Quỹ đất khan hiếm, cùng thủ tục rườm rà, phức tạp khiến việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp rất khó khăn

Giá nhà liên tục leo thang

Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM về khả năng chi trả để mua nhà của nhóm người thu nhập thấp tại địa bàn cho thấy, hiện có 44% số hộ thu nhập thấp có khả năng chi trả dưới 500 triệu đồng; 45% số hộ thu nhập thấp có khả năng chi trả từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng cho việc mua nhà. Như vậy, có đến 89% nhóm đối tượng thuộc diện thu nhập thấp chỉ có khả năng trả dưới 1 tỷ đồng cho một nơi để ở.

Cơ chế, chính sách cần phải nhanh hơn nữa, bởi nếu chậm 1 năm thì chi phí tài chính đã bị đội lên 10%, chậm 3 năm là mất 30% chi phí. Muốn giảm giá nhà thì hành lang pháp lý, cơ chế chính sách để triển khai Dự án phải nhanh nhất.

Người có nhu cầu rất khó chọn được căn hộ ưng ý tại TP.HCM ở thời điểm hiện tại. Nguyên do bởi từ đầu năm tới nay, thị trường luôn trong tình trạng khan hiếm dự án mới, nếu có thì giá cũng cao ngất ngưởng với mức tăng so với đợt mở bán ban đầu từ 30 đến 40%, thậm chí có những dự án tăng giá gấp đôi.

Đơn cử, tại Dự án Flora Novia, tọa lạc mặt tiền đường Phạm Văn Đồng thuộc TP. Thủ Đức, do Công ty Nam Long làm chủ đầu tư, được bán ra từ cuối năm 2018 với mức giá trung bình khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện trong giai đoạn bàn giao nhà với mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 40 - 42 triệu đồng/m2.

Với dự án căn hộ Moonlight ở ngay gần Xa lộ Hà Nội do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019, giá giao dịch hiện tại khoảng 50 triệu đồng/m2, tức tăng gần gấp đôi so với lúc mở bán. Cách đó không xa là Dự án Centum Wealth do Thủ Đức House làm chủ đầu tư, hiện cũng có giá thứ cấp khoảng 42 - 43 triệu đồng/m2 so với giá bán ra trung bình 28 triệu đồng/m2…

Không chỉ giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng cao, mà với số ít dự án mới gần đây, mức giá được công bố liên tiếp lập đỉnh mới, chẳng hạn Dự án King Crown Infinity trên đường Võ Văn Ngân, có mức giá 80 - 90 triệu đồng/m2. Một dự án khác cũng tại TP. Thủ Đức dự kiến công bố ra thị trường trong quý II/2021, theo tiết lộ của chủ đầu tư, giá sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống và nhà ở xã hội ở hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong 2 năm qua.

Loay hoay tìm hướng đi

Mới đây, Sở Khoa học và Công nghệ TP.HCM phối hợp với Sở Xây dựng đã đặt hàng các chuyên gia và doanh nghiệp về giải pháp “Vật liệu và công nghệ mới phục vụ nhu cầu xây dựng nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập thấp tại TP.HCM”.

Được biết, hiện nay có nhiều công nghệ xây dựng mới, tiên tiến đã có mặt tại Việt Nam, nhưng chưa được các chủ đầu tư áp dụng phổ biến. Việc áp dụng công nghệ và vật liệu mới còn gặp rào cản đến từ hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức dự toán công trình còn thiếu, chưa đồng bộ nên gây khó khăn cho việc áp dụng.

Tuy nhiên, khi đem vấn đề này trao đổi với những người trong cuộc là các chủ đầu tư, đa số ý kiến cho rằng, giá vật liệu chỉ là một phần trong giá nhà, cái đắt hơn cả là giá đất. Bên cạnh đó, thủ tục rườm rà, phức tạp, kéo dài gây tốn kém rất nhiều cho dự án. Bởi thế, việc kéo giảm giá nhà là điều rất khó thực hiện, ngay cả khi chủ đầu tư có áp dụng công nghệ mới.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group phân tích 4 yếu tố cấu thành giá sản phẩm bất động sản gồm quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Thời gian qua, hầu hết các chi phí này đều có xu hướng tăng, đặc biệt là quỹ đất hạn chế, nên giá nhà không thể giảm được.

Hơn nữa, doanh nghiệp cũng không chủ động được thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý, đây là hạng mục chiếm một phần lớn chi phí tài chính của doanh nghiệp. Thời gian làm thủ tục kéo dài thì đồng nghĩa với việc chi phí lãi vay dành cho dự án bị tăng cao. Do đó, muốn làm nhà ở thương mại giá thấp thì cần phải có bàn tay mang tính quyết định của Nhà nước.

Tương tự, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cũng cho rằng, thời gian thực hiện dự án kéo dài đã gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là các đối tác nước ngoài vì không thể tính được giá thành ban đầu.

Qua đó, đại diện Công ty Nam Long kiến nghị, cơ chế, chính sách cần phải nhanh hơn nữa. Bởi nếu chậm 1 năm thì chi phí tài chính đã bị đội lên 10%, chậm 3 năm là mất 30% chi phí. Muốn giảm giá nhà thì hành lang pháp lý, cơ chế chính sách để triển khai dự án phải nhanh nhất.

Đưa ra giải pháp về vấn đề liên quan đến tài chính, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, không chỉ ở Việt Nam, mà ở các nước trên thế giới, người nghèo vẫn là đối tượng khó tiếp cận nhà ở nhất. Chính vì vậy, nhiều nước phải thành lập cơ quan nhà ở quốc gia.

“Gói vay 30.000 tỷ đồng trước đây là kết hợp kích cầu với trợ cấp nhà ở xã hội chứ không chỉ riêng để phát triển nhà ở xã hội. Đã đến lúc cần có chiến lược, mục tiêu, công cụ để phát triển nhà ở trong dài hạn chứ không phải thời vụ”, ông Võ Trí Thành nói.