Nhà rẻ “chơi sang”

Trong thị trường bất động sản Hà Nội, “tay mới” Thủ Đô Invest đang bị coi là “chơi sang”, thậm chí là “chơi dại” khi gắn vào Dự án Eco Home 1 và 2 quá nhiều “tính eco - gồm công nghệ và xanh” so với mô hình dự án nhà xã hội thường thấy. Đó là toàn bộ hệ thống điện của dự án sử dụng năng lượng mặt trời. Vật liệu xây dựng là gạch không nung. Chưa kể các tiện ích như bể bơi, khu vui chơi và mật độ xây dựng thấp…

Tính sơ bộ, các đầu mục này đã khiến chi phí Thủ Đô Invest trong dự án này tăng tới 5%, bao gồm khoản chi phí vào thiết kế, vật liệu, quy trình xây dựng, quản lý. Đó là chưa kể các chi phí vận hành của dự án sẽ phát sinh khi các quy trình cho phần “eco” sẽ khác với các dự án bình thường khác.

Hơn thế, vì là dự án đầu tiên áp dụng các công nghệ này, nên khoản chi cho rủi ro không hề nhỏ. Khi Eco Home 1 khởi công, nhà cung cấp vật liệu gạch không nung là Công ty cổ phần Gạch Khang Minh thậm chí còn chưa có sản phẩm gạch chèn, buộc phải nghiên cứu và đưa dây chuyền sản xuất đến chân công trình để xử lý. Việc thử nghiệm tấm pin mặt trời, rồi cả tấm vách dựng tới đây cho các dự án thương mại như Ecolife cũng được bắt đầu từ… tư gia của chính gia đình Tổng giám đốc Đỗ Đức Đạt.

Tương tự, việc lựa chọn vật liệu để phục vụ các thiết kế sử dụng năng lượng mặt trời cũng vậy, sẽ có sự lựa chọn sản phẩm phù hợp để đảm bảo các thiết kế được tuân thủ với các nguyên vật liệu phù hợp: dây điện phải có chất liệu khác, với tiết diện to hơn, thiết kế cũng phải khác… Tất cả những thay đổi đó, tất nhiên đều là tiền cả...

“Chúng tôi đầu tư riêng bộ phận nghiên cứu và phát triển để phục vụ các yêu cầu “eco – xanh, sạch, tiện ích”. Bộ phận này sẽ tìm câu trả lời từ vật liệu, công nghệ, phương pháp thi công… Quan điểm của chúng tôi rất rõ, nhà thầu thì ngắn hạn, nhưng cuộc sống của người dân ở trong các dự án của chúng tôi thì lâu dài. Chỉ riêng việc sử dụng năng lượng mặt trời thì cư dân của Eco Home có thể tiết kiện 15% chi phí năng lượng trong suốt đời Dự án, trong khi chi phí bảo trì thiết bị không khác biệt đáng kể so với hệ thống sử dụng điện…”, ông Đạt phân tích.

Vấn đề nằm ở chỗ, số tiền đầu tư này sẽ ăn thẳng vào lợi nhuận của Thủ Đô tại dự án này, vì đây là các dự án được ấn định giá bán đầu ra theo chính sách về nhà ở xã hội của TP. Hà Nội, chủ đầu tư không có cơ hội chuyển vào giá thành.

“Đúng là ngắn hạn thì chúng tôi dại, cắt vào thịt mình. Nhưng chúng tôi lại nghĩ mình khôn”, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Thủ Đô Invest chia sẻ quan điểm khi được đề nghị bình luận về cách làm ngược đời này.

Thực ra, trong tư duy “truyền thống” của người dân, nhà xã hội thường gắn với giá rẻ cùng chất lượng kém. Thậm chí, lo ngại tái xuất các khu tập thể cũ xập xệ sau hơn chục năm nữa cũng đã hiển hiện ở một vài dự án phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, khi chủ đầu tư cắt giảm mọi tiện ích để tối đa hóa lợi nhuận. Nhất là với mức giá buộc phải dưới 15 triệu đồng/m2 của Eco Home 1 và 2 theo chính sách nhà xã hội, người mua theo danh sách duyệt với các tiêu chí khắt khe, nhiều người tin rằng, “có nhà để chui ra chui vào” là tốt lắm rồi.

