Trung tâm Thương mại Dịch vụ Đại Quang Minh Ảnh: Lê Toàn

Quyết định tăng giá cho thuê quầy/sạp hơn 100% từ ngày 1/7/2022 là nguyên nhân nổ ra “cuộc chiến” giữa Trung tâm Thương mại dịch vụ Đại Quang Minh, nơi bán nguyên phụ liệu ngành may mặc lớn nhất tại TP.HCM (thuộc quản lý của Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Sài Gòn - Satraseco) và các thương nhân kinh doanh tại đây. Nếu không muốn giải quyết mâu thuẫn tại… tòa án, hai bên chỉ còn cách chia sẻ lợi ích.

Áp lực của doanh nghiệp

Do hợp đồng cho thuê quầy/sạp tại Trung tâm Thương mại dịch vụ Đại Quang Minh (gọi tắt là Trung tâm Đại Quang Minh) với các thương nhân dự kiến hết hạn vào ngày 30/6/2022, nên từ tháng 3/2022, Satraseco đã gửi thông báo tới các thương nhân về việc tăng giá và chuẩn bị ký mới hợp đồng thuê quầy/sạp.

Theo đó, Satraseco tăng giá từ ngày 1/7/2022 và chia làm 2 đợt: đợt 1 (bắt đầu từ ngày 1/7) tăng 40 - 50% giá cho thuê và đợt 2 (6 tháng đầu năm 2023) sẽ tăng 40 - 50%. Tính chung 2 đợt tăng giá, trong số 138 quầy/sạp, có 93 quầy/sạp có mức tăng dưới 100% so với năm 2021, số còn lại có mức tăng từ 10% đến 120%.

Tăng giá, nhưng hợp đồng của Satraseco chỉ có thời hạn 1 năm và buộc thương nhân phải ký quỹ tương đương 3 tháng tiền thuê quầy/sạp.

Ông Phạm Thế Hanh, Tổng giám Satraseco cho biết, việc tăng giá là phù hợp với mặt bằng chung của thị trường, trên cơ sở diện tích và hệ số K (hệ số về vị thế, vị trí đắc địa của từng sạp). Giá cho thuê mặt bằng của doanh nghiệp nhiều năm qua không được điều chỉnh, duy trì ở mức 2 - 5 triệu đồng/quầy sạp, chỉ bằng 30 - 50% so với mặt bằng chung ở khu vực. Việc yêu cầu đặt cọc 3 tháng là biện pháp cần thiết nhằm đảm bảo tiểu thương thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ trong quá trình thuê. Việc ký hợp đồng ngắn hạn là biện pháp cần thiết để tránh tình trạng tiểu thương cho thuê lại hoặc sang nhượng quầy sạp trái với quy định của hợp đồng.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, không chỉ vì những lý do nêu trên, việc tăng giá còn bởi những áp lực về doanh số, lợi nhuận và yêu cầu của cổ đông Satraseco.

Satraseco chủ yếu kinh doanh thương mại - dịch vụ, trong đó, doanh thu mảng dịch vụ (cho thuê văn phòng, cao ốc, trung tâm thương mại…) là chủ lực. Đợt dịch Covid-19 lần thứ tư bùng phát mạnh

tại TP.HCM khiến doanh thu dịch vụ năm 2021 của doanh nghiệp giảm 17,47% so với năm 2020. Trong năm 2021, Satraseco chưa điều chỉnh giá cho thuê quầy sạp ở Trung tâm Đại Quang Minh, mà lên kế hoạch triển khai trong năm 2022.

Thêm một áp lực nữa, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 tổ chức ngày 5/5/2022, ông Lê Anh Nhân, Phó chủ tịch HĐQT Satraseco với tư cách là cổ đông đại diện cho 50% cổ phần Công ty đã yêu cầu tăng giá cho thuê quầy/sạp ở Trung tâm Đại Quang Minh để đạt được lợi nhuận nhiều hơn.

