TS.Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã kiến nghị một loạt đề xuất về gỡ khó cho tín dụng bất động sản trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.

Đơn cử, HoREA) cho rằng, quy định hiện hành về việc ngân hàng phải kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích với trường hợp cho vay thanh toán tiền góp vốn là không khả thi, làm tăng thủ tục và đề nghị hủy bỏ cụm từ ” kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” trong Thông tư 06.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị bỏ quy định tổ chức tín dụng ( TCTD) “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại TCTD cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”…

Về các kiến nghị trên của HoREA, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khi ban hành Thông tư 06 là một quan điểm mở, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn thuận lợi và xác định rõ mục đích, đối tượng đủ điều kiện cho vay đồng thời hạn chế rủi ro cho từng TCTD cũng như toàn hệ thống. Như vậy, Thông tư 06 ban hành tạo điều kiện cho mọi đối tượng có thể tiếp cận được vốn ngân hàng.

Bên cạnh đó, Thông tư 06 cũng giao cho các tổ chức tín dụng (TCTD) quyền ban hành các quy định nội bộ, trong đó có một số nội dung mà trước đây chưa quy định nay được bổ sung để các TCTD có thể tự quyết định trong thẩm quyền của mình như cho vay để trả nợ TCTD khác, cho vay theo phương thức điện tử hoặc cho vay để thanh toán nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ…

Một trong những nội dung được dư luận rất quan tâm và phản ứng quyết liệt, đặc biệt là Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, là quy định về một số trường hợp không được cho vay để “góp vốn” nêu tại khoản 8, 9, 10 điều 8 của Thông tư 39 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) dẫn đến NHNN tạm hoãn thi hành những nội dung này.

Về nội dung này, TS. Nguyễn Quốc Hùng nêu ra một loạt vấn đề và đặt câu hỏi ngược lại với các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, pháp luật không cấm cá nhân và tổ chức góp vốn vào các hoạt động kinh doanh của các cá nhân và tổ chức khác, mua cổ phần, cổ phiếu... Nếu là vốn tự có của cá nhân thì góp vốn bao nhiêu, đầu tư vào đâu, mua cổ phiếu gì, của doanh nghiệp nào cũng được, song nếu dùng vốn vay ngân hàng để góp vốn, mua cổ phần, cổ phiếu... thì phải tuân thủ theo quy định pháp luật TCTD và quy định nội bộ của ngân hàng.

Thứ hai, một trong những nguyên tắc cho vay của TCTD là khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích và vốn vay phải chịu sự kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay của TCTD (kể cả có tài sản bảo đảm là tài sản độc lập, chưa nói đến tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay) cũng phải tuân thủ nguyên tắc này, không phải cứ có tài sản là cho vay bằng mọi giá. Khi TCTD cho khách hàng vay với mục đích góp vốn vào bên thứ thứ ba để kinh doanh thì phải kiểm soát được vốn vay, song trong trường hợp này do bên thứ ba không vay trực tiếp ngân hàng nên không thể đến kiểm tra vốn vay (trừ trường hợp có thỏa thuận 3 bên cho phép ngân hàng kiểm tra sổ sách chứng từ liên quan đến vốn góp).

Thứ ba, việc cho vay góp vốn kinh doanh hoặc đầu tư cổ phiếu vào các đơn vị chưa niêm yết, tình hình tài chính không minh bạch, chưa được kiểm toán đầy đủ… là vô cùng rủi ro, nhất là các TCTD lại dùng chính những khoản vay đó làm tài sản bảo đảm và gọi là tài sản hình thành từ vốn vay (trong tương lai) thì lại càng rủi ro hơn, chưa kể đó còn là kẽ hở dễ bị lợi dụng. Vậy liệu có yên tâm khi cho vay không và ngân hàng có an toàn không?

