Tiền sử dụng đất là nút thắt lớn

Tại TP.HCM, đang có hàng trăm dự án bất động sản gần như đắp chiếu suốt nhiều năm qua đến từ một lý do rất đơn giản, không thống nhất được mức giá tiền sử dụng đất cho các dự án.

Là dự án BT, nhưng chủ đầu tư BIDGROUP vẫn phải đóng tiền sử dụng đất tương đương 37,6 triệu/m2 căn hộ, dù cho đây chỉ là dự án tái định cư.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), do bất cập của một số quy định trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dẫn đến hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, từ đó, các chủ đầu tư không thể thực hiện được thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng, làm phát sinh khiếu kiện gây mất trật tự xã hội. Đồng thời, làm thất thu ngân sách Nhà nước, không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng là chủ sở hữu nhà, vừa làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, bị ảnh hưởng uy tín thương hiệu và không thu được số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không phải do “lỗi” của chủ đầu tư.

Tại phía Bắc, việc tiền sử dụng dất giai đoạn sau tăng vọt so với giai đoạn trước cũng đang khiến không ít chủ đầu tư gặp khó.

Lấy trường hợp dự án Louis City Hoàng Mai (Hà Nội). Giai đoạn 1,2, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã ký hợp đồng mua bán, hoàn thiện việc xây dựng, bàn giao nhà và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, đến giai đoạn 3 của dự án, số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp là 1.400 tỷ đồng. Số tiền cho giai đoạn 3 tăng cao đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Và đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính này. Lý giải về nguyên nhân chưa nộp được số tiền trên, chủ đầu tư dự án cho biết, số tiền phải nộp giai đoạn 3 quá lớn, chủ đầu tư cần thời gian để cân đối tài chính, hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. 

Trao đổi cùng người viết, một chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, theo quy định với các dự án, tiền sử dụng đất được áp dụng trùng với thời điểm bàn giao đất cho nhà đầu tư. Quy định này nhằm đảm bảo đủ các yếu tố “giá thị trường”, phù hợp với thời điểm giao đất, cũng như tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên: Nhà nước – nhà đầu tư. Nhà nước được đảm bảo thu đúng, thu đủ, nhà đầu tư đóng đúng, đóng đủ, bởi nếu tiền sử dụng đất được áp sau thời điểm giao đất, sẽ gây bất lợi cho nhà đầu tư bởi giá sẽ tăng cao.

Với trường hợp tiền sử dụng đất giai đoạn sau cao hơn nhiều so với giai đoạn trước, chuyên gia cho rằng, điều này chủ yếu đến từ hiệu ứng hạ tầng. Theo đó, các giai đoạn trước đã hoàn thiện hạ tầng, thậm chí dự án được đưa vào vận hành, có dân về ở, khi đó, giá trị bất động sản sẽ tăng mạnh, việc áp tiền sử dụng đất lúc này tuân theo nguyên tắc “giá thị trường” cũng sẽ tăng theo, dẫn đến việc tiền sử dụng đất giai đoạn sau cao hơn nhiều so với giai đoạn trước.

Thời gian qua, thị trường bất động sản đóng băng đã khiến nhiều bên gặp khó, tuy nhiên, ngoài các yếu tố khách quan, theo tìm hiểu có cả những trường hợp đang là nạn nhân của việc tính tiền sử dụng đất chưa hợp lý.

Thế “khó” của nhà đầu tư

Lấy ví dụ với trường hợp của BIDGROUP, doanh nghiệp mới bị cưỡng chế thuế. Được biết, dự án Eden Garden của BID được bàn giao đất từ tháng 4 năm 2021, nhưng đến tháng 8 năm 2022, tỉnh Thái Bình mới ban hành văn bản về tính tiền sử dụng đất. Theo đó, tiền sử dụng đất của doanh nghiệp đã bị tăng nhiều lần.

Dù gặp nhiều vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất, dự án Eden Garden vẫn đang được đẩy mạnh thi công để sớm đưa vào vận hành.

Cụ thể, theo dự toán đầu tư của Eden Garden, chi phí giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất là gần 221 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế, theo thông báo về tiền sử dụng đất từ tỉnh thì doanh nghiệp phải nộp trên 720 tỷ đồng, cao hơn nhiều lần dự toán chi phí, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc thu xếp dòng tiền.

Cũng với chủ đầu tư này, một trường hợp được cho là chưa hợp lý khác là dự án đầu tư xây dựng, chỉnh trang khu tập thể 4 – 5 tầng (phường Lê Hồng Phong, TP.Thái Bình, tỉnh Thái Bình – theo hình thức hợp đồng BT ký giữa tỉnh và doanh nghiệp), theo quy định, hợp đồng BT là hợp đồng không tính tiền sử dụng đất, tuy nhiên với dự án chỉnh trang theo hình thức BT này lại phát sinh việc tính tiền đó. Cụ thể, doanh nghiệp phải chịu tiền sử dụng đất lên đến hơn 187 tỷ đồng/4.967 m2 sàn, tương đương 37,6 triệu/m2 căn hộ. Mức giá với sản phẩm theo đó sẽ lớn hơn 40 triệu/m2 (tiền sử dụng đất + chi phí xây dựng), điều này là không hợp lý với dự án tái định cư. 

Trao đổi cùng phóng viên, ông Trần Anh Đức, Tổng giám đốc BIDGROUP cho biết, việc tính tiền sử dụng đất sau thời điểm giao đất quá lâu, tăng lên quá nhiều đã phá vỡ bài toán kinh doanh của doanh nghiệp, dẫn đến việc khó thu xếp tài chính cho dự án.

“Chúng tôi sẵn sàng và luôn cố gắng hoàn thành nghĩa vụ tài chính với địa phương, nhưng việc tính tiền sử dụng đất chưa hợp lý với hợp đồng BT, không đúng thời điểm với dự án Eden Garden là lý do khiến doanh nghiệp chưa thể thu xếp được. Hiện tại, chúng tôi rất mong phía tỉnh có hướng giải quyết dứt điểm, hợp tình, hợp lý để doanh nghiệp thực hiện”, ông Đức nói.