Thị trường bất động sản năm 2023 vẫn khó khăn

Tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" do lãnh đạo Bộ Xây dựng chủ trì,Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, Vụ Hợp tác quốc tế - Bộ Xây dựng, và Tạp chí Nhà đầu tư (Nhadautu.vn/Theinvetor.vn) tổ chức thực hiện, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…

Cụ thể, toàn quốc đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt 60,4% so với 6 tháng cuối năm 2022) và được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối năm 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022).

Về nhà ở xã hội, theo báo cáo của các địa phương về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030), tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" ngày 13/7. Ảnh: Tùng Dương

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 9 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 6 dự án quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 3 dự án quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay, trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022. Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10%so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.

Với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn, bằng 133,33% so với quý IV/2022 gồm: 2.458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Đang triển khai 56 dự án với 25.368 căn, gồm: 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, số lượng dự án đang triển khai chỉ bằng 44,4% quý IV/2022; Được cấp phép mới 1 dự án, bằng khoảng 25% so với quý IV/2022. Nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng ghi nhận nguồn cung văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại từ các dự án mới khá hạn chế, chủ yếu vẫn đến từ phần diện tích cho thuê của các tòa nhà hỗn hợp. Về nhu cầu, trong bối cảnh chung của nền kinh tế, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều có dấu hiệu suy giảm. Với giá cho thuê, giá cho thuê văn phòng và mặt bằng thương mại bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 có xu hướng giảm nhẹ khoảng 4-5%.

Cuối cùng là phân khúc bất động sản khu công nghiệp, nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2023 có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận. Xuất hiện đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, Đồng Nai... Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022.

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn như: phát hành trái phiếu doanh nghiệp (bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng, tăng 76,0% so với cùng kỳ); tồn kho bất động sản tại thời điểm quý I/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết lên đến 290.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022.

Ông Khôi cũng chỉ ra 3 nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự khó khăn của thị trường bất động sản là chính sách, pháp lý đến từ nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai, về quy hoạch, về đầu tư. Bên cạnh đó là khả năng tổ chức thực hiện dự án. Đặc biệt về dòng vốn, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường ( lãi suất 11-12%/năm).

Dự báo thị trường bât động sản trong thời gian tới

Theo dự báo của TS. Nguyễn Văn Khôi, thị trường bất động sản Việt Nam  hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt.

Từ quý IV/2023 việc thực hiện có hiệu quả, nhanh hơn các nội dung của Chính phủ với các quyết sách: Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết 33 ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Đề án 338 ngày 3/4/2023 về đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030…

Về phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân mảng đón đầu nhiều cơ hội phát triển từ tăng trưởng du lịch, đặc biệt trong bối cảnh Trung Quốc (quốc gia chiếm khoảng 30% khách du lịch quốc tế của Việt Nam thời điểm trước đại dịch) mở của trở lại, dù tiềm ẩn nhiều thách thức.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng đặc biệt là các biệt thự ven biển sẽ tăng trưởng khả quan trong giai đoạn 2023-2025.

Phân khúc căn hộ du lịch (condotel): Sự hoàn thiện pháp lý đối với condotel như đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán Condotel; vấn đề sở hữu, đầu tư, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài… sẽ tạo bước đột phá cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này cũng sẽ có sự tăng trưởng trong giai đoạn 2023-2025.

Toàn cảnh Hội thảo "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam".

Phân khúc homestay là phân khúc hồi phục chậm nhất trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hậu Covid-19. Dự báo là sẽ có triển vọng tích cực trong trung và dài hạn cùng với xu hướng du lịch trải nghiệm, sống xanh an toàn, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái.

Với phân khúc bất động sản mặt bằng bán lẻ, văn phòng, sau những tác động bất lợi của dịch Covid-19 thì sự phát triển trung tâm thương mại nội địa có xu hướng chuyển đổi từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, chia sẻ rủi ro, tăng cường mối quan hệ giữa chủ cho thuê và khách thuê.

Căn hộ dịch vụ và văn phòng khách sạn (officetel): phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường, tạo điều kiện để người làm việc phát huy tối đa năng suất, giảm thời gian và chi phí đầu tư, đạt hiệu quả cao trong công việc.

Về căn hộ dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Việt Nam cũng khá cao, lên tới 90 - 95%, vượt trội so với tỷ lệ lấp đầy của khách sạn (70%). Hơn nữa, căn hộ dịch vụ ổn định khách thuê, thời gian thuê thường kéo dài, tăng trưởng trung bình từ 8 - 10% và sẽ là thị trường hấp dẫn.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp, dự báo trong giai đoạn 2023-2025 sẽ phát triển, nhất là khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Tuy nhiên cần đầu tư hạ tầng bên ngoài kết nối đồng bộ với bên trong khu công nghiệp. Hoàn thiện pháp lý, quy hoạch đồng bộ và đẩy nhanh giải phóng mặt bằng.

Kiến nghị tháo gỡ khó khăn

Tại Hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra một số kiến nghị, đề xuất đối với hàng ngàn dự án dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ… về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu.

Theo đó, chính quyền địa phương chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo chính phủ.

Bên cạnh đó, ông Khôi đề xuất mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập, kiến nghị dưới 7%/năm; nhà ở xã hội: với doanh nghiệp, kiến nghị dưới 6%/năm; với người mua nhà dưới 4,5%/năm; bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm; bất động sản nhà ở cao cấp, kiến nghị từ 9-10%/năm.

Cùng với đó, kiến nghị khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp và hướng dẫn doanh nghiệp chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nhiệp đúng quy định pháp luật; Giãn nợ cho doanh nghiệp những khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ; Điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu; Rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...

Về giải pháp trong dài hạn, ông Khôi kiến nghị sớm ban hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản một cách đồng bộ, tránh chồng chéo; các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản...

Đối với doanh nghiệp, cần cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân; quản trị lại doanh nghiệp, xác định lại giá thành để hạ giá bán hợp lý trên thị trường; đàm phán với nhà đầu tư về các phương án giãn hoãn nợ, hàng đổi hàng…