Tọa đàm về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất, đóng góp ý kiến vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức.

Không nên luật hóa nguyên tắc phương pháp định giá đất

Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất là một trong những vấn đề trọng tâm được xác định để xin ý kiến nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đây cũng là chủ đề được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (cơ quan thẩm tra Dự án Luật) chọn để tổ chức tọa đàm vào sáng 20/2.

Tại buổi tọa đàm, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh cho rằng, vấn đề khó nhất, phức tạp nhất là chưa có hướng mở để đưa ra phương pháp xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp để giải quyết tất cả vướng mắc, bất cập đang được đặt ra trong thực tiễn.

“Nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất, thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư…”, ông Thanh nhấn mạnh.

Nhận xét các quy định về giá đất trong Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội, bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, PGS-TS. Ngô Trí Long, Phó chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Trường đại học Thành Đông cho rằng, định giá đất là khâu không đơn giản.

Từ kinh nghiệm của các nước cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất của Việt Nam, theo chuyên gia Ngô Trí Long, để định giá đất sát với giá thị trường, cần phải đáp ứng 5 yêu cầu.

Thứ nhất, phải có cơ sở pháp lý (luật, văn bản dưới luật minh bạch, rõ ràng, tuân thủ đúng quy luật về sự hình thành và vận động của giả cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế).

Thứ hai, đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp.

Thứ ba, cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác.

Thứ tư, có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ.

Thứ năm, có chế tài xử phạt nghiêm minh.

Ông Long nhấn mạnh, nếu một trong 5 yêu cầu đó không đáp ứng được, sẽ làm cho công tác định giá đất không đạt mục tiêu đề ra. Trong khi hiện tại còn những bất cập cần được sửa đổi hoàn thiện trong các văn bản pháp lý, đặc biệt là bất cập về chất lượng đội ngũ cán bộ thực thi.

Điều 153, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 5 nguyên tắc xác định giá đất khá ngắn gọn, trong đó có nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Nhận xét các nguyên tắc này quá sơ sài, không đầy đủ, ông Long đề nghị, không nên đưa nguyên tắc phương pháp định giá đất vào Dự thảo, mà cần xây dựng và ban hành tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam (gồm các khái niệm, các thuật ngữ, nguyên tắc, chuẩn mực, quy trình và phương pháp định giá tài sản…), trong đó có xác định giá đất.

Để xây dựng tiêu chuẩn định giá tài sản Việt Nam có tính thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế, ông Long góp ý, Chính phủ có thể giao một bộ chức năng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành có liên quan và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá. 

Giải pháp tối ưu nhất để định giá đất sát với giá thị trường, theo ông Long, là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

“Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thỏa thuận được về giá, thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra, thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường”, chuyên gia Ngô Trí Long nhấn mạnh.

Nghe thì xuôi, nhưng lại chưa khoa học

Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đại biểu Hoàng Văn Cường nhận xét, thành công lớn nhất từ Nghị quyết số 18/NQ-TW đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ khung giá đất để xác định bảng giá đất sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, ông Cường lo ngại khi Điều 153 của Dự thảo quy định giá đất phổ biến trên thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

“Đọc quy định này nghe có vẻ xuôi, rõ ràng về cơ chế xác định giá đất, nhưng lại phi khoa học trong định giá đất. Ở một số phường trung tâm quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) trong bao năm qua chưa có giao dịch đất đai, dù giá thị trường rất cao, hay ở một số khu vực miền núi chưa bao giờ có giao dịch đất đai, thì sẽ lấy cơ sở nào để xác định giá đất?”, ông Cường nêu vấn đề.

Theo đại biểu, đất đai khác hoàn toàn các tài sản khác, không phải cùng mục đích sử dụng là sẽ có giá giống nhau như các loại hàng hóa khác; mảnh đất 3 m, 5 m mặt đường sẽ có giá khác nhau; hình thể của mảnh đất khác nhau là giá đã khác nhau. Đất đai là hàng hóa có tính duy nhất, không thể nói “mảnh đất của anh bên cạnh giá như thế, thì mảnh đất của nhà tôi có giá tương tự”.

Từ phân tích trên, ông Cường đề nghị, cần quy định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, vì như vậy, dù không có giao dịch đất đai ở một khu vực, thì vẫn xác định được giá của đất đai ở khu vực đó. Đồng thời, Dự thảo cần quy định rõ, giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán, giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường, phù hợp với quy định về khái niệm định giá được Luật Giá hiện hành đưa ra.

Cũng quan tâm đến giá đất, phát biểu tại Hội nghị được Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) tổ chức chiều 20/2, GS. Nguyễn Đăng Dung đồng ý bỏ khung giá đất, song rất băn khoăn về quy định liên quan tại Dự thảo.

“Dự thảo quy định giá đất sát giá thị trường mà Điều 156 quy định về hội đồng thẩm định giá đất do đại diện lãnh đạo UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Giám đốc Sở Tài chính làm Thường trực Hội đồng..., thì làm thế nào được”, ông Dung băn khoăn.

Theo kế hoạch, việc lấy ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được tiến hành hết ngày 15/3/2023, sau đó, Dự thảo tiếp tục được chỉnh lý trình Quốc hội cho ý kiến lần hai tại kỳ họp thứ năm (tháng 5/2023) và thông qua vào kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023).

Băn khoăn về rất nhiều quy định chưa đảm bảo quyền lợi của dân và cả kỹ thuật lập pháp, một số ý kiến tại Hội nghị do Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật tổ chức đề nghị chưa nên thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) theo tiến độ trên, mà cần thêm thời gian để hoàn thiện Dự thảo, nên coi đây là bộ luật, chứ không phải một đạo luật.