Nhiều dự án bất động sản gặp khó do những vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ      Ảnh: Lê Toàn

Những “nút thắt” kìm hãm thị trường

Dù đã được đề cập nhiều lần, nhưng những vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án bất động sản vẫn chưa thực sự được tháo gỡ. Đây được xem là “nút thắt” chính dẫn đến việc thị trường thiếu hụt nguồn cung mới, doanh nghiệp phải tăng thêm chi phí khi triển khai dự án.

Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, hơn 2 năm qua, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM chỉ tăng 2%, trong khi nhu cầu tăng tới 35%. Điều này chứng tỏ cung - cầu không gặp nhau, dẫn tới giá bán bị đẩy lên cao. Bình quân giá căn hộ đã tăng 18% trong 2 năm vừa qua.

Hiện nay, nhiều luật liên quan đến đất đai, nhà ở, bất động sản như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… còn chồng chéo, gây khó cho quá trình xin phê duyệt của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017, nhưng quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc do bất cập với thực tế.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh đã chỉ rõ một số điều của Luật Đất đai đang mâu thuẫn với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… Chẳng hạn, với việc chuyển nhượng dự án, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính là được chuyển nhượng; trong khi Luật Đất đai lại quy định phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng.

Tương tự, quy trình thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel, officetel, bất động sản du lịch... dù đã có nghị định hướng dẫn, nhưng do đây chưa phải là luật, nên các địa phương không dám cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Chia sẻ về những bất cập với doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long cho biết, các quy định về đấu thầu, đấu giá dự án hiện nay phải có quy hoạch 1/500 do Nhà nước lập đang gây bất lợi, lãng phí cho doanh nghiệp, bởi đa số doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá sẽ mất rất nhiều thời gian, tiền của để điều chỉnh lại quy hoạch 1/500 cho đúng ý tưởng cũng như phù hợp với chủ trương phát triển dự án của doanh nghiệp.

Nguồn tiền sẽ quay trở lại

Theo ghi nhận của phóng viên, nỗi lo của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ là vướng mắc pháp lý của dự án hay lệch pha cung - cầu…, mà còn là thách thức lớn về dòng tiền.

Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc, Trưởng phòng Phân tích thuộc Khối Khách hàng tổ chức của Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) cho rằng, việc huy động vốn cho dự án bất động sản sẽ là một quá trình gắn liền với chiều dài của cả dự án. Các doanh nghiệp sẽ phải tiến hành xin chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, giải phóng mặt bằng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng… Vì vậy, việc huy động vốn sẽ không quá khó khăn khi dự án đã hoàn thành pháp lý.

“Chúng tôi tin rằng, nếu quy trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch, thì nguồn lực kinh tế sẽ quay trở lại với thị trường bất động sản. Những dự án bất động sản hiệu quả, phù hợp với nhu cầu thị trường vẫn thuận lợi trong việc huy động vốn”, bà Ngọc nhận định.

Theo dự báo của bà Ngọc, khoảng cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và phát triển trở lại. Lý do là, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo khung pháp lý phù hợp để thị trường phát triển bền vững. Bên cạnh đó, những thay đổi chính trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP như nâng cao tiêu chuẩn về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư; không siết điều kiện chào bán, nhưng yêu cầu chặt chẽ hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành cũng sẽ tác động tích cực đến thị trường.

“Từ nay tới hết nửa đầu năm 2023, thị trường sẽ gắn với từ ‘tồn tại’, còn ‘phát triển’ sẽ gắn với giai đoạn sau đó”, bà  Ngọc kỳ vọng.

Liên quan vấn đề vĩ mô và phát triển dài hạn, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, cần tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, vì nếu lạm phát tăng sẽ gây biến động mạnh và doanh nghiệp sẽ lại gặp nhiều khó khăn. Cùng với đó, cần thúc đẩy Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công... để tạo cơ hội tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Lực, Nhà nước cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho bất động sản phát triển, như quỹ đầu tư phát triển nhà ở với cơ chế, chính sách vận hành rõ ràng. Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản, đồng thời bản thân doanh nghiệp cũng cần phải thay đổi, tái cơ cấu hoạt động một cách công khai và minh bạch hơn.