Thứ tư, doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, rất “ưa chuộng” loại cho vay này vì vừa được vay nhiều để thực hiện những dự án “khủng” nhưng thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, vừa tránh được việc kiểm soát dòng tiền.., tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản mua đất đầu cơ cho dù chưa đủ thủ tục pháp lý, thậm chí còn đầu tư vào cả đất nông nghiệp? Vậy, trong trường hợp này, ngân hàng có nên cho vay không? Liệu có mét vuông đất nào dành cho nhà ở xã hội không?

Thứ năm, doanh nghiệp đầu tư dự án lớn cần có vốn lớn để đầu tư, mong muốn các cá nhân, tổ chức góp vốn thực hiện dự án, kể cả vay vốn ngân hàng để góp vốn. Vậy tại sao không kêu gọi vốn từ các TCTD bằng hình thức đồng tài trợ để các ngân hàng cùng thẩm định, cùng giải ngân, cùng kiểm soát vốn vay? Nếu làm được như vậy dự án sẽ không bao giờ thiếu vốn và triển khai rất nhanh gọn, nhưng vì sao các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản, không thích?

“Phải chăng họ muốn sử dụng vốn nhưng lại không muốn chịu sự kiểm soát của TCTD? Đó là câu hỏi tôi không thể giải đáp nổi. Với những lý do đó, cho dù tạm thời chưa thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư 39 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) nhưng không có nghĩa các TCTD cho vay các đối tượng này bằng mọi giá. Trường hợp phát hiện ra sai phạm, tuỳ theo mức độ, tôi đề nghị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật”, ông Hùng khẳng định.

Liên quan đến biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại TCTD cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”… TS. Hùng lý giải, các quy định của Thông tư 06 nhằm đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền đầu tư.

Đơn vị sử dụng vốn phải chấp nhận để ngân hàng kiểm soát, nếu sử dụng vốn không đúng mục đích thì ngân hàng có thể thu hồi nợ trước hạn. Với quy định này, các TCTD cũng phải rà soát lại quy trình cho vay, phải kiểm tra được dòng tiền trước, trong và sau khi cho vay để đảm bảo an toàn hệ thống. Thông tư 06 đã thể hiện quan điểm của NHNN một cách rất rõ ràng.

 Với lĩnh vực bất động sản, cũng tương tự như vậy. Doanh nghiệp vay vốn để phát triển dự án thì TCTD phải kiểm soát để dòng vốn tín dụng được sử dụng đúng mục đích, đúng dự án đã được phê duyệt cho vay, tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, chẳng hạn như mang tiền đi mua đất chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý...

Về quy định liên quan đến điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06), tôi cho rằng, đây là nội dung mới, bổ sung quyền cho các TCTD, tạo điều kiện nhiều hơn cho doanh nghiệp, trong đó, có thêm nội dung cho vay để trả nợ của TCTD khác. Đây cũng là điều kiện mở, giao cho TCTD toàn quyền quyết định. Bởi với khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, thậm chí, vay để trả nợ TCTD khác thì số tiền đó cần phải được phong tỏa tại ngân hàng cho đến khi thực hiện hết nghĩa vụ.

Quy định như vậy là đang tạo điều kiện cho doanh nghiệp hơn trước vì chỉ cần khoản đặt cọc, thế chấp, khách hàng đã có thể lấy được 100% hàng hóa. Khi bán hàng và thực hiện xong nghĩa vụ thì số tiền vay mới được giải chấp. Một ví dụ khác để thấy rõ hơn về đối tượng được hưởng lợi từ quy định này. Ngân hàng A cho vay để trả nợ ngân hàng B, khoản vay đó được phong tỏa cho đến khi hoàn thành giải chấp tài sản, bàn giao cho ngân hàng A. Lúc này, số tiền vay mới được giải chấp để trả hết nợ cho ngân hàng B. Như vậy, sao lại cho rằng quy định này chỉ “làm lợi” cho ngân hàng?

“Đã là đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh cho bất kỳ nghĩa vụ nợ nào, về nguyên tắc đều phải phong tỏa, tránh trường hợp dùng số tiền đó để sử dụng sai mục đích, dẫn tới vi phạm pháp luật”, ông Hùng khẳng định.