“Nếu Ban Điều hành thay đổi tốt việc tăng giá cho thuê quầy, thì sẽ giúp tăng thêm lợi nhuận cho Công ty. Giá cho thuê quầy/sạp tại Trung tâm hiện nay là quá thấp so với mức giá chung của khu vực. Do giá cho thuê rẻ, nên hiện tại có một số khách hàng vẫn chấp nhận đóng đầy đủ tiền thuê quầy hàng tháng dù đã đóng cửa quầy, ngưng hoạt động từ nhiều năm nay và có nhiều khách hàng thuê quầy nhưng chỉ để dùng làm kho chứa hàng. Trước đây, còn xảy ra trường hợp khách hàng tự ý sang nhượng quầy/sạp (với mức sang nhượng rất cao, lên đến 2 tỷ đồng). Mức đề nghị tăng giá thuê quầy/sạp của Ban Giám đốc hiện tại vẫn chưa cao. Nếu thay đổi, tăng giá cho thuê quầy/sạp, thì sẽ đạt được lợi nhuận nhiều hơn nữa”, ông Nhân nói

Các thương nhân căng băng rôn phản ứng việc tăng giá cho thuê tại Trung tâm Đại Quang Minh Ảnh: Lê Toàn

Nỗi khốn khó của thương nhân

Thời điểm Satraseco thông báo tăng giá thuê sạp, các thương nhân kinh doanh, buôn bán tại  Trung tâm Đại Quang Minh vẫn chưa kịp “lấy lại sức” sau khi bị đại dịch Covid-19 làm cho kiệt quệ.

Báo cáo mới đây (ngày 9/6/2022) của Sở Công thương TP.HCM cũng thể hiện, Trung tâm Đại Quang Minh hiện chỉ còn 138 trong tổng số khoảng 150 sạp hoạt động; một số quầy/sạp đóng của do tình hình kinh doanh khó khăn; 93 thương nhân gửi thông báo tạm ngưng kinh doanh.

Thế nên, việc Satraseco thông báo tăng giá và giá tăng vọt lên hơn 100% đã gây “sốc” cho thương nhân. Nhiều thương nhân kinh doanh lâu năm tại Trung tâm Đại Quang Minh cho hay, hơn 30 năm buôn bán ở đây, họ chưa bao giờ bị tăng giá sạp đột ngột như lần này. Gần nhất là năm 2018, Satraseco có tăng giá, nhưng chỉ tăng 30%. “Nay thông báo tăng hơn 100% đã gây khốn khó, lại ký hợp đồng ngắn hạn, sẽ không đảm bảo thời gian đủ ổn định để thương nhân phục hồi và đầu tư”, một thương nhân phản ánh.

Không những vậy, doanh nghiệp còn tuyên bố không nhượng bộ: “Satraseco là chủ sở hữu hợp pháp đối với Trung tâm Đại Quang Minh, bao gồm quyền sở hữu đất đai và các tài sản trên đất, nên toàn quyền định đoạt đối với việc cho thuê mặt bằng tại đây, các tiểu thương chỉ có quyền sử dụng quầy sạp theo hợp đồng cho thuê”. Bức xúc, nhiều thương nhân đã làm đơn, căng băng rôn phản đối, kéo lên trụ sở chính quyền các cấp để kiến nghị.

Thông tin từ Sở Công thương TP.HCM, thương nhân phản ứng về cả 3 nội dung: việc tăng giá thuê bất hợp lý, không phù hợp với điều kiện kinh doanh hiện nay; thời gian ký hợp đồng thuê quầy/sạp quá ngắn; tổ chức thu tiền ký quỹ là không phù hợp với tình hình thực tế.

Cơ quan chức năng “bó tay”?

Theo Sở Công thương TP.HCM, Trung tâm Đại Quang Minh không thuộc hiện trạng và quy hoạch hệ thống chợ, siêu thị, trung tâm thương mại trên địa bàn TP.HCM, cũng không hoạt động theo loại hình trung tâm thương mại và chợ. Hoạt động chính của Trung tâm là quản lý, cho thuê quầy/sạp kinh doanh nguyên phụ liệu ngành may mặc. Satraseco là công ty cổ phần, hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Giá, thì việc triển khai ký kết hợp đồng thuê quầy/sạp giữa các thương nhân và Trung tâm Đại Quang Minh là giao dịch dân sự, được thực hiện trên cơ sở quy định của pháp luật và theo sự trao đổi, đồng thuận của các bên có liên quan.

