Bất động sản - lựa chọn tốt để chữa bệnh ngân hàng thừa tiền

Theo các chuyên gia, giữa lúc dòng tín dụng bí đầu ra, thì bất động sản là lựa chọn tốt để tiêu thụ vốn.

Hiện nay, thị trường bất động sản dựa vào nhiều nguồn vốn, như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn của người mua nhà… Theo đó, giải pháp cho vấn đề vốn của thị trường bất động sản không chỉ tập trung vào tín dụng. Tuy nhiên, trong bối cảnh ngân hàng thừa tiền, nền kinh tế khó hấp thụ vốn, thì “nắn” dòng vốn chảy vào bất động sản không phải là không có lý.

“Giữa lúc dòng tiền bị tắc, không biết cho vay ở đâu, thì bất động sản được kỳ vọng là lựa chọn tốt để tiêu thụ vốn. Đây là cơ hội lớn để phục hồi thị trường bất động sản. Nên tập trung nguồn lực tài chính vào làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, vì thị trường này có dòng tiền tốt, nhu cầu ở thực cao, nhưng chưa đáp ứng được”, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế khuyến nghị.

Cùng chung ý tưởng này, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup đề xuất một chương trình tín dụng bất động sản khép kín, tập trung vào phân khúc trung cấp trở xuống.

Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thiện pháp lý dự án, cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch, ưu tiên áp dụng phân khúc trung cấp - thấp cấp. Song song với nỗ lực của chủ đầu tư, phía ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể (dựa trên kê khai thu nhập chịu thuế, chứng minh thu nhập...) nhằm hạn chế đầu cơ; cấp tín dụng một cách chọn lọc cho chủ đầu tư tùy theo rủi ro tín dụng được ngân hàng thương mại đánh giá và thẩm định...

Chương trình, nếu được ban hành, sẽ giúp người dân có nhà để ở với chi phí vốn hợp lý, pháp lý rõ ràng. Chủ đầu tư tuy giảm lợi nhuận, nhưng giải phóng được hàng tồn kho/mở bán được dự án mới và tránh vi phạm nghĩa vụ trả nợ trái phiếu, không bị chuyển nhóm nợ. Ngân hàng giải ngân được tín dụng, giảm rủi ro nợ xấu. Trong khi đó, Chính phủ cũng giải quyết được vấn đề mất cân đối cung - cầu của thị trường theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính.

Theo các chuyên gia kinh tế, khủng hoảng bất động sản hiện nay là do thiếu cung, đặc biệt là cung nhà giá rẻ. Do đó, cần phải tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, từ đó hạ mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

Muốn vậy, về nhà ở xã hội, nên sửa lại cơ chế đấu thầu thông thoáng hơn, nâng tỷ lệ lợi nhuận nhà ở xã hội lên 15-20%, đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội nên mở rộng thêm…

Ngoài tín dụng, gỡ khó thị trường trái phiếu doanh nghiệp là điểm mấu chốt để phục hồi thị trường bất động sản giai đoạn tới. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, trái phiếu doanh nghiệp là "cục máu đông" cản dòng tiền vào thị trường. Năm 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn lên tới 150.000 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2023, Nghị định 08/2023/NĐ-CP về giãn, hoãn nợ trái phiếu hết hiệu lực. Điều này có nghĩa, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn là nỗi trăn trở lớn. Do đó, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, cần có giải pháp vực dậy niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

"Việc khách hàng có niềm tin trở lại với thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản sẽ là cơ hội phục hồi nền kinh tế", ông Toản nhận định.

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục hồi, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đưa ra một số giải pháp.

Thứ nhất, xây dựng môi trường đầu tư thuận lợi cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo sự nhất quán, ổn định trong chính sách đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tránh hình sự hóa các quan hệ kinh tế, xem xét từng bước áp dụng các điều khoản về xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp… của Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực vào cuối năm 2023, tạo điều kiện để thị trường phục hồi nhanh hơn và phát triển bền vững trong thời gian tới.

 Thứ hai, tạo lập cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngay từ bước gửi hồ sơ, sàng lọc đơn vị phát hành và nhà đầu tư, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ thương vụ đã phát hành thành công ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý thị trường; xem xét nới điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng, đẩy nhanh khâu phê duyệt.

