Vướng mắc nhất trong quá trình cổ phần hóa vẫn là xác định giá trị quyền sử dụng đất (SDĐ) mà doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng?

 Trong 3 bước chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp nhà nước thì bước xây dựng phương án cổ phần hóa có vai trò quyết định, trong đó khâu xác định giá trị doanh nghiệp vẫn nắm vai trò then chốt. Nhà đầu tư quan tâm tới doanh nghiệp, một phần cũng nhìn vào quyền SDĐ mà doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng được định giá thế nào. 

Ông Nguyễn Hồng Long, Phó trưởng Ban chỉ đạo Đổi mới và Phát triển doanh nghiệp

Theo quy định, xác định giá trị quyền SDĐ phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường. Việc này có thể nói là không thể thực hiện được, vì thị trường chỉ xác định được giá trị hàng hóa khi đem hàng hóa ra giao dịch, đối với đất đai là tổ chức đấu giá quyền SDĐ. Khi chưa tổ chức đấu giá thì biết thị trường định giá thế nào mà đưa ra sát giá thị trường, chỉ có thể đưa ra mức giá tiệm cận giá thị trường ở thời điểm định giá mà thôi.  

Đây là vấn đề rất vướng mắc, vì định giá quyền SDĐ cao, giá trị doanh nghiệp sẽ cao, IPO không thành công thì người có thẩm quyền quyết định cổ phần hóa phải chịu trách nhiệm không hoàn thành nhiệm vụ, tổ chức xác định giá trị doanh nghiệp bị “mất điểm”. Nếu định giá thấp, sau khi IPO, cổ phiếu tăng liên tục thì người có thẩm quyền dễ bị nghi ngờ có tiêu cực, lợi ích nhóm, gây thất thoát tài sản nhà nước.

Vướng mắc trên dự kiến sẽ được giải quyết ra sao?

Với diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền SDĐ hoặc nhận chuyển nhượng quyền SDĐ hợp pháp để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, thì phải xác định lại giá trị quyền SDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định thấp hơn giá trị quyền SDĐ hạch toán trên sổ kế toán, thì giá trị quyền SDĐ tính vào giá trị doanh nghiệp theo giá trị đang hạch toán trên sổ sách kế toán.    

Đối với diện tích đất khác, doanh nghiệp phải thuê đất có thời hạn và trả tiền thuê đất hàng năm theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Và trong vòng 60 ngày kể từ khi chuyển thành công ty cổ phần, doanh nghiệp phải hoàn tất việc ký hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với cơ quan quản lý đất đai địa phương.

Nếu doanh nghiệp đã được giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền SDĐ hợp pháp muốn chuyển sang hình thức thuê đất, thì giá trị quyền SDĐ giao còn lại được xác định là số tiền doanh nghiệp đã trả trước tiền thuê đất cho một khoảng thời gian nhất định. 

Khi chuyển thành công ty cổ phần, nhiều doanh nghiệp chuyển mục đích SDĐ để xây chung cư, trung tâm thương mại. Đây là lỗ hổng khiến tài sản nhà nước bị thất thoát khi cổ phần hóa, vì vậy, có ý kiến cho rằng, nên cấm chuyển đổi mục đích SDĐ?

Luật Đất đai không cấm chuyển đổi mục đích SDĐ, nhưng phải phù hợp với quy hoạch. Không một tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp nào được tự ý chuyển quyền SDĐ, mà chỉ có cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mới có quyền quyết định cho diện tích đất nào được chuyển quyền sử dụng. Vì vậy, vi phạm quản lý về đất đai, tiêu cực hay lợi ích nhóm phát sinh từ việc chuyển quyền SDĐ nằm ở cơ quan quản lý nhà nước, chứ không phải ở doanh nghiệp. 

Để xử lý vấn đề này, Nghị định thay thế Nghị định 59/2011/NĐ-CP sẽ quy định, công ty cổ phần được chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước phải thực hiện quản lý và SDĐ theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp công ty cổ phần được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, công ty cổ phần phải thực hiện đấu giá quyền SDĐ và thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước theo giá thị trường tại thời điểm chuyển mục đích SDĐ.

Ngoài xác định giá trị quyền SDĐ thì xác định giá trị thương hiệu và giá trị vô hình khác cũng đang rất vướng?

Có ý kiến cho rằng, xác định giá trị doanh nghiệp phải tính cả giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển, giá trị các tài sản vô hình khác như truyền thống, lịch sử… (gọi chung là giá trị lợi thế kinh doanh), nếu không sẽ làm thất thoát tài sản nhà nước. Nhưng xác định thế nào là điều vô cùng khó khăn vì không thể tính được giá trị truyền thống, giá trị lịch sử, doanh nghiệp đã từng được nhận danh hiệu Anh hùng lao động, huân huy chương các loại, bằng khen, giấy khen của các cấp có thẩm quyền.

Văn bản quy phạm pháp luật phải đi vào cuộc sống, phù hợp với thực tế, chứ không vì sợ thất thoát tài sản nhà nước, để cho chắc ăn, mà quy định bắt buộc phải tính cả giá trị thương hiệu, giá trị tiềm năng phát triển vào giá trị doanh nghiệp và quy định luôn cách xác định giá trị thương hiệu, giá trị tiềm năng phát triển.

Theo tôi, chỉ nên quy định, giá trị lợi thế kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền quyết định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa xem xét, quyết định trên cơ sở tư vấn của tổ chức định giá doanh nghiệp.