Từ đó, Sở Công thương cho rằng, giải quyết khiếu nại liên quan đến hợp đồng dân sự không thuộc thẩm quyền của chính quyền các cấp. Theo đó, việc giải quyết vấn đề giữa Trung tâm Đại Quang Minh và các thương nhân được thực hiện ở tòa án.

Sau nhiều tuần “đối đầu”, mới đây, Satraseco thông báo điều chỉnh 3 nội dung chính của hợp đồng cho thuê. Cụ thể, điều chỉnh thời hạn hợp đồng thành 2 năm (thông báo lần đầu là 1 năm); giãn thời hạn tăng giá thuê giữa hai lần là 1 năm (thông báo lần đầu là 6 tháng); thu tiền đặt cọc 2 tháng tiền thuê quầy/sạp (thông báo lần đầu là thu tiền đặt cọc 3 tháng). Những ưu đãi này chỉ dành cho khách hàng cũ, hoàn thành việc ký kết hợp đồng trước ngày 25/6/2022.

Tuy nhiên, những điều chỉnh này vẫn chưa nhận được sự đồng thuận của thương nhân. Thậm chí, một số thương nhân còn tính “kéo” lên trụ sở UBND TP.HCM để kêu cứu.

Chia sẻ lợi ích là lối thoát

Năm 2018, tại Trung tâm Đại Quang Minh cũng xảy ra việc thương nhân kêu cứu khi Satraseco đòi tăng giá (tăng 30% theo hệ số K, thu tiền ký quỹ 2 tháng).

Khi đó, theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, nhiều sở, ngành đã vào cuộc.

Báo cáo của Sở Công thương TP.HCM năm 2018 cho hay: Do đặc điểm Trung tâm Đại Quang Minh là công trình được hình thành trước năm 1975, được Sở Thương nghiệp (cũ) điều chuyển từ Cửa hàng Tổng hợp số 2 cho Công ty Vải sợi may thời trang Sài Gòn (tiền thân của Satraseco) quản lý, sử dụng, nên không khấu hao chi phí xây dựng công trình vào giá thuê.

Đồng thời, Trung tâm Đại Quang Minh đang được Nhà nước cho thuê đất với giá rất thấp (24.500 đồng/m2/năm - 60.900 đồng/m2/năm), nên việc Công ty tiến hành xây dựng giá thuê giai đoạn 2018 - 2020 (20.000 đồng/m2/ngày) trên cơ sở khảo sát giá thuê tại các trung tâm thương mại được xây mới (An Đông Plaza, Garden Mali...) và hệ số K là không cần thiết.

Đặc điểm của Trung tâm Đại Quang Minh là tầng trệt hoạt động thương mại và các tầng trên là chung cư, nên công tác nâng cấp, duy tu, sửa chữa Trung tâm trong suốt thời gian qua không thực hiện được. Vì vậy, việc thu tiền ký quỹ là không hợp lý.

Căn cứ đặc điểm quá trình lịch sử hình thành và tình hình hoạt động của Trung tâm Đại Quang Minh, nhiều sở, ngành lúc bấy giờ cho rằng, việc Satraseco tăng giá cho thuê quầy/sạp, áp dụng hệ số K, thu tiền ký quỹ và không cho thương nhân sang nhượng/cho thuê lại là không hợp lý, gây bức xúc cho thương nhân, ảnh hưởng đến an ninh trật tự địa phương.

Năm 2021, dù gặp nhiều khó khăn, doanh thu giảm, nhưng lợi nhuận trước thuế của Satraseco vẫn đạt 138,90% kế hoạch. Doanh nghiệp chi tạm ứng cổ tức đợt 1 năm 2021 cho cổ đông 4% vốn điều lệ.

Thương nhân chính là “linh hồn” của các chợ, trung thương mại. Nếu không có kẻ bán, người mua, thì chợ, trung thương mại chỉ còn là… khối bê tông sắt thép. Trong khi đó, đại dịch Covid-19 đã khiến rất nhiều doanh nghiệp, thương nhân rơi vào khốn khó.

Từ những phân tích nêu trên, liệu việc tăng giá cho thuê quầy/sạp tại Trung tâm Đại Quang Minh có “đạt được lợi nhuận nhiều hơn nữa” như lời một cổ đông của Satraseco đã nói?