Thứ ba, hoàn thiện, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin như hệ thống KRX, sản phẩm, gia tăng số lượng tổ chức định hạng tín nhiệm, mở rộng cơ sở nhà đầu tư, tăng quy mô và chất lượng hoạt động, đa dạng hóa các sản phẩm, nghiệp vụ; đẩy nhanh tiến độ nâng hạng thị trường chứng khoán; phát triển hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ…

Lãi suất tiết kiệm khó giảm thêm trong nửa đầu năm tới

Các nhà phân tích của ngân hàng UOB Việt Nam nhận định rằng, việc cắt giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp giảm chi phí kinh doanh. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã phản ứng nhanh chóng trước tình trạng suy thoái kinh tế hồi đầu năm nay bằng việc cắt giảm lãi suất điều hành. Lần giảm lãi suất chính sách cuối cùng diễn ra vào tháng 6/2023, hạ lãi suất tái cấp vốn tích lũy xuống còn 4,5%.

Tuy nhiên, với các hoạt động kinh tế đang được cải thiện và lạm phát giảm xuống dưới mức mục tiêu, Chính phủ chuyển trọng tâm sang các biện pháp phi lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước đảm bảo đủ nguồn cung tín dụng trong thời gian còn lại của năm nay, vì mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14-15% trong năm nay có thể không đạt.

Do đó, theo ông Đinh Đức Quang, Giám đốc điều hành Khối Kinh doanh tiền tệ (Ngân hàng UOB Việt Nam), Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì lãi suất tái cấp vốn ở mức hiện tại là 4,5%.

TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng dự báo, khó hạ thêm lãi suất điều hành từ nay đến đầu năm 2024. Lý do là, theo TS. Thành, không thể để VND mất giá, bởi nếu tình trạng này xảy ra, bản thân doanh nghiệp sẽ rất khó khăn.

TS. Thành hy vọng, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ giảm lãi suất từ giữa năm sau. Khi đó, Ngân hàng Nhà nước có thể sẽ hạ lãi suất điều hành thêm chút nữa. Còn hiện tại, Việt Nam cần cố gắng giữ lãi suất như hiện nay, khi áp lực tỷ giá vẫn còn trong mùa vụ cuối năm.

Hiện mặt bằng lãi suất đã chạm “đáy” sâu. Trong đó, kỳ hạn từ 6 tháng trở xuống có mức cao nhất là 4-4,5%/năm; kỳ hạn 6-12 tháng dao động 4,5-5% và 12 tháng trở lên là 5-5,5%/năm, (một số ít ngân hàng áp dụng mức 5,6-5,7%/năm kỳ hạn 12 tháng trở lên).

Nếu so với thời điểm trước dịch, mặt bằng lãi suất huy động hiện tại đã thấp hơn. Tuy nhiên, trước bối cảnh thị trường khó khăn, các kênh đầu tư khác (chứng khoán, bất động sản...) chưa hồi phục, nên tiền nhàn rỗi vẫn chọn ngân hàng.

TS. Nguyễn Xuân Thành, chuyên gia kinh tế Fulbright cho rằng, hiện đã hết dư địa giảm tiếp lãi suất. Mặt bằng lãi suất năm 2024 duy trì như hiện nay là đã tích cực. Mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước và lãi suất huy động, cho vay của các ngân hàng thương mại đến thời điểm hiện này đã vượt kỳ vọng đặt ra từ đầu năm. Do đó, để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, các chuyên gia phân tích tài chính cho rằng, cần tập trung sử dụng nhiều hơn chính sách tài khóa; đẩy mạnh các giải pháp kích cầu đầu tư, tiêu dùng, thay vì chỉ kích cung vốn hiện nay, trong khi sức hấp thu yếu.

Đồng quan điểm, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn thị trường tài chính (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) cho rằng, lãi suất không còn nhiều dư địa để giảm thêm, vì chênh lệch lãi suất giữa Việt Nam và thế giới, đặc biệt là Mỹ, đang hẹp lại. Lãi suất tại Mỹ hiện tại khoảng 5%, còn ở Việt Nam là 5-6%/năm.

