Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội vẫn nghiêng về phân khúc trung cấp, thiếu căn hộ bình dân

Phát triển lệch

Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội, căn hộ vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo trong lượng cung bất động sản ra thị trường Thủ đô trong quý II/2021. Theo đó, căn hộ chung cư chiếm 80% tổng cung với 3.725 căn trong 4.278 sản phẩm bất động sản được chào bán ra thị trường.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ Hà Nội đang phát triển lệch, khi nghiêng về phân khúc trung cấp với 2.374 sản phẩm, chiếm 64% tổng cung căn hộ chào bán trong quý II, phân khúc căn hộ cao cấp là 1.052 sản phẩm (chiếm 28%), còn phân khúc bình dân với lực cầu lớn và khả năng hấp thụ tốt lại chỉ có gần 300 căn mới, chiếm vỏn vẹn 8%.

Với việc đầu tư hạ tầng giao thông và sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã phát triển từ các khu vực thành thị ra các huyện ngoại thành. Savills Việt Nam cho biết, năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì mới cung cấp 6% nguồn cung, thì trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh đã chiếm 32% thị phần.

Hầu hết nguồn cung thị trường được góp sức từ 11 dự án bất động sản cũ và không có dự án mới nào được cấp đủ điều kiện bán hàng trong quý II.

So sánh với quý trước, JLL Việt Nam đánh giá, nguồn cung và quy mô mở bán của các chủ đầu tư căn hộ ở Hà Nội lao dốc mạnh bởi lượng mở bán căn hộ chính thức chỉ đạt 2.067 căn trong quý II/2021.

Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát đi kèm với các biện pháp giãn cách xã hội, thị trường chứng kiến rất ít dự án mới được mở bán trong quý II, do hầu hết các sự kiện mở bán đều bị hoãn. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung xử lý lượng hàng tồn kho còn lại của các dự án đang triển khai. Dự án The Metroline, phân khu Sakura tại đại đô thị Vinhomes Smart City là điểm sáng duy nhất trong quý, cung cấp 703 căn hộ mở bán mới ra thị trường.

Tổng lượng bán trong quý II giảm 14,9% so với quý trước đó. Các khu vực ngoại thành bao gồm quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm dẫn đầu thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, đóng góp lần lượt 44% và 18% tổng số căn bán được.

Nhìn lại nửa đầu năm 2021, Savills Việt Nam cho biết, với 1 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án, cung cấp khoảng 1.600 căn hộ, nguồn cung mới của thị trường căn hộ Hà Nội giảm tới 60% theo quý và 74% theo năm. Đây là nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm.

Giá vẫn leo thang

Sở Xây dựng Hà Nội nhận định, cả nguồn cung mới và lượng giao dịch từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở tại Hà Nội đều sụt giảm mạnh. Sự lệch pha cung - cầu có biểu hiện mạnh, ngày càng khan hiếm nhà ở phân khúc giá rẻ, bình dân.

Trong khi căn hộ bình dân có mức hấp thụ tốt trong quý II, thì mức độ hấp thụ ở phân khúc cao cấp rất chậm. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, giá căn hộ vẫn tăng mạnh bất chấp Covid-19. Đây là quý thứ 10 liên tiếp, giá bán sơ cấp tăng. Nguồn cung ít, cộng với giá sắt thép, vật liệu xây dựng tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh về giá căn hộ.

Từ năm 2017, giá sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở y tế và giáo dục có chất lượng. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về hạ tầng đô thị gần đây, bao gồm nút giao thông kết nối đường vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2 đã mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại đây. Các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Thanh Trì cũng ghi nhận giá căn hộ đi lên.

Chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp, khi các dự án ở xa có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí. Các dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm kết nối như đường vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn II đã và đang góp phần thu hẹp chênh lệch giá.

Khoản ngân sách 2,87 triệu tỷ đồng đầu tư công trong giai đoạn 2021-2025 tập trung vào các dự án xây dựng hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội sẽ chi phối xu hướng phát triển của thị trường căn hộ Hà Nội. Năm 2021, hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh - Hà Đông) dự kiến đi vào hoạt động quý III/2021, trong khi tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội) đoạn trên cao có thể đi vào hoạt động trong quý IV/2021. Trong giai đoạn 2021 - 2025, 7 tuyến đường vành đai cũng lần lượt đi vào hoạt động.

“Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đang thu hẹp khoảng cách về giá giữa khu vực đô thị trung tâm và lân cận. Quy hoạch phân khu nội đô lịch sử đặt mục tiêu giảm dân số của khu vực, đồng thời khẳng định xu hướng phát triển chung cư hướng ra ngoài trung tâm và tạo điều kiện cho việc cải tạo, nâng cấp cũng như tạo ra các dòng sản phẩm cao cấp nâng tầm vị thế thị trường”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn của Savills Hà Nội đánh giá.