Đặt mua báo in| Ngày 06 tháng 05 năm 2021, 04:01:13
Mua cổ phiếu IPO Đất Xanh Services: Những điểm nhà đầu tư cần lưu ý
Thu Hương - Khắc Lâm - 15/04/2021 10:18
 
Chỉ khoảng 20 triệu trong tổng số 71,66 triệu cổ phần của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) được nhà đầu tư đặt mua trong đợt 1 của cuộc chào bán cổ phần ra công chúng.
.
Roadshow "IPO DXS - thương vụ bom tấn 2021" vừa diễn ra

Và cho đến thời điểm này,  khi chào bán đợt 2 dự kiến kết thúc vào ngày 19/4, thì số lượng cổ phần chưa được đặt mua vẫn còn đáng kể.

Giá chào bán 32.000 đồng/cổ phiếu có hấp dẫn?

Theo thông tin được công bố trong buổi roadshow có tên rất kêu là "IPO DXS - thương vụ bom tấn 2021", ông Nguyễn Trường Sơn, Tổng giám đốc DXS cho biết, DXS dự kiến niêm yết ngay trong tháng 5/2021 với giá chào sàn dự kiến 4x (tức từ 40.000 đồng/cổ phần).

Nếu mua IPO với giá 32.000 đồng trong tháng 4, nhà đầu tư có thể bán chốt lời ở mức 40.000 đồng/cổ phiếu, đạt lợi nhuận 25%. Giả định tình huống xấu DXS giảm sàn phiên đầu tiên thì sẽ về đúng mức giá IPO, khi đó nhà đầu tư mua cổ phần IPO sẽ hòa vốn đến có lãi chỉ trong hơn 1 tháng, với giả định DXS có thanh khoản tốt.  

Nhưng với nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm, tỷ suất lợi nhuận 25% cũng là bình thường khi so sánh với các cơ hội đầu tư khác trên sàn chứng khoán hiện nay khi nhìn vào nhóm cổ phiếu ngân hàng, cổ phiếu chứng khoán, bất động sản hay một số doanh nghiệp tăng trưởng.

Còn đối với các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm trên thị trường chứng khoán, 25% là mức lợi nhuận khá hứa hẹn. Đó có thể là lý do mà DXS chọn phương án IPO theo hình thức chốt sổ thay vì đấu giá thông qua HoSE giống như Khải Hoàn Land. Theo cách thức của DXS thì không cần công bố công khai số lượng nhà đầu tư đặt mua và khối lượng. Nhà đầu tư hiện tại cứ đăng ký mua DXS với giá là 32.000 đồng/cổ phiếu cho đến khi hết số lượng chào bán.

DXS lại đưa ra gói chào bán mua cổ phiếu DXS được giảm giá mua sản phẩm do DXG đầu tư và phát triển với mức giảm tùy theo khối lượng đặt mua cổ phần, từ 3 đến 10% giá trị sản phẩm.

Cách bán của DXS dễ thu hút đối tượng là những khách hàng đã và có ý định mua sản phẩm do DXS phân phối để đầu tư hay để ở. DXS đang sở hữu hơn 7,5 triệu dữ liệu khách hàng và đã bán sản phẩm cho hơn 100.000 khách hàng. Những khách hàng chưa quen đầu tư chứng khoán có thể dễ dàng đăng ký bán số lượng mua và chuyển tiền mua, thay vì phải làm các thủ tục đăng ký đặt cọc, bỏ phiếu đấu giá giống như đấu giá qua HoSE mà việc ghi phiếu đòi hỏi phải cẩn thận nếu không có thể mất cọc 10% nếu ghi sai.

Những lưu ý khi mua IPO DXS

Khi đầu tư vào cổ phiếu DXS trong cuộc IPO này, có một số lưu ý mà nhà đầu tư cần cân nhắc.

Thứ nhất, đó là thời điểm cổ phiếu DXS niêm yết phụ thuộc thời gian chuẩn bị hồ sơ của doanh nghiệp và  phê duyệt hồ sơ của Sở Giao dịch chứng khoán. Thực tế thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch niêm yết sớm, nhưng việc nộp và điều chỉnh hồ sơ khiến thời gian niêm yết thực tế trễ hơn nhiều so với kế hoạch.

Do tình trạng nghẽn lệnh trên sàn HoSE, nên theo thông tin mới đây, các hồ sơ nộp lên HoSE sau khi được phê duyệt sẽ tạm thời giao dịch trên HNX. Trong trường hợp cổ phiếu DXS niêm yết sàn HNX, biên độ phiên giao dịch đầu tiên sẽ là 30%, nếu thị trường tiêu cực, nhà đầu tư mua IPO vẫn có rủi ro thua lỗ ngay trong phiên đầu giao dịch.

Thứ hai, khác với một số đợt IPO gần đây thực hiện theo phương pháp đấu giá, chẳng hạn CTCP An phát Holing (APH) trong 2020 hay Khải Hoàn Land đang thực hiện, nhà đầu tư có thể biết được cung cầu thực của bên mua cổ phiếu tại thời điểm đấu giá, từ đó xác định tính hấp dẫn cũng như mức giá trả cho cổ phiếu. Trong đợt IPO này, DXS tiến hành theo phương pháp dựng sổ, tức chỉ khi doanh nghiệp công bố kết quả chào bán, nhà đầu tư mới ước tính được số lượng cung cầu, trong khi mức giá đã được ấn định trước. Ngay cả nếu toàn bộ 71,66 triệu cổ phiếu được đấu giá thành công thì cũng khó xác minh được bao nhiêu cổ phần do nhà đầu tư đại chúng đặt mua, bao nhiêu do người nhà đặt mua cho hết.