Theo PGS-TS Huân, trước đây, giảm lãi suất góp phần thúc đẩy phục hồi kinh tế, nhưng đến mức bão hòa hiện nay thì nếu giảm tiếp lãi suất, kinh tế vẫn đi ngang. Mặt khác, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, không phải ai cũng có điều kiện để vay vốn. Vì khó khăn, doanh nghiệp giảm lương, thu nhập của người lao động giảm, nên áp lực trả lãi suất vay là bài toán mà khách hàng cần tính kỹ. Đó cũng chính là nguyên nhân tín dụng tăng trưởng chậm trong 11 tháng đầu năm nay.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến cuối tháng 11/2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt khoảng 8,3%, thấp hơn so với chỉ tiêu định hướng đầu năm là 14%.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước cho biết, dù các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay khoảng 2 - 2,5%/năm so với đầu năm 2023, nhưng mức giảm này chưa đáp ứng được kỳ vọng của doanh nghiệp. Vì thế, Ngân hàng Nhà nước cũng có yêu cầu các ngân hàng thương mại tiết kiệm chi phí, giảm thêm lãi vay.

Nợ xấu ngân hàng dự báo đạt đỉnh vào đầu năm tới

Thông tư 02/2023/TT-NHNN của ngân hàng Nhà nước (NHNN) về cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ hết hiệu lực có thể khiến nợ xấu cao hơn hiện tại. Nợ xấu cũ chưa được xử lý xong lại chồng chất thêm nợ xấu mới, gây áp lực đến tình hình tài chính của các ngân hàng thương mại.

Thực tế cũng cho thấy, nợ xấu ngân hàng tăng lên thời gian qua.

Cụ thể, tỷ lệ nợ xấu của VPBank tăng từ 3,88% cuối quý II/2023 lên 3,96% cuối quý III/2023, do chất lượng tài sản suy giảm. Chất lượng nợ của TPBank đi xuống trong quý III/2023 khi nợ xấu tăng từ 1.357 tỷ đồng lên 5.350 tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ xấu tăng lên mức 3% tổng cho vay khách hàng.

MSB cũng có tỷ lệ nợ xấu ở mức 3% tính đến cuối quý III/2023, với 4.149 tỷ đồng nợ xấu, gấp đôi so với mức 2.057 tỷ đồng cuối năm ngoái.

Chính vì vậy, các ngân hàng phải đẩy nhanh tốc độ xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Từ đầu năm đến nay, nhất là giai đoạn cuối năm, các ngân hàng tăng tốc rao bán các loại tài sản thế chấp để thu hồi, xử lý nợ xấu.

Với tổng trị giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay, thậm chí tỷ lệ này tại một vài nhà băng lên đến 80-90%, nên bất động sản thường là tài sản được các ngân hàng đem ra phát mãi nhiều nhất.

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Thị trường tài chính (Trường đại học kinh tế TP.HCM) cho rằng, tình hình nợ xấu của các ngân hàng là đáng lo. Đặc biệt, sau khi Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu nợ, giãn hoãn nợ hết hiệu lực vào tháng 6/2024 có thể khiến nợ xấu cao hơn hiện tại.

Rủi ro nữa là, theo ông Huân, Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2023. Nếu sang năm, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi được thông qua, thì cũng phải cuối năm mới có hiệu lực. Với khoảng thời gian còn lại, ngân hàng sẽ rất khó để thu hồi nợ vay, kể cả với các khoản nợ có tài sản đảm bảo. Do vậy, nhà băng mong muốn các bộ, ngành chung tay giúp ngân hàng thu hồi nợ.

Quyền của người cho vay được đảm bảo hơn thì ngân hàng mới dám cho vay, để tín dụng đen không hoành hành. Vì vậy, các ngân hàng phải đẩy nhanh tốc độ xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Từ đầu năm đến nay, nhất là giai đoạn cuối năm, các ngân hàng tăng tốc rao bán các loại tài sản thế chấp để thu hồi, xử lý nợ xấu. Với tổng trị giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay, thậm chí tỷ lệ này tại một vài nhà băng lên đến 80-90%, nên bất động sản thường là tài sản được các ngân hàng đem ra phát mãi nhiều nhất.

Với tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng trong bối cảnh sức hấp thụ vốn của nền kinh tế còn yếu, rủi ro nợ xấu gia tăng cũng là vấn đề được ngành ngân hàng lưu tâm. Thống đốc NHNN, bà Nguyễn Thị Hồng lưu ý, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 7/2022 là 1,8%, tháng 7/2023 là 2,58%).

