Giá đất tăng cao dẫn đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng Khu công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng tăng theo (Ảnh: Lê Toàn)

Chi phí đất tăng mạnh

Dự án Khu công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng, quy mô hơn 56 ha, nằm trên địa bàn phường Bình Tân (TP.HCM), đã kéo dài nhiều năm, nhưng vẫn “dậm chân tại chỗ” do vướng mắc về bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong báo cáo gửi UBND TP.HCM về tình trạng chậm triển khai các dự án khu công nghiệp, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza) cho biết, dự án trên vẫn chưa thể triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng do giá đất tại khu vực tăng cao, kéo theo chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng mạnh. Điều này khiến quá trình đền bù gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư của dự án.

Tình trạng còn phức tạp hơn tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3. Khi lập quy hoạch vào năm 2016, khu vực này có 1.678 căn nhà, nhưng đến nay đã tăng lên gần 2.000 căn, đồng nghĩa với chi phí đền bù ngày càng lớn.

Bên cạnh đó, các yếu tố hạ tầng mới xuất hiện như đường kênh xuyên qua Dự án, cùng với việc tuyến Vành đai 3 sắp khởi công, dẫn đến giá bồi thường tăng, nên khả năng bồi thường, giải phóng mặt bằng rất khó thực hiện, hiệu quả đầu tư không cao.

Thực tế, sau khi TP.HCM (cũ) áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thuê đất của các doanh nghiệp đã bị đẩy lên rất cao. Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một doanh nghiệp đang triển khai dự án nhà thấp tầng trên đường Phạm Hùng, thuộc Khu Nam TP.HCM cũng choáng váng với tiền sử dụng đất vừa được duyệt.

Vị này cho biết, Dự án được chấp thuận đầu tư từ 10 năm trước và theo tính toán ban đầu, số tiền sử dụng đất phải nộp cho toàn bộ Dự án khoảng 800 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi Thành phố áp dụng bảng giá đất điều chỉnh và qua nhiều lần thẩm định, tiền sử dụng đất được duyệt của dự án này tăng gấp 4 lần so với mức tạm tính.

Điều đáng nói là, trước đây, khi doanh nghiệp tạm tính giá thành và đã thu tiền ứng trước của một số khách hàng, nhưng với chi phí tiền sử dụng đất được duyệt, nếu vẫn bán theo giá cũ, thì doanh nghiệp chắc chắn lỗ nặng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bảng giá đất tăng khiến chi phí thuê tăng mạnh, tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp, nhất là các ngành cần quỹ đất lớn như logistics, kho bãi, công nghiệp. Việc giá thuê đất tăng đột biến kéo chi phí logistics tăng, đẩy giá hàng hóa và dịch vụ tăng theo, dẫn đến giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Chẳng hạn, một khu đất nhà kho rộng 11.000 m2 tại khu cảng Khánh Hội có tiền thuê đất năm 2025 lên gần 21 tỷ đồng, do đơn giá thuê đất bị đẩy lên gần 2 triệu đồng/m2. Con số này lớn gấp 6,36 lần so với mức 3,3 tỷ đồng năm 2022 (đơn giá cũ là 300.000 đồng/m2) và gấp 2,7 lần mức 7,7 tỷ đồng năm 2023 - 2024 (đơn giá 700.000 đồng/m2).

Theo ông Châu, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trên địa bàn Thành phố hiện được áp dụng từ 0,25% đến 1,5% giá đất trong Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM.

Bảng giá đất mới cần linh hoạt và phân vùng hợp lý

Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, mặc dù TP.HCM thống nhất tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành của TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tới hết năm 2025, song rất nhiều ý kiến lo ngại rằng, giá đất sẽ biến động từ ngày 1/1/2026.

Ông Nguyễn Châu Trinh (Đại học RMIT Việt Nam) cho hay, nếu nhìn vào bảng giá đất hiện hành, có thể thấy sự chênh lệch rất lớn. Tuy vậy, trên thị trường xuất hiện nhiều dự báo từ các công ty môi giới bất động sản rằng, giá đất tại các địa phương cũ như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có thể tăng mạnh, nếu khung giá mới được áp dụng đồng nhất. Điều này, nếu xảy ra, có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, từ việc gây “sốt ảo” trên thị trường, đến tác động tiêu cực tới thu ngân sách và khả năng người dân mua được đất để ở.

Do vậy, ông Trinh cho rằng, có thể triển khai bảng giá đất theo hướng chuyển tiếp linh hoạt và phân vùng hợp lý. Trong đó, nên cho phép giữ bảng giá đất cũ trong một giai đoạn nhất định sau khi sáp nhập để tránh biến động đột ngột và đảm bảo ổn định tâm lý cho bên mua.

Trong giai đoạn tiếp theo, có thể ban hành một bảng giá đất mới cho toàn địa phương, theo từng phân vùng như vùng trung tâm, vùng vệ tinh, hay theo cấp độ phát triển đô thị, hạ tầng. Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Dịch vụ định giá và tư vấn Savills Việt Nam cho biết, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, các địa phương sau sáp nhập sẽ ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi khu vực trong một tỉnh mới sẽ áp dụng mức giá như nhau.

Bà Giang phân tích, luật yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể và có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Như vậy, việc dùng chung một bảng giá cho toàn tỉnh sau sáp nhập vẫn có thể đảm bảo sự khác biệt về giá trị từng khu vực, miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản, bám sát thực tế.