Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN (Thông tư 36) quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong đó, thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250% và giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40%. Theo ông, việc sửa đổi này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường thời gian tới?

Trước hết, phải khẳng định rằng, cho đến nay, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Nếu nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng tăng cường cho thị trường bất động sản (cả cho chủ thể phát triển và chủ thể mua sản phẩm) thì thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn.

Ngược lại, nếu nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thu hẹp đối với thị trường bất động sản, thì thị trường này sẽ ít sôi động đi. Thậm chí, nếu nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt, thị trường bất động sản có thể sẽ gặp khó khăn.

PGS-TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Trong trường hợp dự thảo sửa đổi bổ sung Thông tư 36 của NHNN theo tinh thần tăng dự trữ và giảm tỷ lệ cho vay, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản sẽ giảm đi.

Quan sát số dư tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản từ năm 2006 đến nay sẽ thấy tổng lượng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại không có biến động lớn, đột biến. Vì vậy, có thể thấy, việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước chính là việc thu hẹp tín dụng từ hệ thống ngân hàng đối với thị trường bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, động thái này của Ngân hàng Nhà nước sẽ gây “sóng gió” cho thị trường bất động sản. Theo ông, có cách nào để thị trường phát triển mà vẫn đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng?

Vấn đề tăng hay giảm tỷ lệ để điều tiết luồng tiền từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản là một trong những hoạt động nghiệp vụ của hệ thống ngân hàng. Thị trường bất động sản sẽ tự phải điều chỉnh để phù hợp. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để thị trường bất động sản có thể chủ động không chỉ vấn đề ứng phó với việc tăng giảm này, mà còn chủ động trong việc có được luồng tiền đủ để vận hành và phát triển thị trường.

Câu trả lời ở đây là phải tài chính hóa thị trường bất động sản. Vấn đề này đã được bàn đến trong nhiều nghiên cứu, nhiều cuộc hội thảo. Nhưng tựu trung lại có ba nội dung. Một là, phải có các công cụ tài chính phái sinh để tạo các nguồn tiền cho thị trường bất động sản. Hai là, phải minh bạch hóa tất cả các vấn đề tài chính, vấn đề tiến độ dự án và vấn đề triển khai dự án bất động sản. Ba là, phải có các chỉ số về thị trường bất động sản để có thể đo lường được thực trạng thị trường bất động sản.

Cuối năm 2015, đã xuất hiện ý kiến lo ngại tình trạng bong bóng bất động sản khi chứng kiến tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản. Theo ông, với dư nợ tín dụng hiện tại, đây có phải là vấn đề đáng lo ngại?

Năm 2015, tín dụng bất động sản đạt khoảng 18%, cao hơn mức bình quân 14-15% giai đoạn 2012 - 2014. So với giai đoạn bùng nổ cho vay bất động sản 2009 - 2010, tăng trưởng dư nợ tín dụng vẫn thấp hơn đáng kể. Trong đó, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%). Các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà để ở với các gói tín dụng ưu đãi.

Tuy nhiên, hiện nay chưa xảy ra bong bóng bất động sản vì các lý do: nguồn vốn chưa bùng nổ; dự án chưa bùng nổ, mới chỉ ở nhóm sản phẩm trung cao cấp; các nhà đầu tư nước ngoài chưa vào nhiều; giải ngân của ngân hàng chưa bùng nổ, vẫn chỉ dưới 400.000 tỷ, chưa vượt quá thời điểm đỉnh cao của năm 2006 - 2007.

Với lượng dự án bất động sản khởi công mới trong năm 2015 và đầu năm 2016, ông có cho rằng, sẽ có thể xảy ra tình trạng dư cung hay không?

Trong các tháng cuối năm 2015 và đầu năm 2016, một số dự án bất động sản được khởi công mới. Xét về tổng thể, thì chưa dư cung, tuy nhiên, một số thị trường bộ phận có thể đã dư cung như thị trường cao cấp và thị trường nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, một số sản phẩm nhiều người mong đợi như nhà giá thấp, cung vẫn chưa đủ cầu.