Trước đó, theo số liệu NHNN đưa ra, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động đến cuối tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47%). NHNN cho biết, tiếp tục kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, bất động sản không có nhu cầu thực, kinh doanh có tính chất đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường bất động sản. Đồng thời, NHNN sẽ kiểm tra, kiểm soát việc cấp tín dụng, sử dụng vốn, nhất là việc tập trung quá lớn tín dụng vào một số doanh nghiệp trong hệ sinh thái hoặc doanh nghiệp nội bộ có nguy cơ rủi ro lớn.

TS. Trần Hùng Sơn, giảng viên Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM) cũng nhận định rằng, chất lượng tài sản của các ngân hàng khó tránh đi xuống, do thị trường bất động sản khó khăn, đầu ra sản phẩm của doanh nghiệp yếu, nhưng hy vọng tín dụng cải thiện dần khi kinh tế hồi phục, sức khỏe doanh nghiệp tốt hơn.

Theo đánh giá của PSG.TS Nguyên Hữu Huân, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục, nhưng mới chỉ ấm dần lên, chứ chưa thể hồi phục một cách nhanh chóng. Đồng thời, ông Huân nhấn mạnh, việc hồi phục của thị trường bất động sản cũng tùy thuộc vào từng phân khúc. Trong đó, các Dự án ở ngoại thành, mang tính chất đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng cấp cao... sẽ cần thêm nhiều thời gian mới hồi phục. Còn đối với phân khúc nhà phố hoặc căn hộ chung cư ở trung tâm nội thành tại TP.HCM, Hà Nội, thanh khoản cao, khả năng sẽ hồi phục nhanh hơn.

Lãi vay hiện hữu vẫn còn cao, lợi nhuận ngân hàng sẽ tăng 10% năm 2024

Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa có báo cáo phân tích ngành ngân hàng 2024.  Theo dự báo của các chuyên gia phân tích VCBS, năm 2024, tốc độ tăng trưởng tín dụng tiếp tục duy trì mức 12%. Tăng trưởng tín dụng vẫn chịu áp lực từ nền kinh tế và thị trường bất động sản chậm phục hồi, tuy nhiên mặt bằng lãi suất hạ nhiệt xuống mức thấp tạo lực đẩy cho nhu cầu vay vốn, đặc biệt là tín dụng bán lẻ và doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME).

Danh mục TPDN của các ngân hàng dự kiến duy trì ổn định. NIM đi ngang hoặc tăng nhẹ trong 2024 khi chi phí vốn được cải thiện, tuy nhiên lãi suất cho vay tiếp tục chịu áp lực giảm khi các ngân hàng cạnh tranh thu hút khách hàng chất lượng tốt. Tiềm năng mở rộng NIM thuộc về nhóm khách hàng tư nhân có thế mạnh về bán lẻ và CASA.

 Nợ xấu nội bảng và mức trích lập dự phòng năm 2023 vẫn trong tầm kiểm soát nhờ các thông tư và chính sách hỗ trợ.

“Chúng tôi duy trì dự báo lợi nhuận toàn ngành ngân hàng giảm tốc đi ngang trong năm 2023 và có sự phân hóa về triển vọng lợi nhuận giữa các nhóm ngân hàng trong 2024 với mức tăng trưởng khoảng 10%, một số ngân hàng thuộc nhóm quy mô nhỏ sẽ tiếp tục giảm tốc, thậm chí tăng trưởng âm”, báo cáo phân tích của VCBS nhận định.

Trong bối cảnh này, triển vọng đầu tư cổ phiếu ngành ngân hàng được đánh giá đang ở mức phù hợp thị trường với định giá P/B toàn ngành hiện thấp hơn khoảng 18% so với mức trung bình 5 năm.

Tín dụng toàn hệ thống ghi nhận mức tăng trưởng 9,15% tính tới cuối tháng 11/2023, khả năng tăng 12% năm 2023. VCBS đánh giá, nhu cầu tín dụng nhìn chung vẫn ở mức yếu do nền kinh tế và thị trường bất động sản hồi phục chậm.

