Đến Việt Nam để thu lời

WeWork, start-up phát triển không gian làm việc chung (co-working space) “sừng sỏ” đến từ Mỹ, đang tìm cách nhanh chóng mở rộng tại thị trường Việt Nam, sau 3 tháng đưa không gian đầu tiên tại tòa nhà E.town Central (quận 4, TP.HCM) vào hoạt động. Trong bối cảnh thị trường văn phòng tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đang khan hiếm mặt bằng cho thuê, nhiều địa điểm ở TP.HCM đã lọt vào mắt xanh của ông Turochas Fuad, Giám đốc điều hành WeWork khu vực Đông Nam Á. 

Sự xuất hiện của start-up tỷ USD này không chỉ làm tăng niềm tin của giới đầu tư bất động sản nước ngoài tại Việt Nam, mà còn cho thấy, văn phòng cho thuê tiếp tục là một trong những phân khúc bất động sản hấp dẫn nhất.

Tại TP.HCM, hoạt động của thị trường cho thuê văn phòng được đánh giá là tốt nhất trong 5 năm qua với giá thuê trung bình tăng 8% theo năm, công suất cho thuê lên đến 97%. Trong khi đó, Hà Nội cũng ghi nhận giá thuê gộp trung bình tăng 3% theo năm. 

Các nhà đầu tư cho rằng, hoạt động M&A sẽ là động lực chính cho các nhà đầu tư địa ốc trong thời gian tới.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội tiết lộ, mỗi ngày, Savills đều gặp gỡ các nhóm khách hàng, chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore, Mỹ và châu Âu… hoặc các quỹ đầu tư toàn cầu, trong đó, có những nhà đầu tư lần đầu tìm hiểu về thị trường Việt Nam.

“Tất cả phân khúc thương mại, nhà ở đều đang được nhắm tới. Các quỹ đầu tư không đến thị trường này để phát triển dự án, mà thường mua các dự án đã đi vào vận hành và có doanh thu. Đó có thể là các tòa văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, các khách sạn 4 - 5 sao”, ông Matthew Powell cho biết.

Savills Việt Nam cũng đang thực hiện nhiều dự án định giá phát hành lần đầu ra công chúng (IPO) và ông Matthew kỳ vọng, luồng vốn đầu tư sẽ đa dạng, hướng tới nhiều phân khúc hơn, bao gồm cả kênh bất động sản công nghiệp và kho vận. 

M&A là động lực chính

Năm 2018, tổng quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi đó, dòng vốn bất động sản chiếm 80% (thế giới chỉ ở mức 35%), tương đương gần 20 tỷ USD (450.000 tỷ đồng), chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Cơ cấu vốn khá rủi ro đó đã khiến dòng vốn từ ngân hàng ngày càng siết chặt, buộc các doanh nghiệp phải tính đến phương án gọi vốn ngoại thông qua các thương vụ M&A. 

Dựa trên các giao dịch đã hoàn tất trong thời gian qua, ông Ben Gray, Giám đốc bộ phận Đầu tư các thị trường vốn (Cushman & Wakefield Việt Nam) cho rằng, các giao dịch M&A bất động sản thực sự hấp dẫn, thị trường bất động sản tiếp tục sôi động và vượt trội hơn các lĩnh vực khác. 

Giới phân tích cho rằng, nhu cầu chuyển nhượng dự án tại Hà Nội và TP.HCM vẫn xoay quanh việc tìm mua và bán các dự án xây căn hộ, tổ hợp, văn phòng, khách sạn, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học. Tuy nhiên, “khẩu vị” của các nhà đầu tư ở mỗi thị trường luôn khác nhau. 

Chẳng hạn, nhu cầu tìm mua tòa nhà văn phòng, khách sạn hiện hữu ở TP.HCM nhiều hơn Hà Nội; các chủ tài sản ở Hà Nội có xu hướng nắm giữ lâu dài, còn chủ dự án ở TP.HCM lại sẵn sàng bán dự án cao hơn nhà đầu tư tại Hà Nội...

Hoặc, các nhà đầu tư Nhật Bản thường có 2 xu hướng. Thứ nhất, mua từ 20 - 30% cổ phần của một công ty để trở thành cổ đông chiến lược. Với nguồn vốn rẻ, họ sẽ cùng phát triển dự án, tạo ra các sản phẩm nhà ở mang phong cách Nhật Bản. Thứ hai, mua hoặc thuê dài hạn các tài sản như văn phòng cao cấp, khách sạn 4 - 5 sao, căn hộ cho thuê. Nhà đầu tư Nhật ưa thích các tài sản có dòng tiền đều đặn nhằm giảm thiểu rủi ro.

Còn khá sớm để bàn về tình hình M&A trên thị trường bất động sản trong 12 tháng tới, nhưng có nhiều lý do để các nhà đầu tư cho rằng, thị trường đang ở đoạn giữa của chu kỳ tăng trưởng và hoạt động M&A sẽ là động lực chính cho các nhà đầu tư địa ốc trong thời gian tới.