Dự án Sky Park Residence hiện có mức giá khá cao, từ 40,8 - 46 triệu đồng/m2. Ảnh: Nguyễn Thành

Cuộc đua về giá ở phía Tây Hà Nội

Khảo sát thị trường có thể thấy, các dự án chung cư phía Tây Hà Nội đang có mức giá trung bình khá cao. Chẳng hạn, Home City (Trung Kính) có giá 34 - 36 triệu đồng/m2; Central Field (Trung Kính) 35 - 36 triệu đồng/m2; Vimeco (Phạm Hùng) 33 - 38 triệu đồng/m2; Hà Đô Park View 36 - 39 triệu đồng/m2. Trong số này, nhiều dự án đã hết hàng và chỉ còn những giao dịch thứ cấp.

Với kinh nghiệm lâu năm và uy tín của chủ đầu tư đã được khẳng định, Vinhomes Sky Lake Phạm Hùng có mức giá  từ 54 - 57 triệu đồng/m2 (chưa VAT) các tòa S1, S2, S3. Trong khi đó, dù là lính mới, nhưng Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thanh Hóa vẫn đưa ra mức giá khá cao cho Sky Park Residence (Tôn Thất Thuyết, quận Cầu Giấy), từ 40,8 - 46 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2017 của CBRE, giao dịch căn hộ ở phân khúc cao cấp giảm 24% so với quý trước. Tuy nhiên, một điểm bất ngờ là dù giao dịch giảm, nhưng giá của phân khúc này lại tăng, lần lượt 1% ở thị trường sơ cấp và 3% tại thị trường thứ cấp.

Lý giải về mức giá tại các dự án khu vực này, anh Lê Thanh Hà, một nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm cho biết, về mặt bằng chung, khu vực phía Tây đang có mức giá khá cao và chủ đầu tư các dự án ở đây đang có cuộc chạy đua về giá.

Điều này có được bởi đây là khu vực tương đối hoàn thiện về cơ sở hạ tầng. Các chủ đầu tư dự án có sự quan sát mức giá của dự án xung quanh, các dự án cùng phân khúc để đưa ra mức giá phù hợp cho mình. Sau đó, nếu có khó khăn về bán hàng, các chủ đầu tư mới thực hiện chương trình giảm giá gián tiếp bằng chính sách hỗ trợ lãi suất, quà tặng, tặng phí dịch vụ.

Trong khi đó, theo một môi giới, có đến 70% người mua nhà phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, cho thấy số tiền trong dân không nhiều. Do đó, việc nhiều chủ đầu tư chạy đua nâng giá sẽ gây khó khăn cho người mua.

Trong cuộc họp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cuối năm 2016, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đánh giá, thị trường bất động sản đang có sự lệch pha cao trong cung - cầu sản phẩm. Phần lớn tín dụng chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư.

Lính mới quá tham vọng?

Theo phân tích của một kỹ sư xây dựng, hiện tại, suất đầu tư trung bình tính trên mét vuông cho các dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội dao động trong khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2. Trong đó, 7 - 8 triệu đồng/m2 chi phí xây thô, 7 - 8 triệu đồng/m2 nội thất, còn lại là các chi phí khác (chi phí đất, chi phí thủ tục, tư vấn thiết kế…).

Ngoài các yếu tố cứng như trên, yếu tố thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư cũng đóng góp quan trọng vào việc hình thành giá sản phẩm. Tuy nhiên, những nhà đầu tư có uy tín, cam kết tốt về tiến độ, chất lượng công trình cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, như Vingroup, Sun Group, FLC... Đây cũng chính là những doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án lớn, giữ vai trò tạo lập, dẫn dắt thị trường. Còn với các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường, hoặc các doanh nghiệp nhỏ, việc xác lập mức giá cao cho dự án của mình dường như khá mạo hiểm.

Chẳng hạn, tại dự án Sky Park Residence của Công ty cổ phần Xây dựng Thanh Hóa. Hiện dự án này có mức giá từ 40,8 - 46 triệu đồng/m2, bàn giao nhà kèm nội thất khá đầy đủ. Nếu theo chi phí suất đầu tư như đã nói ở trên, cùng với việc chủ đầu tư của dự án là cái tên còn xa lạ với giới kinh doanh địa ốc, giá trị và sự tích lũy thương hiệu, lòng tin chưa nhiều, và so sánh với nhiều dự án của khu vực, thì việc đưa ra mức giá trên được cho là mạo hiểm.

Một thực tế xảy ra lâu nay, đó là việc các chủ đầu tư thường thực hiện nhiều dự án để xoay vòng đồng vốn. Tuy nhiên, với nguồn vốn có hạn, việc thành bại phụ thuộc nhiều vào công tác bán hàng. Nếu bán hàng tốt, dự án sẽ được triển khai nhanh, có tiền để tiếp tục phát triển các dự án gối đầu khác, trường hợp ngược lại, không chỉ dự án đó bị đình trệ, mà các dự án khác cũng bị ảnh hưởng lây.

Do đó, việc đưa ra mức giá thế nào để đẩy mạnh công tác bán hàng đối với các chủ đầu tư luôn được tính toán kỹ, bởi giá không chỉ đơn giản là để thể hiện đẳng cấp của dự án, hay tối đa hóa lợi nhuận của chủ đầu tư. Đặc biệt, với doanh nghiệp mới, ít kinh nghiệm, hoặc năng lực tài chính kém, nếu công tác bán hàng dự án bị chậm, nhiều khả năng dự án sẽ bị chậm tiến độ, thậm chí ảnh hưởng tới sự tồn tại của doanh nghiệp.

Đại diện một chủ đầu tư chia sẻ, không ít nhà đầu tư nguồn lực có hạn, chỉ đủ tiền thực hiện giai đoạn 1 của dự án (xin đất, thi công phần ngầm đến cos 0), sau khi đủ điều kiện mở bán, sẽ huy động vốn từ khách hàng để xây dựng phần thân (giai đoạn 2), rồi tiếp tục vay vốn ngân hàng để hoàn thiện nội thất, giao nhà (giai đoạn 3). Trong khi đó, để phát triển các dự án khác, doanh nghiệp lại phải đồng thời phát triển quỹ đất, triển khai các dự án khác. Chính vì vòng xoáy này mà một khi đã bước chân vào lĩnh vực bất động sản, ít doanh nghiệp nào rút chân ra được. Liên tục bị xoay vòng trong câu chuyện dòng vốn.

Ngay cả với các ông lớn trong ngành, nguồn vốn vẫn luôn là vấn đề ám ảnh nhất và các chủ đầu tư này cũng luôn cố gắng huy động tốt nhất dòng tài chính từ các khách hàng của mình. Trong khi đó, Sky Park Residence mới chỉ là sản phẩm đầu tay của doanh nghiệp xứ "nem chua" trên đất Thủ đô đầy cạnh tranh, việc chạy đua đẩy giá lên cao liệu có phải là nước cờ đúng?