Nguồn cung khu công nghiệp không còn nhiều. Trong ảnh: Khu công nghiệp VSIP Bình Dương đã lấp đầy toàn bộ.

Nhu cầu thuê giảm

Trong các mảng kinh doanh cốt lõi, hoạt động cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp chiếm tỷ trọng trên 80% trong tổng doanh thu của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, nhưng trong quý I/2023, mảng này đã suy giảm hơn 90%, khiến lợi nhuận của Công ty giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, trong Báo cáo tài chính quý I/2023, Sonadezi Châu Đức chỉ ghi nhận doanh thu đạt 63,16 tỷ đồng, giảm 77,2% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 11,75 tỷ đồng, giảm 84,4% so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu sụt giảm mạnh chủ yếu bởi cho thuê đất và chi phí quản lý giảm 90,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 246,39 tỷ đồng, (cùng kỳ là 272 tỷ đồng). Ngoài ra, chi phí tài chính tăng, được Công ty lý giải là do chi phí lãi vay tăng đột biến so với cùng kỳ.

Hiện tại, Sonadezi Châu Đức còn khoảng 560,4 ha đất sạch có thể cho thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Sonadezi Châu Đức cũng là một trong số các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp đang niêm yết trên sàn có diện tích đất công nghiệp sạch còn lại để cho thuê lớn, bên cạnh IDICO, Tín Nghĩa, Becamex, Kinh Bắc…

Báo cáo đánh giá của Ban Kiểm soát Công ty Sonadezi Châu Đức cũng nhấn mạnh, Công ty đang bị ảnh hưởng trong việc tiếp thị cho thuê đất khu công nghiệp. Do đó, để thực hiện được mục tiêu doanh thu và lợi nhuận đề ra trong năm 2023, Công ty sẽ phải tiếp tục tập trung đẩy mạnh công tác tiếp thị thu hút đầu tư cho thuê đất công nghiệp, vì đây là nguồn thu chủ yếu trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty.

Tại Tổng công ty IDICO - doanh nghiệp có lợi thế quỹ đất khu công nghiệp lớn, cũng đang chịu ảnh hưởng sự chững lại về nhu cầu thuê đất công nghiệp. Chẳng hạn, tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 (Bà Rịa - Vũng Tàu), trong quý I/2023, hoạt động thu hút nhà đầu tư có xu hướng chậm hơn so với cùng kỳ. Một số nhà đầu tư đến từ Trung Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… đến tìm hiểu cơ hội đầu tư, nhưng vẫn chưa thu hút được dự án nào.

Đại diện doanh nghiệp cho biết, thu hút đầu tư giảm là do kinh tế toàn cầu đang khủng hoảng, lạm phát tăng cao, chuỗi cung ứng đứt gãy. Một số tập đoàn lớn trên thế giới có xu hướng cắt giảm quy mô đầu tư, tiêu dùng và lao động…

Trường hợp của Sonadezi Châu Đức, hay IDICO thể hiện những thách thức mà phân khúc bất động sản công nghiệp phải đối diện, đó là nhu cầu thuê khu công nghiệp có dấu hiệu giảm, cạnh tranh thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gia tăng.

Trong báo cáo mới đây, các chuyên gia của VNDirect cũng đánh giá, thu hút FDI của Việt Nam đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các quốc gia khác trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan… khi các nước này đều đưa ra các chính sách ưu đãi nhằm thu hút hơn nữa các công ty nước ngoài vào hoạt động.

Cùng với đó, việc thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng trong năm 2024 có thể khiến lợi thế về ưu đãi thuế của Việt Nam không còn.

Thách thức dần xuất hiện

Nhu cầu thuê giảm đã trực tiếp ảnh hưởng đến hoạt động của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, nhưng theo các chuyên gia, sự chững lại này chỉ trong ngắn hạn khi ngành công nghiệp và sản xuất vẫn được đánh giá là tiếp tục dẫn đầu trong thu hút FDI.

Song, ở góc độ khác, ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, thách thức lớn nhất với thị trường bất động sản công nghiệp là nguồn cung mới không nhiều.

Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng cao trong thời gian gần đây. Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... trong thời gian sớm nhất có thể.

Tương tự, các chuyên gia của VNDirect cũng đánh giá, những yếu tố hỗ trợ lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang mờ nhạt dần, trong khi thách thức xuất hiện nhiều hơn. Cụ thể, phân khúc này sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023, khi thủ tục phê duyệt đầu tư bị trì hoãn tới từ những vướng mắc pháp lý.

Kể từ quý I/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất thành lập khu công nghiệp mới nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia. Điều này xuất phát từ thực trạng quy hoạch phát triển khu công nghiệp ở Việt Nam còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định.

Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng các sản phẩm như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.

Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể.