Nguồn: Savills Việt Nam; đơn vị: USD/m2/chu kỳ thuê. Đồ hoạ: Đan Nguyễn

Cuộc đua tăng cung với sự chen chân của khối ngoại

Dự báo trên được các chuyên gia đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng “tăng nhiệt” từ khi thương chiến Mỹ - Trung diễn ra và “giọt nước tràn ly” Covid-19 đẩy các tập đoàn đa quốc gia vào quá trình nhanh chóng dịch chuyển sản xuất từ một “giỏ trứng” sang các quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Đồng thời, xu hướng này đánh dấu sự thâm nhập mạnh mẽ của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam.

Mới đây, Tập đoàn Logos (Australia) vừa đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để tiến vào thị trường Việt Nam. Theo chia sẻ của ông Gienn Hughes, Giám đốc điều hành Logos Việt Nam, quyết định này được đưa ra ở thời điểm chín muồi. Tập đoàn này bắt đầu nghiên cứu đầu tư vào Việt Nam từ năm 2017, với tiêu chí đầu tiên là phục vụ nhu cầu logistics của các nhà sản xuất, đơn vị xuất nhập khẩu, cung ứng hàng tiêu dùng trong hệ sinh thái. Thời điểm này, Việt Nam được đánh giá có hệ thái doanh nghiệp đang phát triển rất tốt và được kỳ vọng là điểm đến mới, mục tiêu mới cho các tập đoàn lựa chọn thiết lập cơ sở sản xuất.

Trong động thái tương tự, Công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation (Hàn Quốc) đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley tại Bắc Ninh. Ngoài ra, “gã khổng lồ” phát triển kho bãi ở châu Á - GLP - cũng đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistics Partners Việt Nam.

Về đầu tư trong nước, theo cập nhật từ Savills Việt Nam, Công ty CP TIZCO và Công ty CP Quản lý khu công nghiệp sáng tạo Việt Nam sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào Khu công nghiệp (KCN) Việt Phát (Long An) vào năm 2021. Hiện giá trị thương vụ góp vốn này vẫn chưa được tiết lộ.

Savills Việt Nam dự báo, làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao hơn. Ở phía Nam, tỉnh Đồng Nai cũng đang quy hoạch thêm 8 KCN, trong đó, riêng huyện Long Thành đã công bố kế hoạch xây dựng 4 KCN mới.

“Ông lớn” Vingroup cũng có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là Công ty CP Đầu tư phát triển KCN Vinhomes. Dự kiến, 2 KCN đầu tiên của Tập đoàn sẽ đi vào hoạt động năm 2021, gồm KCN Nam Tràng Cát (200 ha) và KCN Thủy Nguyên (319 ha).

Theo kế hoạch, quý IV/2021, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh mới (238 ha) của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc City) sẽ bổ sung vào nguồn cung bất động sản công nghiệp đang nóng lên tại Bắc Ninh; TNI Holdings Việt Nam dự kiến khai trương KCN Sông Lô 1 (177 ha) tại Vĩnh Phúc.

Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, bản đồ quy hoạch tổng thể cho 561 dự án KCN sắp tới đã phê duyệt với diện tích trên 201.000 ha. Trong đó, 259 khu sử dụng 86.500 ha vẫn chưa được thành lập và chiếm 43,1% tổng diện tích mới.

Giá đất công nghiệp tăng khó cưỡng

Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các KCN tăng mạnh từ năm 2018 (thời điểm thương chiến Mỹ - Trung nóng dần lên) đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các KCN mới tại những địa bàn trọng yếu. Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các KCN gần các thành phố lớn leo thang.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp (Savills Việt Nam) đánh giá, việc tăng giá thuê đất sẽ tác động đến tỷ lệ lấp đầy KCN, do đây là một trong những yếu tố được quan tâm chính của nhiều nhà đầu tư ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử, thiết bị công nghệ. Chuyên gia này nhận định, nguồn cung quỹ đất KCN sẽ tăng trong tương lai, song hiện tại, các tỉnh trọng điểm đã có tỷ lệ lấp đầy cao, đồng nghĩa, quỹ đất công nghiệp còn lại sẽ có giá cao.

Lý giải việc Việt Nam trở thành điểm nóng đầu tư bất động sản công nghiệp, Savills cho rằng một trong những lý do chính là mức lương ngành sản xuất còn khá rẻ (bình quân khoảng 5,796 triệu đồng). Hơn nữa, chi phí xây dựng nhà xưởng, kho chứa tại Việt Nam cũng rẻ hơn so với Trung Quốc, Ấn Độ, Indonesia. Chẳng hạn, chi phí xây dựng nhà xưởng tại Việt Nam khoảng 300 USD/m2 và ở mức 600 USD/m2 đối với nhà máy công nghệ cao, trong khi tại Trung Quốc thường lên tới 400 - 700 USD/m2.

Xu hướng “Trung Quốc+1” dẫn đến nhu cầu lớn hơn về địa điểm cho ngành công nghiệp. Các tập đoàn đa quốc gia đang tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm, trong đó, Việt Nam đang là sự lựa chọn ưu tiên so với nhiều nước khác ngoài Trung Quốc.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, những ngành sản xuất với tỷ suất lợi nhuận thấp (dệt may, đồ nội thất…) sẽ phải đối mặt với sự gia tăng nhanh chóng của giá thuê mặt bằng và chi phí nhân công, cùng với vấn đề thiếu hụt nguồn cung đất để làm địa điểm sản xuất.

Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận Tư vấn và giao dịch - dịch vụ bất động sản công nghiệp, (CBRE Việt Nam) nhận định, sẽ có 3 xu hướng chính.

Thứ nhất, thị trường sẽ chứng kiến cuộc đua mở rộng ở các trung tâm công nghiệp lớn, kéo theo đó là cuộc “đi săn” đất công nghiệp tại các địa phương cấp hai và ven biển do những địa phương này có giá đất rẻ hơn, nguồn cung đất vẫn còn dồi dào.

Thứ hai, thị trường sẽ chứng kiến sự đổ bộ của các nhà đầu tư ngoại và nhu cầu bất động sản công nghiệp sẽ được dẫn dắt bởi các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực logistics, điện tử và công nghiệp ô tô.

Thứ ba, thị trường sẽ đón thêm các nhà đầu tư mới, các nhà phát triển bất động sản sẽ tích cực thu gom các bất động sản và dự án bất động sản thông qua hoạt động M&A. Theo đó, các dự án bất động sản ở những khu vực mới nổi hoặc các dự án hoạt động kém hiệu quả sẽ trở thành tâm điểm cho hoạt động M&A.