“Chúng tôi không đầu tư vì cái tên nhà xã hội hay nhà cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Điều chúng tôi quan tâm với sản phẩm của mình không phải là ở được mà là sống được và sống được lâu dài”, ông Trung nói.

Chiến thuật bám theo xu hướng

Thực ra, đầu tư cho công nghệ xanh và thông minh, tiết kiệm năng lượng trong dự án nhà ở phân khúc trung bình và thấp không phải quá khó trong xu hướng hiện tại, khi mà công nghệ đang tham gia rất sâu vào bài toán chi phí.

Nếu đầu tư vào công nghệ ngay từ đầu, áp dụng công nghệ mới, quy trình mới thì chi phí sẽ ngày càng rẻ. Có thể nhìn thấy điều này khi phân tích sâu các dự án nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ở khu vực châu Á. Theo tính toán ông William Trant Beloe, Giám đốc Chương trình tài trợ Biến đổi Khí hậu khu vực châu Á của Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC), trung bình, một công trình xanh tiết kiệm được khoảng 20% điện năng và 40% lượng nước sạch so với công trình bình thường. Ở châu Á, vào năm 2014, Singapore có gần 1.200 công trình thuộc diện này. Đài Loan có 500 công trình. Malaysia cũng có được 125 công trình.

Trong khi đó, Việt Nam có chưa đến 10 công trình thỏa mãn yêu cầu này, trong đó chủ yếu là phân khúc cao cấp. Điều đáng nói là, các gói giải pháp xanh thường được coi là phần thể hiện yếu tố “cao cấp” cho dự án, hơn là sự sẵn sàng của chủ đầu tư! Thực tế, cũng rất khó cho chủ đầu tư khi tâm lý người mua đa phần còn chú trọng đến giá bán, trước khi cân nhắc đến những hiệu quả và lợi ích lâu dài của chính mình.

“Chúng tôi nghĩ khác. Lợi nhuận ban đầu sẽ phải giảm. Nhưng đổi lại, chúng tôi có thương hiệu và uy tín trong việc tối ưu hóa công nghệ và tiện ích cho người sử dụng. Nói một cách khác, chúng tôi muốn Thủ Đô Invest đầu tư ở đâu là ở đó đương nhiên có “eco”, có xanh và thông minh, dù dự án đó ở phân khúc nào. Tất nhiên, các dự án cao cấp hơn sẽ có nhiều dư địa để những công nghệ mới nhất trong gói pháp giải xanh được áp dụng”, ông Đạt phân tích.

Dự án Ecolife Capitol là ví dụ điển hình cho xu hướng đầu tư xanh theo gói giải pháp mà Thủ Đô Invest đeo đuổi. Dự án được thiết kế với một vườn cây xanh thẳng đứng xuyên suốt từ trên tầng thượng, qua các ban công của từng căn hộ tới khoảng xanh xung quanh toà nhà, kết hợp khu vườn chung cách giữa các tầng. Thác nước chảy tràn từ tầng 5 xuống tầng 1 tạo cảnh quan và không khí trong lành. Các khoảng cách và tỷ lệ kiến trúc định hình trên cơ sở nghiên cứu hướng nắng, gió nhằm giảm thiểu tác động của khí hậu, dịu bớt ánh sáng mạnh của miền nhiệt đới. Thiết kế này cộng với hệ thống sử dụng năng lượng mặt trời chắc chắn sẽ khiến chi phí năng lượng của dự án sau khi đi vào vận hành tiết kiệm rất đáng kể…

Cũng phải thừa nhận, vì là dự án thương mại, giá bán theo thị trường, nên các lãnh đạo của Thủ Đô Invest có thể gửi gắm nhiều ý tưởng hơn.

“Dù sao, chúng tôi vẫn chọn người có thu nhập trung bình là khách hàng mục tiêu vì họ thực sự cần nhà để sống, nhưng vẫn sẽ có các dự án khác tùy theo vị trí lô đất xây dựng. Nhưng nguyên tắc vẫn là đầu tư vào công nghệ, tiết kiệm năng lượng. Đây đang là xu hướng mà các nhà đầu tư không thể bỏ qua”, ông Trung khẳng định.

Khoản đầu tư vào công nghệ xanh, tiết kiệm năng lượng đã chiếm tới 5% tổng chi phí của Dự án Eco Home