Thứ ba, là rủi ro từ biến động thị trường chứng khoán. DXS được IPO đúng thời điểm VN-Index vượt mốc 1.200 đỉnh lịch sử. Thời gian DXS niêm yết tính bằng tháng, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với rủi ro nếu xu hướng thị trường chứng khoán tiêu cực tại thời điểm niêm yết, mức định giá cổ phiếu theo đó cũng sẽ bị ảnh hưởng. Nhìn lại câu chuyện của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), việc niêm yết đúng phiên thị trường giảm điểm mạnh cuối tháng 1/2021 đã đẩy cổ phiếu OCB giảm kịch sàn trong phiên đầu tiên sau đó mới hồi phục.

Cuối cùng, một lưu ý quan trọng với nhà đầu tư là DXS định giá theo kế hoạch lợi nhuận năm 2021. Một điểm được ban lãnh đạo công ty nhiều lần nhấn mạnh trong buổi chào bán là mức định giá so sánh của công ty hiện rẻ hơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành trên thị trường chứng khoán. Tuy vậy, mức định giá so sánh (P/E) được DXS đưa ra chỉ hơn 7,7 lần là tính trên kế hoạch 2021 với mục tiêu tăng trưởng mạnh mẽ so với năm 2020, trong khi nếu tính trên kết quả lợi nhuận thực hiện của năm 2020, mức P/E sẽ lên đến 13 lần, tức tính hấp dẫn về định giá cũng tương ứng giảm đi đáng kể.

Cũng cần lưu ý là với các doanh nghiệp được đưa để so sánh không niêm yết ở thị trường Việt Nam. Việc hoạt động trong môi trường kinh tế khác nhau với đặc điểm ngành nghề khác nhau và thị trường giao dịch khác nhau sẽ có thể  khiến các cổ phiếu có mức chênh đáng kể về định giá. Nên đây chỉ là một thông tin tham khảo cho tổ chức định giá chuyên nghiệp. Còn nhà đầu tư trong nước so sánh với cơ hội đầu tư hiện hữu trên sàn.

Chia sẻ trong buổi giới thiệu về đợt chào bán ngày 29/3/2021, đại diện DXS cho biết, công ty đặt kế hoạch năm nay có mức tăng trưởng ấn tượng với doanh thu gần 7.600 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 1.483 tỷ đồng, tăng lần lượt 134% và 69% so với năm 2020. Trên cơ sở mức lợi nhuận này, chỉ số giá trên thu nhập (P/E) của cổ phiếu tính theo giá chào bán 32.000 đồng là 7,7 lần, thấp hơn trung bình thị trường.

Câu hỏi được đặt ra là kế hoạch kinh doanh này của DXS có khả thi hay không.

Việc doanh thu và lợi nhuận DXS chủ yếu đến từ dịch vụ môi giới bất động sản sẽ khiến DXS đối mặt với rủi ro hoạt động kinh doanh là phụ thuộc lớn vào tiến độ mở bán của các dự án bất động sản cũng như sức tiêu thụ của thị trường. Điều này phần nào có thể thấy qua Dự án Gem Riverside - đại dự án của DXG đã nhiều lần được kỳ vọng hoàn tất thủ tục pháp lý, nhưng rồi đến nay vẫn khiến công ty mẹ của DXS cũng như nhiều khách hàng “mắc kẹt”.

Điều này được thấy rõ qua kết quả kinh doanh của công ty trong năm 2020 khi số lượng dự án mở bán của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm do ách tắc thủ tục pháp lý cùng với tâm lý dè dặt của người mua trong bối cảnh dịch bệnh đã đẩy hoạt động giao dịch sụt giảm và các doanh nghiệp môi giới bất động sản vì thế rơi vào tình cảnh khó khăn chồng chất khó khăn.

Tại DXS, trong năm 2020, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản của công ty cũng phải đối mặt với những thách thức khiến doanh thu thuần và LNST của công ty mẹ giảm lần lượt 21% và 18% so với 2019.

Bước sang năm 2021, dù ngành bất động sản được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực hơn năm trước, nhưng tăng trưởng đến 69% lợi nhuận nếu chỉ trông chờ vào mảng môi giới là thách thức không nhỏ.

Thực tế trong buổi chia sẻ trước đợt IPO, ngoài việc đưa ra kế hoạch doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2021, với chỗ dựa mạnh mẽ đến từ các đại dự án của DXG, Ban lãnh đạo DXS cũng chưa chia sẻ một cách rõ ràng về cơ sở, đánh giá tính khả thi để công ty có thể hoàn thành kế hoạch lợi nhuận 2021.

Trong khi đó tham chiếu qua lĩnh vực xây dựng dân dụng, vốn cũng là nhóm có kết quả kinh doanh phụ thuộc lớn vào tiến độ các dự án bất động sản, kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trong số này năm nay khá thận trọng. Như Công ty cổ phần Xây dựng Coteccons dự kiến lợi nhuận sau thuế hợp nhất năm nay chỉ ở mức 340 tỷ đồng, tăng 2% so với thực hiện trong năm 2020.

Hay nhìn ra một vài chủ đầu tư khác các năm qua cũng xây dựng kế hoạch bán một số lượng căn hộ nhất định để ghi nhận doanh số nhưng thực tế cuối năm, số lượng căn hộ, nhà đất bán được không đạt do pháp lý, do thị trường hoặc do năng lực thanh toán của người mua bị ảnh hưởng bởi covid. Kế hoạch của DXS chắc chắn cũng chịu ảnh hưởng tương tự nên đạt được lợi nhuận gần 1.500 tỷ đồng hay không còn nhiều dấu hỏi.

Tập đoàn Đất Xanh: Doanh thu, lợi nhuận cùng suy giảm, quy mô nợ tăng dần
Nợ phải trả của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG, sàn HoSE) có xu hướng tăng cao.
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư