Xử lý nợ xấu tắc vì “tại anh, tại ả”

Mới đây, nhiều khách hàng mua nhà tại một dự án ở Hà Đông (Hà Nội) kêu cứu báo chí vì dự án này đột ngột bị ngân hàng siết nợ, đồng thời từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách mua nhà, dù trước đó đã ký hợp đồng bảo lãnh.

Trước phản ứng của dư luận, ngân hàng cam kết sẽ đảm bảo quyền lợi của người mua và đề nghị người mua nhà bình tĩnh phối hợp để đưa ra phương án hợp lý nhất.

Mô hình Khu dân cư căn hộ cao tầng 584 - Lilama SHB Plaza - một trong những dự án đã được chủ đầu tư bán cho dân, dù đã mang đi thế chấp ngân hàng

Tuy nhiên, theo giới luật sư, với những trường hợp trên, người mua nhà đứng trước rủi ro rất lớn. Trong khi đó, ngân hàng cũng sẽ gian nan xử lý nợ vì chính bản thân ngân hàng cũng làm sai, vì đã ký hợp đồng bảo lãnh nhưng lại từ chối nghĩa vụ bảo lãnh.

Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc điều hành Công ty Luật Inteco cho rằng, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014  và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến ít nhất là sau 30 ngày kể từ ngày nhà được bàn giao. Như vậy, ngân hàng lấy lý do hết hiệu lực bảo lãnh là sai, vì nhà chưa được bàn giao. Còn nếu như trong cam kết có ghi thời hạn bảo lãnh kết thúc trước khi nhà được bàn giao thì cam kết này vô hiệu vì đã vi phạm Thông tư trên.

Hiện sự việc vẫn đang được xử lý, song câu chuyện đòi nợ của ngân hàng trên cho thấy, sau khi Nghị quyết 42/2017/QH14 ra đời, việc siết nợ của ngân hàng đã dễ dàng hơn, nhưng xử lý những tài sản nợ đã được siết này không hề đơn giản. 

Được biết, hiện có tới 70% khoản nợ xấu đang nằm tại VAMC và các ngân hàng có tài sản đảm bảo liên quan đến bất động sản. Trong đó, có vô số khoản nợ đang vướng tranh chấp liên quan đến bảo lãnh hoặc thế chấp, khiến việc xử lý bị kéo dài, thậm chí rơi vào bế tắc.

Một ví dụ điển hình là cao ốc cao thứ ba Sài Gòn (Saigon One Tower) đã được VAMC siết nợ để xử lý khoản nợ xấu hơn 7.000 tỷ đồng, song sau một năm thu giữ, tài sản này vẫn chưa thể rao bán. Ngoài lý do khó định giá, một lý do khác là khoảng 100 khách hàng mua nhà tại đây có nguy cơ mất trắng khi tòa nhà bị siết nợ. Nếu không xử lý thấu đáo, chắc chắn kiện tụng sẽ còn kéo dài.  

Trước đó, hàng loạt ngân hàng khác như BIDV, SCB, Agribank… cũng bế tắc với hàng loạt tài sản nợ xấu. Lý do là các tài sản ngàn tỷ này đã được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng để vay vốn, song chủ đầu tư cũng đồng thời bán nhà cho hàng trăm hộ dân. Có thể nêu danh sách hàng loạt dự án đã được chủ đầu tư bán cho dân, dù đã mang đi thế chấp ngân hàng tại TP.HCM như: Khu dân cư căn hộ cao tầng 584 - Lilama SHB Plaza, The Rubyland, Thái Bình Plaza, Khu dân cư 584 Tân Kiên … 

Danh sách những dự án đã thế chấp bị ngân hàng siết nợ chắc chắn còn nhiều thêm, khi Nghị quyết 42/2017/QH14 được đẩy mạnh. Trên phạm vi cả nước, hiện có hàng trăm dự án đang được các chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Riêng tại Hà Nội, theo Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, đến ngày 23/8, có 92 dự ánđược chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng.  

Làm ẩu, ngân hàng sẽ khó xử lý nợ

Sau khi Nghị quyết 42/2017/QH14 có hiệu lực, hàng loạt dự án bất động sản ngàn tỷ được ngân hàng và VAMC siết nợ. Tuy nhiên, quá trình xử lý nhiều khoản nợ lớn gần như bế tắc do cả phía chủ đầu tư gian dối lẫn phía ngân hàng quá “ẩu” khi  nhận bảo lãnh, hoặc thẩm định tài sản thế chấp.   

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO, hiện nay, gần như 100% chủ đầu tư đều thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng, được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, các dự án đã thế chấp khi muốn bán cho người dân, chủ đầu tư phải giải chấp hoặc nhận được sự đồng ý của khách hàng. Việc chủ đầu tư bán cả các căn hộ đã thế chấp cho ngân hàng là sai. Tuy nhiên, trong câu chuyện này, ngân hàng cũng phải chịu một phần trách nhiệm vì không quản lý được tài sản mà mình đã nhận thế chấp.

Riêng với vấn đề bảo lãnh, đa phần giới luật sư và chuyên gia ngân hàng cho rằng, hợp đồng bảo lãnh hiện nay của các ngân hàng rất thiếu minh bạch. Tại nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ thông báo có thư bảo lãnh của ngân hàng, mà không trưng ra được hợp đồng, khiến người mua nhà chịu rất nhiều rủi ro khi bất trắc xảy ra.

Tuy vậy, các chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng khẳng định, trong trường hợp người mua nhà có hợp đồng, chứng từ chứng minh đã rót tiền mua nhà, họ sẽ được pháp luật bảo vệ. Nghị quyết 42/2017/QH14 cũng quy định, nếu ngân hàng chuyển nhượng lại dự án cho chủ đầu tư mới, thì bên nhận chuyển nhượng dự án phải kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, hiện nay, tại đa phần các dự án bất động sản, vốn tự có của chủ đầu tư rất ít, mà chủ yếu là vay ngân hàng và huy động từ người mua nhà. Như vậy, với các dự án bất động sản này, người mua nhà vừa đóng vai trò chủ sở hữu, vừa đóng vai trò người cho vay. Do đó, ngân hàng khi siết nợ dự án cần coi người mua nhà cũng là đồng sở hữu, đồng cho vay của khối tài sản nợ này. Theo đó, ngân hàng nếu muốn giữ hết tài sản nợ, thì buộc phải thanh toán tiền cho người mua nhà hoặc trả lại nhà cho người mua (nếu họ đã thanh toán hết).

 Cũng theo TS. Nghĩa, việc xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42/2017/QH14 hiện nay còn rất nhiều vướng mắc, nên có một bộ luật về vấn đề này để xử lý dứt điểm các vướng mắc.

Trong khi đó, Cơ quan Thanh tra giám sát (Ngân hàng Nhà nước) thừa nhận, hiện nay, cơ chế tiếp cận thông tin về tình trạng tài sản đảm bảo chưa đáp ứng được yêu cầu của các tổ chức tín dụng. Chính vì vậy, các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn trong việc xác định tài sản bảo đảm nào đang tranh chấp, tài sản bảo đảm nào đang phải áp dụng biện pháp khẩn cấp. Điều này dẫn đến khó khăn khi áp dụng các biện pháp xử lý tài sản theo Nghị quyết 42/2017/QH14.