Thị trường du lịch Việt Nam phát triển nhanh, chính là lối thoát cho condotel.

“Chết dở” với kiểu đầu tư phi thị trường

Bỏ 600 tỷ đồng mua 42 bất động sản các loại tại Dự án Cocobay Đà Nẵng từ chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) năm 2016, ông Mai Huy Tân, nhà sáng lập xúc xích Đức Việt, đồng thời là ông chủ của Công ty TNHH Nhịp cầu Việt - Đức đang nhận trái đắng.

42 bất động sản này, trong đó có 10 condotel, đều được ông Tân mua theo hợp đồng mua bán ký gửi với Thành Đô, đi kèm 42 hợp đồng cho Thành Đô thuê các bất động sản này với lợi nhuận cam kết từ 10 - 12%/năm, cao hơn mức lãi suất huy động của ngân hàng.

Tuy nhiên, sau 2 năm (2017 và 2018) nhận lợi nhuận đúng cam kết từ Thành Đô, đến năm 2019, ông Tân chỉ nhận được khoản tạm ứng nhỏ và còn bị thanh toán chậm 100 ngày.

“Khoản lợi nhuận cam kết năm 2019 mà Thành Đô nợ tôi là 54 tỷ đồng, nhưng đến nay chưa thấy tăm hơi”, ông Tân cho biết.

Các bất động sản mua từ Thành Đô đã 4 năm, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu, còn lợi nhuận cam kết bị hứa suông quá lâu, ông Tân đã yêu cầu phía Thành Đô bàn giao lại các bất động sản. Song, đến nay ông vẫn chưa nhận được bất kỳ condotel nào trong số 42 bất động sản đã mua tại Dự án Cocobay Đà Nẵng.

Lối thoát nào cho condotel?

Theo CBRE Việt Nam, số lượng condotel mới mở bán ở các thành phố du lịch lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, cũng như lượng giao dịch phân khúc này trong nửa đầu năm nay giảm tới 90% so với cùng kỳ 2019 và 97% so với 6 tháng đầu năm 2018 - thời điểm thị trường đang sôi động.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam nhận định, có 4 nguyên nhân khiến thị trường condotel u ám.

Thứ nhất, năm 2018, việc quản lý đất đai, phê duyệt một số dự án trước đây ở Nha Trang và Đà Nẵng bị thanh tra, đã khiến khâu phê duyệt các dự án mới cẩn trọng hơn.

Thứ hai, sự cố Cocobay Đà Nẵng vào cuối năm 2019 đã khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp suy nghĩ lại về sản phẩm này.

Thứ ba, Covid-19 và các biện pháp chống dịch như giãn cách xã hội, hạn chế tụ tập đông người đã ảnh hưởng đến hoạt động mở bán bất động sản nói chung, không riêng gì condotel. Covid-19 cũng khiến thị trường khách sạn trở nên ảm đạm từ tháng 3 đến nay, ảnh hưởng xấu đến tâm lý của nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ít nhất trong ngắn hạn.

Thứ tư, dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn hướng dẫn về condotel (Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ), nhưng cũng không giúp cải thiện tâm lý thị trường nhiều, do công văn này vẫn còn khá chung chung. “Mối quan tâm lớn của người mua condotel là việc họ có được cấp giấy chứng nhận sở hữu hay không, làm sao để đảm bảo quyền lợi khi chủ đầu tư không thực hiện các cam kết như trong hợp đồng, thì vẫn chưa có hướng giải quyết cụ thể”, bà Nguyễn Hoài An nói.

Giữa lúc những lùm xùm về condotel chưa được tháo gỡ, mới đây, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng Chính phủ không hợp thức hóa condotel thành nhà ở do lo ngại áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự sau chuyển đổi.

Về vấn đề này, ông Mai Huy Tân cho rằng, chuyển đổi condotel thành căn hộ ở là không phù hợp, bởi các dự án condotel được thiết kế cho mục đích phục vụ du lịch, khác hẳn so với mục đích ở. 

“Việc chuyển đổi condotel thành căn hộ ở sẽ kéo theo áp lực rất lớn về hạ tầng xã hội và hạ tầng dự án. Chỉ tính riêng Dự án Cocobay Đà Nẵng với hơn 2.000 căn condotel, nếu chuyển thành nhà ở mà mỗi hộ có 1 ô tô thì con số là 2.000 ô tô, gây áp lực lớn về bãi đỗ xe”, ông Tân băn khoăn.

Tựu trung, chuyện có chuyển đổi condotel thành căn hộ ở hay không thì mấu chốt vẫn là làm sao sử dụng tài sản đó để sinh lời. Bản thân “đứa con lai” condotel không có lỗi, mà lỗi ở phía đơn vị phát triển nó đã đưa ra thị trường những mời chào cam kết lợi nhuận “không tưởng”. Nếu phát triển condotel đúng cách thì lối thoát của condotel chính là cung cấp đầu vào cho thị trường du lịch.