Phiên thảo luận Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, thời gian tới, Ủy ban Kinh tế tiếp tục nghiên cứu để quy định mức tiền đặt cọc đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để không quá cao và cũng không quá thấp.

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết như trên khi phát biểu cuối phiên thảo luận của Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách về Dự thảo Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo), sáng 29/8.

Theo Dự thảo, số tiền đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua. Với thời điểm thu tiền đặt cọc, Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn phương án: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất”.

Phương án này nhận được sự đồng tình của nhiều đại biểu.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, cần thiết quy định về đặt cọc và số tiền đặt cọc ở trong Dự thảo. Nếu không quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa, về thời điểm đặt cọc thì sẽ có nhiều rắc rối phát sinh.

Bà Nga nêu, hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn, dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua khi huy động tiền cọc quá sớm. Có những dự án khi chưa có bất cứ một căn cứ pháp lý nào để triển khai đã huy động tiền đặt cọc của người mua và huy động tiền đặt cọc quá nhiều, từ 30 đến 50% tổng giá trị của công trình, đến lúc dự án không đủ điều kiện pháp lý để triển khai thì người mua sẽ bị mất tiền oan.

Còn những dự án không triển khai được, trả lại tiền cọc cho người mua, nhưng tiến độ trả cũng rất chậm và trả theo kiểu nhỏ giọt, người mua đóng tiền sau đó không biết đến bao giờ mới nhận được tiền mình đã đóng. Khoản tiền lớn của người mua đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài.

Từ phân tích trên, bà Nga nhất trí với phương án được Thường trực Ủy ban Kinh tế chọn, bao gồm cả quy định thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng.

Đại biểu Nguyễn Minh Tâm (Quảng Bình) đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc để xem xét, nên quy định mức đặt cọc có thể dao động từ 5% đến 10% và cũng nên quy định mức tối thiểu. Lý do để tránh tình trạng số tiền đặt cọc quá thấp dễ dẫn đến khách hàng và nhà đầu tư sẽ dễ dàng chấp nhận bỏ cọc khi không còn nhu cầu. Trong thực tế những trường hợp này cũng đã xảy ra, đại biểu nêu.

Phát biểu giải trình, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh khái quát, đa số các đại biểu đều ủng hộ theo phương án đặt cọc ở thời điểm có thiết kế cơ sở, khi có thiết kế cơ sở thì đã bảo đảm cơ sở pháp lý và các điều kiện để triển khai các các dự án cùng với các giấy tờ pháp lý về dự án khác.

Về số tiền đặt cọc, dự thảo đã nâng từ 2% lên mức 10%. Ông Thanh phân tích, mức này không được quá cao, nếu quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường. Nhưng cũng không được quá thấp, vì có thể dẫn đến trường hợp hủy kèo, sẵn sàng bỏ tiền đặt cọc.

“Có đại biểu nói rằng, mức 10% có vẻ cao quá, có thể biến đặt cọc thành huy động vốn. Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu để làm sao mức tiền đặt cọc hợp lý, không quá cao và cũng không quá thấp”, ông Thanh nói.

Hồi âm quan tâm của đại biểu về công chứng và chứng thực, ông Thanh cho rằng, việc này là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế, tránh tranh chấp, khiếu kiện xảy ra trong thực hiện.

Nhưng theo Dự thảo Luật, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật. Do vậy, dự thảo không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này. 

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, nếu như thế sẽ có khoảng trống pháp lý. Vì thế, Ủy ban Kinh tế sẽ phối hợp tiếp với Ủy ban Pháp luật để xử lý, không tạo ra khoảng trống pháp lý về vấn đề này, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho hay.