Lãi suất huy động giảm nhanh và lãi suất cho vay thực tế đã ghi nhận giảm khoảng 2 – 2,5% tại các khoản vay phát sinh mới. Tuy nhiên lãi suất dành cho các khoản vay hiện hữu vẫn ở ngưỡng cao khoảng trên 10%/năm do có độ trễ 3 – 6 tháng so với lãi suất huy động và có sự phân hóa về mức độ giảm giữa các ngành nghề. Mặt bằng lãi suất kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm thêm khoảng 1 – 1,5% trong năm 2024.

Nhóm ngân hàng thương mại tư nhân ghi nhận mức lãi suất cho vay giảm mạnh hơn nhóm ngân hàng quốc doanh do các khoản cho vay chậm trả lãi tăng nhanh và giảm lãi suất đầu ra để thu hút khách hàng. Dự kiến lãi suất cho vay của nhóm ngân hàng này có thể cải thiện trong thời gian tới khi khách hàng quay lại trả nợ.   

NIM ngân hàng dự kiến hồi phục từ mức đáy trong quý III/2023 khi nguồn vốn huy động giá cao được hấp thụ hết, đồng thời với việc nguồn vốn giả rẻ CASA tăng trở lại. Tuy vậy, sẽ có sự phân hóa giữa các ngân hàng.

Nhóm ngân hàng tư nhân có tập khách hàng cá nhân thường xuyên dồi dào có NIM tăng nhanh nhờ tỷ lệ CASA và tín dụng bán lẻ hồi phục khi mặt bằng lãi suất giảm dần. Nhóm 4 ngân hàng thương mại nhà nước NIM đi ngang hoặc tăng nhẹ. Mức độ cải thiện NIM của nhóm ngân hàng trung bình - nhỏ phụ thuộc vào áp lực giảm lãi suất cạnh tranh tăng trưởng tín dụng, và tốc độ phục hồi khả năng chi trả của khách hàng.

Cuối quý III/2023, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của hệ thống ngân hàng tăng lên 2,2% từ mức 1,6% cuối 2022, tỷ lệ nợ nhóm 2 cũng tăng lên 2,3% từ mức 1,8% cuối 2022 tuy nhiên đã giảm theo quý là dấu hiệu tích cực cho thấy nợ xấu đạt đỉnh.  

Theo ước tính của NHNN, đến T8/2023 tỷ lệ nợ xấu nội bảng và nợ tiềm ẩn toàn hệ thống (bao gồm SCB, Đông Á, CB, Oceanbank, GPbank) ở mức 5,12% và 8%.

Tỷ lệ nợ xấu nội bảng và mức trích lập dự phòng dự kiến sẽ chưa tăng đột biến trong năm 2023 nhờ Nghị định 08/2023/NĐ-CP hỗ trợ gia hạn TPDN và Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép tái cơ cấu các khoản vay.

Hoạt động xử lý nợ xấu tiếp tục gặp khó khăn do thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, Nghi quyết 42 hết hạn vào 31/12/2023 trong khi Luật các TCTD sửa đổi chưa được thông qua tạo ra khoảng trống pháp lý cho việc xử lý nợ xấu.

Công khai lãi suất: Ngân hàng ngại mang tiếng cho vay cắt cổ

Không phản đối việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công khai lãi suất cho vay bình quân của từng ngân hàng, song nhiều ngân hàng cho rằng, NHNN cần phân loại lãi vay của các nhóm khách hàng để có sự so sánh công bằng.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN cho biết, một trong những nguyên nhân khiến tín dụng tăng chậm trong 11 tháng đầu năm là lãi suất cho vay ở một số ngân hàng còn khá cao. Đây cũng là lý do tại một hội nghị về tháo gỡ khó khăn vốn gần đây, NHNN cho biết đang nghiên cứu việc công bố công khai lãi suất bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng, lãi suất bình quân cho vay của từng tổ chức tín dụng và chênh lệch lãi suất bình quân tiền gửi và cho vay, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người dân lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp để vay.

Theo các chuyên gia kinh tế, việc công khai mặt bằng lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động là cần thiết nhằm gia tăng sự minh bạch, giúp khách hàng có cơ sở so sánh, lựa chọn. Hiện nay, mặt bằng lãi suất cho vay của các ngân hàng có sự phân hóa khá rõ nét, tùy đối tượng vay cũng như giá vốn, nợ xấu… của mỗi ngân hàng.

