Condotel khó đột biến trong ngắn hạn

Năm 2009, khi tòa condotel đầu tiên - Nha Trang Plaza - đi vào hoạt động, không ai nghĩ nó lại trở thành một mô hình đầu tư gây nhiều tranh cãi và khiến các cơ quan chức năng “lúng túng” như vậy.

Sau khoảng thời gian dài khuấy đảo thị trường du lịch - nghỉ dưỡng, từ cuối năm 2018, thị trường condotel bắt đầu có xu hướng chững lại sau khi dần bộc lộ những điểm yếu.

Các chủ đầu tư condotel thường đưa ra cam kết mức lợi nhuận cao, phổ biến là 8 - 12%/năm, nhưng trên thực tế, không phải sản phẩm condotel nào cũng đạt được lợi nhuận như cam kết.

Vấn đề lớn nhất của dự án condotel là tính pháp lý. Condotel được bán ra như một loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng loại hình căn hộ condotel lại thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, hàng loạt dự án condotel đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Điều này đồng nghĩa, rủi ro sẽ thuộc về khách hàng.

Con số mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra mới đây rất đáng để suy nghĩ. Hiện cả nước có khoảng 82.900 căn hộ condotel. Năm 2020, thị trường gần như đóng băng, chỉ có khoảng 120 sản phẩm được giao dịch. Bước sang năm 2021, Covid-19 tiếp tục “càn quét”, khiến phân khúc condotel rơi vào thảm cảnh.

Ghi nhận mới nhất từ Công ty DKRA Vietnam, trong tháng 4/2021, thị trường condotel đón nhận 1 dự án mới mở bán với khoảng 248 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt 34% (85 căn), tập trung chủ yếu ở Phú Quốc. Trong ngắn hạn, dự kiến nguồn cung và sức cầu phân khúc condotel có thể tăng, nhưng khó có sự đột biến.

Kiến nghị gỡ “điểm nghẽn”

Condotel là mô hình đầu tư, kinh doanh có sự tham gia của rất nhiều thành phần, chủ thể trong nền kinh tế, nhưng sau hơn 10 năm phát triển vẫn chưa được “chính danh”.

Khánh Hòa, Đà Nẵng - hai địa phương có lượng condotel lớn nhất cả nước - đã từng “linh động” cấp giấy chủ quyền cho căn hộ condotel, nhưng sau đó bị Thanh tra Chính phủ “tuýt còi”, nên đã thu hồi lại.

Đầu tháng 2/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho dự án căn hộ du lịch (condotel), trong đó đề cập các quy định liên quan đến việc cấp “giấy khai sinh” cho loại hình căn hộ này. Bộ Tài nguyên và Môi Trường cũng đưa ra những quy định khá cụ thể về điều kiện cấp, thời gian sử dụng căn hộ trên giấy chứng nhận.

Mới đây, phân khúc này tiếp tục được đề cập trong Thông tư số 03/2021/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (có hiệu lực kể từ ngày 5/7/2021), cụ thể: “Căn hộ lưu trú: Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú; diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25 m2”.

Trong văn bản mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành kiến nghị cấp sổ hồng cho căn hộ condotel, HoREA nêu rõ, theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, condotel được cấp sổ hồng, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp do thiếu các quy định pháp luật đồng bộ. Trong đó, có việc xác định phần sở hữu riêng, chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu căn hộ condotel.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel để Bộ Tài nguyên và Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở.

Đối với quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel, HoREA đề nghị bổ sung quy định đất xây dựng khu căn hộ condotel vào Luật Đất đai, tương tự quy định đất xây dựng khu chung cư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đa phần là doanh nghiệp nhỏ và vừa, nên rất cần kêu gọi vốn, nguồn lực. Tuy nhiên, do chưa có quy định cụ thể về condotel, nên các nhà đầu tư rất e ngại. “Luật cần cụ thể hóa, chi tiết hóa đối với loại hình này”, ông Đính nói.