Bất động sản du lịch đã phát triển mạnh thời gian qua, nhưng vấn đề quyền sở hữu vẫn chưa rõ ràng.

Nóng vấn đề sở hữu

Sở hữu luôn là vấn đề nóng của thị trường khi chỉ riêng trong phân khúc bất động sản du lịch đã có tới 7 loại hình sản phẩm với các mô hình đầu tư, kinh doanh khác nhau, nhưng chính sách, pháp luật lĩnh vực này chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ, gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước, là “điểm nghẽn” cho phân khúc này.

Một trong những vấn đề được các chủ đầu tư, nhà đầu tư quan tâm nhất là xác lập quyền sở hữu của các mô hình bất động sản du lịch.

“Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến du lịch, nhiều người có thể mua chung một bất động sản. Như vậy, từ 1 chủ đầu tư, thì bây giờ đã có 100 chủ đầu tư sở hữu chung một mô hình bất động sản du lịch. Từ đó đặt ra vấn đề quyền sở hữu của chủ đầu tư”, bà Nguyễn Thanh Bình, Phó vụ trưởng Vụ Khách sạn (Tổng cục Du lịch) nêu vấn đề tại Hội thảo “Chính sách, pháp luật cho bất động sản du lịch - những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” mới đây.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, vấn đề sở hữu bất động sản du lịch đang là điểm nghẽn trong pháp lý bất động sản từ năm 2015 đến nay, khi xuất hiện nhiều mô hình mới chưa từng có trên thị trường. Điển hình là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhất là các loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có Văn bản hướng dẫn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, nhưng đây chỉ là văn bản hành chính. Hướng dẫn của Bộ TN&MT chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng, kết hợp chức năng lưu trú.

Các loại hình mới này có những đặc thù riêng, như vẫn có sở hữu chung, sở hữu riêng, có các nội dung về quản lý, sử dụng như nhà ở chung cư, nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể về hình thức kinh doanh, loại hợp đồng áp dụng, vấn đề quản lý chỗ để xe, vấn đề bảo lãnh khi mua bán, vấn đề huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán…

Dẫn câu chuyện trào lưu sốt nóng condotel thời gian qua, KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, condotel sau một thời gian phát triển rầm rộ, thì hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.

“Các sản phẩm bất động sản du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện sở hữu, cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến nói.

Mở cửa cho người nước ngoài

“Tôi luôn đặt ra câu hỏi, tại sao nhiều người Việt có thể mang hàng triệu USD ra nước ngoài mua bất động sản? Tại sao các quốc gia đều khuyến khích thu hút mua bất động sản của nước họ? Tại sao người nước ngoài mua bất động sản ở Việt Nam lại khó như vậy? Tại sao họ vào Việt Nam xây biệt thự, du lịch, đem dòng khách vào Việt Nam mà chúng ta không khuyến khích? Một số quốc gia quy định sở hữu bất động sản lên tới 99 năm để thu hút đầu tư, nhưng tại sao chúng ta không tăng thời gian sở hữu để thu hút nhà đầu tư nước ngoài?”, là loạt câu hỏi được TS. Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn du lịch Việt Nam đặt ra.

Liên quan đến vấn đề này, ông  Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO bình luận, hiện chúng ta chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở, nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55, Luật Đất đai năm 2013, cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186, Luật Đất đai.

“Cần có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển bất động sản du lịch. Tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp bất động sản du lịch đa công năng quy mô lớn”, ông Bình đề nghị.

Chia sẻ kinh nghiệm ở Mỹ, ông Mark Kitabayashi, Hiệp hội Bất động sản và Môi giới Mỹ (NAR) cho biết, ở Mỹ gần như không có hạn chế về sở hữu đất đai, chỉ có phần hạn chế với bất động sản nông nghiệp. Hiện Mỹ đưa ra mức thuế 10 - 15% đối với người nước ngoài. Dù vậy, bất động sản Mỹ vẫn là một khoản đầu tư hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Những nhà đầu tư này thường tập trung vào thị trường second home - ngôi nhà thứ hai, hay xu hướng là đầu tư khách sạn cao cấp.