“Chúng tôi tán thành việc công bố công khai lãi suất cho vay của từng ngân hàng, song cần công bố chi tiết lãi suất từng nhóm khách hàng, thay vì tính lãi suất cho vay bình quân của cả ngân hàng. Đơn cử, tại VPBank, lãi suất cho vay doanh nghiệp chỉ 5-7%/năm (ngắn hạn), 7-9%/năm (dài hạn), song lãi suất cho vay tín chấp lại khá cao. Do dư nợ cho vay tín chấp của VPBank lớn (trên 100.000 tỷ đồng), nên nếu tính lãi suất trung bình toàn ngân hàng sẽ bị đẩy cao lên”, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank đề nghị.

Lãnh đạo một ngân hàng TMCP khác cũng cho rằng, việc so sánh lãi suất cho vay trung bình chung sẽ làm nhiều ngân hàng nhỏ bị thiệt thòi, vì ngân hàng nhỏ luôn phải duy trì lãi suất huy động cao hơn để cạnh tranh.

Theo dự đoán của các nhà phân tích tài chính quốc tế, năm 2024, làn sóng cắt giảm lãi suất sẽ diễn ra trên diện rộng. Dự báo, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có thể sẽ bắt đầu cắt giảm lãi suất từ tháng 5/2024. Ngân hàng Trung ương Anh (BoE) có thể có 3-4 lần cắt giảm lãi suất trong năm 2024. Giới phân tích kỳ vọng, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) sẽ có tới 5 lần cắt giảm lãi suất trong năm 2024.

Trong nước, NHNN cho biết sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay, cắt giảm các loại phí không cần thiết nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, xu hướng chính sách tiền tệ năm tới sẽ là tiếp tục nới lỏng để hỗ trợ tăng trưởng, song lãi suất sẽ khó giảm thêm do phải dè chừng với lạm phát và rủi ro thị trường tài sản.

TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học (Trường đại học Kinh tế Quốc dân) lưu ý, lạm phát năm tới khó có thể tăng mạnh, chủ yếu do tổng cầu thấp, song vẫn cần lưu ý yếu tố quốc tế, bởi khi giá dầu, giá lương thực lên cao thì sẽ gây ra nhập khẩu lạm phát đối với Việt Nam.

Theo các ngân hàng thương mại, lãi suất hiện nay đã giảm xuống mức rất thấp và khó có khả năng giảm thêm. Lãnh đạo MB, VPBank cho biết, các ngân hàng đang lỗ với các khoản vay dài hạn và dư địa giảm thêm lãi suất không nhiều.

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) cũng cho rằng, lãi suất năm 2024 khó có khả năng giảm thêm. Hiện lãi suất ở mức thấp kỷ lục và nếu giảm thêm sẽ đe dọa đến hoạt động huy động vốn của ngân hàng, dòng tiền gửi có nguy cơ đảo chiều, chảy sang kênh đầu tư rủi ro.

Bình quân 11 tháng đầu năm nay, Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) tăng 3,22%, nhiều khả năng CPI cả năm chỉ tăng 3,3-3,5%. Hiện lãi suất huy động kỳ hạn 1 năm dao động quanh mức 5%/năm, theo các chuyên gia là hợp lý, đảm bảo lãi suất thực dương.

Theo khảo sát của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, lãi suất huy động trong tháng 11 tiếp tục giảm 0,2-0,3%/năm với các kỳ hạn và lũy kế đã giảm 2,3-2,7% so với đầu năm. Lãi suất cho vay bình quân cũng giảm 1,5-2,5% so với đầu năm, cùng với các gói tín dụng ưu đãi. Như vậy, tốc độ giảm lãi suất cho vay vẫn chậm hơn lãi suất huy động và còn có dư địa để giảm thêm. 

Ngân hàng chùn tay cho vay vì nỗi lo nợ xấu

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho hay, vấn đề đau đầu nhất với các ngân hàng hiện nay là nợ xấu tăng và xử lý tài sản đảm bảo khó khăn. Đối với các khoản vay tín chấp, việc đòi nợ rất khó. Tại VPBank, dư nợ cho vay tín chấp lên tới hơn 100.000 tỷ đồng, trong khi ngân hàng rất khó thu hồi nợ vì “nắm đằng lưỡi”, lại không có sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong thu hồi nợ. Từ đầu năm đến nay, số lượng cán bộ thu hồi nợ tại VPBank đã giảm tới 3.000 người, trong khi tỷ lệ nợ xấu tăng lên. Đáng lo nhất là tình trạng bùng nợ chưa được xử lý, cả với bùng nợ cá nhân và doanh nghiệp.

