PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến phát biểu tại hội thảo.

Cần sự ổn định

Chiều ngày 4/8, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) , Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp tổ chức hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với sự tham dự của đại diện gần 300 doanh nghiệp.

Đại diện Ban soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã trực tiếp lắng nghe và hồi âm các góp ý tại hội thảo.

Đánh giá cao nỗ lực của Ban soạn thảo, bởi sửa Luật Đất đai là việc làm rất khó, phức tạp, nhạy cảm, song các ý kiến tại hội thảo đã chỉ ra khá nhiều bất cập, từ bố cục của dự thảo, sự lúng túng trong sử dụng khái niệm quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, cho đến các quy định cụ thể, trong đó có giá đất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, đã dành 2, 3 ngày để nghiên cứu dự thảo và thấy rất đau đầu và có quy định đọc mãi vẫn thấy rất mông lung, như khái niệm "giá đất phổ biến trên thị trường".

Cụ thể, khoản 1 điều 130 quy định: Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Cần xác định rõ thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bởi lẽ hiện nay giá đất trên thị trường luôn có sự biến động từng ngày, ông Hiệp góp ý.

Theo Chủ tịch VACC, việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại điều 130 (tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai...) sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Vì vậy, ông Hiệp cho rằng, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy, sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất.

Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất, ông Hiệp nêu quan điểm.

Cần cơ quan độc lập

Cũng liên quan đến giá đất, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) nhấn mạnh, việc xác định giá đất theo luật hiện hành được thực tiễn chứng minh là không thành công. Thế nhưng, quy định tại dự thảo mới cũng khó áp dụng.

Điều 129 Dự thảo quy định, việc định giá đất phải đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Vấn đề này đã được bàn luận, trao đổi ở nước ta trong một thời gian dài kể từ khi sửa đổi các đạo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Nhưng tiếc thay, cho đến khi soạn thảo Dự thảo Luật lần này cũng không đưa được câu trả lời thỏa đáng, ông Tuyến nhận xét.

Điều 131 về giá đất cụ thể, khoản 1 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể".

Theo ông Tuyến thì cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính?.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng nhấn mạnh rằng, Dự thảo Luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể...

Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Điều này có nguyên nhân từ việc Luật Đất đai năm 2013 trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất …

Với quy định như trên, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất, ông Tuyến nhấn mạnh.

Nguyên nhân nữa, theo ông Tuyến là Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Vì vậy, ông Tuyến cho rằng cần quy định: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Trao đổi lại với các góp ý, Bộ trưởng Trần Hồng Hà giải thích, giá đất phổ biến theo thị trường là giá đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống và phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay.

Bộ trưởng cũng cho biết, phương pháp xác định giá đất là quá trình tập hợp giá nhiều năm, dựa trên bản đồ địa chính, dùng cách đơn giản để tính giá đất trung bình.

Việc xác định giá đất không phải quá khó khăn, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu về đất đai. Khi đó, giá đất có thể thể hiện đến từng thửa đất, theo từng thời điểm trước quy hoạch, sau quy hoạch, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng, Bộ trưởng hồi âm.