở lên sẽ phải có giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy. Các dự án cũ còn được cơ quan chức năng ‘du di’ để khắc phục. Tuy nhiên, với công trình mới, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, chủ đầu tư sẽ gần như không có lãi”, vị chủ chung cư mini thành thật.

Theo ông Đức Minh, nhiều chủ đầu tư chung cư mini hiện chỉ xây đúng 7 tầng để “né” việc phải đáp ứng các giấy chứng nhận, văn bản thẩm duyệt. Bên cạnh đó, họ cũng có xu hướng tìm đến các khu vực như Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Thanh Trì… để phát triển dự án, do ưu thế về quỹ đất rộng và giá thành phải chăng.

“Đối với các chung cư mini hiện tại, chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận tốt nhờ dòng tiền cho thuê ổn định. Tuy nhiên, với các dự án trong tương lai, họ sẽ phải tính toán rất kỹ việc tối ưu cách vận hành, do chi phí có thể bị đội lên”, ông Minh chia sẻ.

Chủ chung cư mini này gợi ý, những dự án có mặt tiền đẹp có thể tận dụng tầng 1 và 2 để cho thuê văn phòng, cửa hàng. Ngoài ra, với những căn trống, chủ nhà có thể tính đến việc cho thuê theo giờ dưới dạng homestay. Thậm chí, diện tích mỗi căn có thể chia nhỏ xuống khoảng 20 m2 và bài trí nơi ngủ theo kiểu gác lửng, từ đó tối đa hóa số phòng cho thuê.