Là một trong các ngân hàng tích cực tăng trưởng tín dụng nhất từ đầu năm đến nay, song ông Vinh thừa nhận, tăng tín dụng cao như vậy là sự dũng cảm của ngân hàng, bởi hiện nay, cho vay rất rủi ro.

Không chỉ VPBank, hầu hết ngân hàng đều đang phải đối mặt với tình trạng nợ xấu tăng nhanh. Báo cáo tài chính cho thấy, trong quý III/2023, các ngân hàng ghi nhận lợi nhuận giảm so với cùng kỳ và tổng nợ xấu cuối quý III/2023 tăng 61% so với cuối quý trước đó, lên 196.755 tỷ đồng. Nợ xấu tăng, trong khi xử lý nợ xấu gặp khó khăn vì thị trường bất động sản đóng băng, tình trạng bùng nợ lan rộng.

Trong khi nợ xấu tăng lên, thì một trong những nỗi lo của doanh nghiệp là hành lang pháp lý đối với xử lý nợ xấu sắp tới sẽ có nhiều khoảng trống. Ông Phan Đức Tú, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng BIDV lo ngại, Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu (Nghị quyết 42) sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12 năm nay, trong khi Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sang năm mới được trình Quốc hội thông qua. Điều này có nghĩa sẽ có khoảng trống pháp lý với ngân hàng về xử lý nợ xấu.

“Đề nghị Quốc hội kéo dài thời gian thực hiện Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu để hỗ trợ doanh nghiệp trong xử lý nợ xấu”, ông Phan Đức Tú đề nghị.

Nếu những khó khăn về xử lý nợ xấu không được giải quyết, lãnh đạo nhiều ngân hàng lo lắng, các ngân hàng sẽ phải co hẹp cho vay để tập trung vào quản trị rủi ro. Thực tế, từ đầu năm đến nay, nhiều ngân hàng đã co hẹp cho vay. Bên cạnh các ngân hàng tăng trưởng tín dụng tốt, thì vẫn có những ngân hàng tăng trưởng tín dụng thấp, thậm chí tăng trưởng tín dụng âm.

Gia hạn Thông tư 02 để gỡ khó

Mặc dù nợ xấu tăng nhanh, song theo các chuyên gia kinh tế, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với tỷ lệ nợ xấu thực vì chưa tính cả nợ đang được giãn, hoãn, chưa chuyển nhóm nợ theo Thông tư số 02/2023/TT-NHNN (Thông tư 02).

Theo các chuyên gia, với tình hình thị trường hiện nay, đến giữa năm sau, tình hình sức khỏe của nhiều doanh nghiệp sẽ vẫn chưa được cải thiện. Nếu không gia hạn Thông tư 02, nhiều doanh nghiệp sẽ bị chuyển nhóm nợ, đồng nghĩa với nợ xấu tại các ngân hàng vọt tăng, lợi nhuận suy giảm vì bị trích lập dự phòng rủi ro ăn mòn.

Trong bối cảnh đó, nhiều ngân hàng thương mại đề xuất Ngân hàng Nhà nước tiếp tục gia hạn Thông tư 02 để gỡ khó cho doanh nghiệp, đồng thời cũng là giúp ngân hàng có thêm thời gian đối phó với nợ xấu.

“Theo tôi, Ngân hàng Nhà nước nên tiếp tục gia hạn Thông tư 02 để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp. Đồng thời, có sự hỗ trợ cho công tác xử lý nợ xấu cho các ngân hàng”, ông Nguyễn Đức Vinh kiến nghị.

Trong chỉ đạo cuối tuần qua, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung/kéo dài thời gian thực hiện đối với Thông tư 02, đồng thời rà soát lại một số thông tư như Thông tư số 03/2023, Thông tư số 06/2023 và Thông tư số 10/2023, nhằm phù hợp với tình hình thực tế, ổn định thị trường tiền tệ, an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. 

