Nội dung được ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nêu tại buổi giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở từ năm 2015 - 2023, chiều 12/7.

Giai đoạn 2020 - 2023, tốc độ tăng trưởng giảm còn 2,08%/năm

Theo ông Khiết, tăng trưởng kinh tế ổn định và mạnh mẽ trong 5 năm liên tục giai đoạn 2015 - 2019 đã tạo nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản, thu hút sự quan tâm và đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước.

Tuy nhiên, sự bùng nổ của các dự án bất động sản gây ra nhiều vấn đề về quản lý và tăng giá đất, gây áp lực lên cơ sở hạ tầng và môi trường sống. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường dẫn đến giá nhà tăng cao, gây khó khăn cho người dân trong việc mua sắm nhà ở.

Theo ông khiết, hoạt động kinh doanh bất động sản của Thành phố đã sụt giảm nghiêm trọng đã ảnh hưởng rất lớn đến sự đóng góp vào tăng trưởng chung của Thành phố.

UBND TP.HCM đánh giá sự bùng nổ của các dự án bất động sản gây ra nhiều vấn đề về quản lý và tăng giá đất, gây áp lực lên cơ sở hạ tầng và môi trường sống.

Cụ thể, năm 2015, quy mô giá trị tăng thêm (VA) của hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố gấp 1,52 lần so với 2010; năm 2019 gấp 2 lần so với năm 2010. Qua năm 2020, Thành phố chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19, tác động tiêu cực đến mọi hoạt động kinh tế - xã hội, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng theo đó chịu ảnh hưởng mạnh, giảm so với năm 2019; năm 2021 tiếp tục giảm.

Từ quý IV/2022, hoạt động kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn, lan rộng ra toàn thị trường. Đến cuối năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản có tín hiệu tích cực với quy mô tương đương năm 2019.

Ngược với quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng có xu hướng tăng thì tỷ trọng đóng góp của hoạt động này vào GRDP của Thành phố có xu hướng ngày càng giảm.

Cụ thể, năm 2015, hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 4,73% trong GRDP Thành phố và liên tục giảm đến năm 2019 (trước khi đại dịch Covid-19 xảy ra) còn 4,27% GRDP Thành phố. Đến năm 2023, đóng góp trong GRDP chỉ còn 3,56%.

Bình quân giai đoạn 2015 - 2019, tốc độ tăng trưởng đạt 4,29%/năm cao hơn 1,48 điểm so với giai đoạn 2011 - 2015 (2,81%/năm). Đây được xem là giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tác động của đại dịch Covid-19 cùng với việc siết chặt tín dụng đã khiến tốc độ phát triển của hoạt động bất động sản giảm mạnh. Bình quân trong giai đoạn 2020 - 2023, tốc độ tăng trưởng giảm chỉ còn 2,08%/năm.

Theo ông Khiết, bất động sản là lĩnh vực nhà ở chịu sự điều chỉnh, chi phối của rất nhiều Luật khác nhau như Đầu tư, Quy hoạch đô thị, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản, Quản lý tài sản công, Tổ chức tín dụng...

Tuy nhiên, các Luật này chưa có sự thống nhất, đồng bộ, thậm chí chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột khi áp dụng các quy định pháp luật, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước.

Công tác xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính phát sinh và rà soát các nghĩa vụ khác sau khi có quyết định giao đất còn nhiều vướng mắc, chưa được tháo gỡ kịp thời, chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục tiếp theo, bao gồm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân sau khi xây dựng hoàn thành.

Đó là chưa kể, thời gian qua, Thành phố đã đón tiếp rất nhiều đoàn thanh tra, kiểm tra từ các cơ quan Trung ương, Bộ ngành liên quan đến việc đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố. Từ đó, phải rà soát lại pháp lý dự án trước đây theo các quy định pháp luật khác nhau tại thời điểm ban hành trước khi cho phép tiếp tục thực hiện dự án tại thời điểm hiện nay.

Giá chung cư ở TP HCM tăng 15 - 20% mỗi năm

Đề cập đến xu hướng của thị trường bất động sản từ năm 2015 – 2023, ông Khiết cho biết từ năm 2015 – 2019, thị trường sôi động, giá cả tăng cao trên tất cả các phân khúc; từ năm 2020 – 2021, thị trường chững lại hoặc giảm nhẹ do Covid-19 và sau đó dần hồi phục, giá cả bắt đầu tăng trở lại, tuy nhiên diễn biến chậm chạp và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nêu tại buổi giám sát của Quốc hội.

Đối với chung cư, thời gian này tăng liên tục với mức tăng trung bình 15 - 20% mỗi năm. Ở phân khúc căn hộ bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã tăng lên 40 - 60 triệu đồng.

Mỗi mét vuông căn hộ trung cấp vào năm 2015 giá khoảng 35 - 50 triệu đồng thì đến năm 2023 tăng lên 50 - 70 triệu đồng, căn hộ cao cấp tăng từ 50 triệu đồng mỗi m2 lên 70 - 100 triệu đồng.

Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất, mỗi mét vuông dao động từ 80 - 200 triệu đồng vào năm 2023 còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, dao động từ 30 - 60 triệu đồng. Ở phân khúc nhà phố, tương tự như chung cư, giá cũng tăng liên tục nhưng mức tăng có phần thấp hơn, khoảng 10 - 15% mỗi năm.

Cụ thể, mỗi mét vuông nhà thấp tầng trong năm 2015 giá từ 30 - 50 triệu đồng thì đến năm 2023 tăng lên 45 - 70 triệu đồng. Mức giá này ở nhà cao tầng giá từ 50 - 80 triệu đồng trong năm 2015 đã tăng lên 70 - 120 triệu đồng vào năm 2023. Khu vực trung tâm giá cao nhất, dao động từ 100 - 200 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2023, con số này ở ngoại ô dao động từ 40 - 80 triệu đồng.

Ở phân khúc đất nền có nhiều biến động với xu hướng tăng chung nhưng cũng có giai đoạn sụt giảm. Đất nền ở trung tâm giá từ 50 - 150 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2015 thì đến năm 2023 đã tăng lên 100 - 300 triệu đồng.

Vị trí ven trung tâm giá từ 20 - 50 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2015 và tăng lên 40 - 100 triệu đồng vào năm 2023. Khu vực phía đông có tốc độ tăng giá cao nhất do quy hoạch và phát triển hạ tầng. Khu vực phía nam và tây giá ổn định hơn.

Ông Khiết cho rằng nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sẽ ngày càng khan hiếm, lượng nhà ở xây dựng thời gian qua không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân. Hiện, nhu cầu nhà ở của người dân thành phố là rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm thêm khoảng 200.000 người, chủ yếu là tăng cơ học.

Trong khi đó, giá nhà cũng rất cao, liên tục tăng, tập trung phân khúc trung, cao cấp, khó tiếp cận đối với người thu nhập thấp, công nhân, lao động nhập cư. nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt trầm trọng. Tính đến năm 2023, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ đạt 19,74 triệu m2, hoàn thành 39,5% chỉ tiêu đề ra.