Những phân khúc ngược dòng

Tập đoàn Danh Khôi vừa có khảo sát ghi nhận tình hình thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay. Theo đó, tác động lớn nhất với thị trường bất động sản thời gian vừa qua là áp lực tâm lý dịch bệnh đè nặng, khiến cho thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh.

“Tuy nhiên, có một sự khác biệt lớn của thị trường hiện nay so với các cuộc khủng hoảng trước đây, là dù khó khăn, nhưng chủ yếu khó khăn về sự đình trệ thanh khoản chứ thị trường không diễn ra các đợt bán tháo như giai đoạn 2008 - 2009”, ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi nhận định, đồng thời cho rằng, thời gian qua chính là giai đoạn “thử lửa” sức đề kháng của thị trường, của từng phân khúc và các chủ đầu tư.

Trong báo cáo mới đây nhất của Bộ Xây dựng đánh giá về thị trường bất động sản quý I/2020 cho thấy, từ đầu năm đến nay, dù thanh khoản thị trường có sụt giảm mạnh, nhưng giá cả ở nhiều khu vực, nhiều phân khúc thị trường chẳng những không giảm, mà còn điều chỉnh tăng. Trong đó, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019 (đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,57%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 2,51%). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn ở các đô thị

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,50% so với cùng kỳ năm 2019 (đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,78%).

Còn theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, từ đầu tháng 5/2020 đến nay, sau hơn một tuần kết thúc giãn cách xã hội, hoạt động giao dịch thứ cấp trên thị trường, đặc biệt là thị trường căn hộ đã trở nên sôi động và giá cả giao dịch dường như đã thiết lập nên một bằng giá mới, đặc biệt là với các dự án căn hộ do các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng tốt có mức giá tăng mạnh từ 30 - 40%, thậm chí cao hơn so với quý cuối năm 2019.

Phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật tại TP.HCM như căn hộ hay đất nền không lo ngại về tính thanh khoản, do bản chất của phân khúc này là nguồn cung khá khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao. Đó là chưa kể, gần đây, làn sóng Việt kiều về nước gia tăng mạnh mẽ, trong đó có nhiều người sẽ ở lại nên nhu cầu nhà ở càng tăng cao hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Đơn cử, dự án Flora Novia mặt tiền đường Phạm Văn Đồng thuộc quận Thủ Đức, TP.HCM do Nam Long làm chủ đầu tư được công bố bán ra các đợt từ cuối năm 2018 và năm 2019 với mức giá trung bình chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà. Theo ghi nhận từ các môi giới trên thị trường thứ cấp của dự án Flora Novia, giá giao dịch của sản phẩm dự án này hiện trung bình vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông, liền kề với dự án Flora Novia đã đưa vào sử dụng, cũng có mức giá tăng khá cao, trung bình tăng khoảng 500 - 700 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Ngoài những dự án trên, theo ghi nhận, hầu hết các dự án căn hộ đã hoàn thành hoặc sắp bàn giao nhà rất khan hiếm nguồn cung, người mua nhiều, nhưng người bán ít dẫn đến giá bán vẫn tăng đều. Chẳng hạn, tại dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019 có giá bán tăng từ 50 - 70% so với lúc mở bán. Dự án Centum Wealth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, được công bố bán ra thị trường đầu năm 2019 với mức giá trung bình khoảng 28 triệu đồng/m2, hiện cũng đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 38 - 40 triệu đồng/m2.

Ông Dương Quốc Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thuduc House tiết lộ, hiện dự án này còn 108 căn hộ, dự kiến sớm công bố bán ra thị trường, nhưng giá bán không dưới 40 triệu đồng/m2, do tiền sử dụng đất tăng cao.

Với phân khúc nhà ở riêng lẻ ở TP.HCM, Báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019. Bất động sản du lịch, giá vẫn không thay đổi so với năm 2019. Riêng với phân khúc đất nền ven biển vẫn là kênh đầu tư nhận được sự quan tâm khá lớn của giới đầu tư

Thị trường phát triển theo chiều sâu

Nhận định chung về thị trường bất động sản thời gian tới, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Trong bối cảnh thị trường sắp tới cũng vậy, sẽ có sự đan xen giữa khó khăn và cơ hội.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam cho rằng, năm 2020 có thể thị trường về tổng thể sẽ giảm thanh khoản hơn so với giai đoạn 2017 - 2019, tuy nhiên giao dịch vẫn ổn định đối với những thị trường có tính bền vững cao như TP.HCM, Hà Nội. Song song đó, giá bán cũng có thể bị điều chỉnh do một số nhà đầu tư không trường vốn phải bán ra để xoay xở dòng tiền để thích nghi với những diễn biến ngắn hạn của thị trường, nhưng điều này chỉ mang tính cục bộ.

Lúc này, thương hiệu của các chủ đầu tư, nhà phát triển, công ty dịch vụ môi giới có uy tín, có sản phẩm đã kiểm chứng, bề dày kinh nghiệm sẽ được khách hàng đặt niềm tin. Đây là một trong những tiêu chí giúp khách hàng chọn lựa sản phẩm tốt và có độ an toàn cao. 

“Tuy thị trường đang đối mặt không ít khó khăn và thách thức, nhưng vẫn có rất nhiều lựa chọn tốt trong bối cảnh này. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên có quan điểm đầu tư rõ ràng, chiến lược đầu tư mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng”, ông Lâm nhận định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, không thể phủ nhận tác động từ dịch Covid-19 đến các ngành nghề nói chung và bất động sản nói riêng, song đây là khó khăn mang tính tạm thời, về lâu dài không thể kìm hãm sự phát triển của thị trường.

“Có thể trong ngắn hạn, dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ, đầu tư ở các khu vực ngoài TP.HCM sẽ gặp khó khăn về việc bán hàng, do các nhà đầu tư còn mang tâm lý thăm dò và chờ đợi. Song với phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật tại TP.HCM như căn hộ hay đất nền, không cần lo ngại về tính thanh khoản, do bản chất của phân khúc này là nguồn cung khá khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao. Đó là chưa kể, gần đây, làn sóng Việt kiều về nước gia tăng mạnh mẽ, trong đó có nhiều người sẽ ở lại nên nhu cầu nhà ở càng tăng cao hơn”, ông Châu nói, nhưng cũng cho rằng, không phải sản phẩm nào cũng có thể bán được, mà chỉ có những sản phẩm được các doanh nghiệp uy tín đầu tư, pháp lý rõ ràng mới được khách hàng đón nhận, bởi người tiêu dùng trong giai đoạn sắp tới chủ yếu mua để ở nên sẽ rất kỹ càng trong việc chọn lựa.

Theo hầu hết các chuyên gia, thị trường bất động sản TP.HCM luôn trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm. Song cứ sau mỗi đợt trầm lắng của thị trường, giá nhà lại lên mặt bằng mới. Vì vậy, sự chững lại của thị trường trong năm nay chỉ là bước lặng tạm thời và cần thiết để điều chỉnh, thanh lọc, cũng như thử thách khả năng của các doanh nghiệp bất động sản. Còn đối với người mua, có khả năng thì không nên đợi.