Nguồn cung không nhiều, khiến thị trường địa ốc TP.HCM tiêu thụ tốt. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu Dự án New City

Thị trường hấp thụ tốt

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong quý I/2019, nguồn cung cho thị trường bất động sản TP.HCM đã giảm khá mạnh. Nếu quý I/2016, TP.HCM có khoảng 39.000 căn hộ được chào bán, quý I/2017 là khoảng 33.000 căn hộ chào bán và quý I/2018 là khoảng 31.500 căn hộ chào bán, thì quý I/2019 chỉ còn 4.423 căn hộ chào bán.

CBRE Việt Nam cho rằng, việc siết cấp phép đã làm ảnh hưởng đến số lượng dự án chào bán, với chỉ 12 dự án trong quý I, so với mức trung bình 18-20 dự án mỗi quý trong 3 năm qua.

Tuy nhiên, nhờ nguồn cung hạn chế, nên các dự án có tỷ lệ bán khả quan, đạt từ 80% đến 100%, nhất là tại những dự án của chủ đầu tư uy tín và mức giá hợp lý.

Trong quý I, có 5.924 căn hộ được tiêu thụ (tính cả mức hàng tồn kho từ các quý trước). Số căn hộ được tiêu thụ cao hơn gần 1.500 căn so với số căn hộ chào bán mới, cho thấy thị trường đang hấp thụ rất tốt.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn, với 55% tổng nguồn cung trong quý I/2019, tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững hơn bằng việc đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người mua. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam, tập trung tại quận 2, quận 8, quận 9 và huyện Bình Chánh.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.764 USD/m2, tăng 3,1% so với quý trước và 14,9 % so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng một phần đến từ giá của dự án hạng sang mới được chào bán trong quý. Nhìn chung, thị trường căn hộ hạng sang trong vài quý trở lại đây liên tục đón nhận các dự án có mức giá cao kỷ lục từ 7.500 - 12.000 USD/m2.

Số liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam cho thấy, trong 3 tháng chỉ ghi nhận 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán. Trong đó có 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% so với nguồn cung của quý IV/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới.

Đối với phân khúc biệt thự, nhà phố, toàn thị trường chỉ có 3 dự án được mở bán trong quý I/2019, trong đó 1 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo dự án trước đó, cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới.

Đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam nhận định, trong quý II/2019, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Phân khúc đất nền quý II có thể tăng mạnh so với quý I, nhất là đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai.

Về nguồn cung căn hộ trên thị trường, theo ông Lâm, mức dao động căn hộ được dự báo có thể sẽ lên đến mức 5.000 - 7.000 căn, nguồn cung và sức cầu của thị trường có thể tăng hơn so với quý I, trong đó, khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Phân khúc căn hộ hạng sang và tầm trung tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra thị trường.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung không có nhiều biến động và dao động ở mức 200 - 300 căn, trong đó, khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung và sức cầu phân khúc này có thể sẽ duy trì xu hướng đi ngang.

Trong những năm qua, đặc biệt từ năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM chỉ ghi nhận sự sôi động ở phân khúc đất nền. Song, từ giữa năm 2018, sự chững lại của TP.HCM đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… và xa hơn là Bình Thuận.

Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố/biệt thự… với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản. Tăng trưởng đã đưa thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM và những địa phương có liên kết về hạ tầng giao thông lên một cấp độ phát triển mới, thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều điểm nóng đáng chú ý như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (Long An), Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), Phan Thiết (Bình Thuận),…

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, từ quý II, nguồn cung chào bán sẽ được cải thiện dần và đạt khoảng 28.000 căn cho cả năm. Các dự án mới đã bắt đầu đưa thông tin ra thị trường và nhận đặt chỗ cho các sự kiện mở bán dự kiến trong quý II.

Xét về phân khúc, sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với lượng nhỏ nguồn cung từ phân khúc hạng sang và cao cấp. Về khu vực, phía Đông sẽ tiếp tục là điểm nóng của thị trường, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2 và quận 9.

Lượng lớn nguồn cung trong phân khúc trung cấp và bình dân trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở, giúp lượng tiêu thụ ổn định. Hàng tồn kho sẽ tiếp tục được hấp thụ trong các quý tiếp theo do nguồn cung chào bán chưa nhiều. Người mua sẽ có cơ hội nhận được các sản phẩm tốt hơn từ thị trường ngày càng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.