Việc phát triển nhà ở giá rẻ là một bài toán khó với cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước

Bình thường đã khó…

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký VNREA, dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu người, tương đương khoảng 45% dân số cả nước. Ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình có thể lên đến 5,1 triệu căn.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường hiện nay rất khan hiếm. Cụ thể, thống kê của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, trên thị trường Hà Nội chỉ có một số ít dự án nhà ở giá rẻ (có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2) mở bán như Ecohome 3, Thăng Long Capital Premium, Startup Tower, Thanh Hà Cienco 5, Happy Star Tower, Eurowindow River Park…Tuy nhiên, phần lớn trong số này là quỹ căn còn sót lại của chủ đầu tư, hoặc là sản phẩm thứ cấp do các sàn phân phối bán lại.

Lý giải về lý do khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ, ông Vũ Mạnh Hà, Phó tổng giám đốc Phúc Hà Group cho biết, dù thị trường nhà ở giá rẻ có dư địa rất rộng lớn, nhưng việc tiếp cận và khai thác được dư địa này hay không lại là chuyện khác. Từ vấn đề thủ tục giấy tờ, đến bước xây dựng thành phẩm, rồi bán được cho khách hàng là cả quá trình dài, nên ít doanh nghiệp muốn làm, bởi cùng mất thời gian như vậy, nhưng biên lợi nhuận lại thấp hơn rất nhiều so với làm dự án trung cấp và cao cấp.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp cho rằng, có nhiều cách để tính giá một sản phẩm bất động sản. Đối với căn hộ hay nhà phố, về cơ bản vẫn dựa trên nền tảng tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nếu muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, trong khi vẫn muốn hạ giá bán để cạnh tranh, bắt buộc chủ đầu tư tìm cách để giảm chi phí cấu thành sản phẩm.

Tuy nhiên, dù có giảm như thế nào, hiếm có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất vốn đầu tư, được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế công trình. Tính theo công thức và áp theo chuẩn quy định của Bộ Xây dựng hiện nay, suất vốn đầu tư cũng tối thiểu tới 15 - 16 triệu đồng/m2. Cộng thêm chi phí marketing, lẫn chi phí "mềm", thì giá bán phải tối thiểu 20 triệu đồng/m2 mới gọi là hòa vốn.

Vì thế, rất khó để chủ đầu tư làm giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2, bởi nếu có làm thì chắc chắn phải tăng mật độ, hoặc dùng nguyên vật liệu chất lượng thấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, điều này ảnh hưởng tới việc bán hàng, nên ít chủ đầu tư nào dám làm vậy.

Như vậy, việc phát triển nhà ở giá rẻ là một bài toán khó với cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030.

… sao mơ tới xanh?

TS.KTS. Trần Minh Tùng, Đại học Kiến trúc Hà Nội cho biết, theo một số kết quả nghiên cứu, chi phí gia tăng cho việc xây dựng công trình xanh tại Việt Nam là từ 1 - 5%. Chi phí tăng thêm này bao gồm chi phí cho việc thiết kế và nghiên cứu chuyên sâu, chi phí tư vấn chứng nhận công trình xanh và chi phí cho thiết bị, vật liệu phù hợp các yêu cầu của công trình xanh.

“Đối với các chủ đầu tư thì rẻ đã khó rồi, lại thêm “xanh” nữa thì giống như bài toán được chất thêm một biến số, càng khó giải. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không thể làm được, chỉ có điều việc thực hiện sẽ mất nhiều công sức hơn, bởi nhà ở giá rẻ cũng cần xanh”, ông Tùng nói.

Theo ông Vũ Hồng Phong, chuyên gia công trình xanh của IFC, trên thế giới, có những công trình đắt mà không xanh và cũng có công trình xanh mà không đắt. Sự khác biệt nằm ở cách tiếp cận và tận dụng tối đa các lợi ích mang lại.

Nếu định hướng sớm ngay từ giai đoạn ý tưởng kèm khai thác tốt các yếu tố thụ động trong kiến trúc, công trình hoàn toàn có thể đạt chứng nhận công trình xanh EDGE mà không làm gia tăng chi phí, hoặc chỉ tăng ở mức 1 - 2%.

Tuy nhiên, để xây dựng các dự án xanh nói chung và nhà ở giá rẻ xanh nói riêng, chủ dự án cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước, như ưu đãi về đất đai, xây dựng, thuế… Bởi lẽ, chủ đầu tư luôn tính đến bài toán kinh tế, chứ không thể “phi lợi nhuận” ở tất cả các dự án, trong khi người dân lại mong muốn nhà ở vừa chất lượng, vừa rẻ.