Về vấn đề này, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét đánh giá nghiên cứu đề xuất gia hạn Thông tư 02. Thực tế, thông tư này có tác dụng rất thiết thực trong hỗ trợ ngân hàng, doanh nghiệp, song lại không được quốc tế đánh giá cao vì làm “che mờ” bức tranh nợ xấu thật của hệ thống.

Làm nhà giá rẻ: Cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà

Rất nhiều đề xuất về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn đã được doanh nghiệp bất động sản gửi tới Chính phủ, nhiều đề xuất trong đó được đáp ứng, song với người mua nhà, giấc mơ nhà giá rẻ, nhà có mức giá hợp lý vẫn xa vời. Lại một lần nữa, câu chuyện cân bằng lợi ích được đặt ra.

Tại hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô diễn ra cuối tuần qua, Thủ tướng Chính phủ một lần nữa nhắc nhở doanh nghiệp bất động sản về tinh thần trách nhiệm khi thị trường khó khăn mà vẫn giữ nguyên giá bán nhà. Dù vấn đề cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm đã được Thủ tướng đưa ra tại 2 hội nghị về bất động sản, nhưng chưa được doanh nghiệp triển khai tích cực.

Bất động sản là lĩnh vực vô cùng quan trọng với nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới 35 ngành nghề lĩnh vực, hệ số lan tỏa từ 0,5 đến 1,7 lần. Gỡ khó cho thị trường bất động sản cũng là gỡ khó cho nền kinh tế. Tuy vậy, đòi hỏi đặc quyền cho thị trường bất động sản là không hợp lý, nhất là khi cơ chế đó không mang lại lợi ích cho người nghèo, người thu nhập thấp.

Báo cáo của Bộ Xây dựng thừa nhận, hiện cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho người mua có nhu cầu ở thực. Cung nhà ở trên thị trường chủ yếu là nhà ở trung, cao cấp. Cơ cấu nhà ở phân khúc bình dân giảm từ mức 20% năm 2019 xuống dưới 5% hiện nay.

Không ít đề xuất đã và đang được doanh nghiệp bất động sản đưa ra, đặc biệt là cơ chế ưu đãi về tín dụng, về thủ tục… Nhưng các chuyên gia cho rằng, trước khi đòi hỏi cơ chế ưu tiên, doanh nghiệp bất động sản phải tự nhìn lại chính mình.

Số liệu thống kê cho thấy, bất động sản chiếm gần 1/4 tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Nói cách khác, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản đang ngồi chung một thuyền, ngân hàng cũng bị ảnh hưởng khi thị trường bất động sản quá nóng hay quá nguội.

Thực tế, do đầu tư Dự án dàn trải, tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp bất động sản không chỉ đẩy mình, mà còn đẩy ngân hàng cho vay vào tình thế rủi ro. Bởi vậy, việc doanh nghiệp ngành này đẩy hết trách nhiệm cho Chính phủ, cho ngân hàng là không hợp lý.

Trên phương diện khác, câu hỏi đặt ra là, nếu Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chấp nhận ban hành cơ chế ưu đãi đặc thù cho doanh nghiệp bất động sản, thì có gì đảm bảo rằng, nguồn vốn này sẽ chảy vào nhà giá rẻ, giá hợp lý, hay chỉ phục vụ các dự án thương mại của những “ông lớn”?

Bài học gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhà ở xã hội trước đây cho thấy, nếu không có các giải pháp đồng bộ, thì nhà ở xã hội, nhà giá rẻ “thiếu vẫn hoàn thiếu” và nguồn lực xã hội chỉ tập trung vào nhà ở thương mại. Hơn nữa, việc nới điều kiện tiếp cận tín dụng trong bối cảnh sức khỏe doanh nghiệp bất động sản suy yếu là rất rủi ro.

Chắc chắn, các ngân hàng thương mại không thể quên bài học lịch sử giai đoạn 2009 -2011 khi một số ngân hàng phải trả giá đắt trong trung hạn, thậm chí có ngân hàng đứng bên bờ vực đổ vỡ sau khi dồn một lượng lớn tín dụng cho bất động sản do nợ xấu gia tăng.

Rõ ràng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cần thiết, nhưng để thị trường phát triển lành mạnh, cần đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên, gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

Trước hết, Bộ Xây dựng phải theo dõi chặt diễn biến thị trường bất động sản, qua đó kịp thời tham mưu, đề xuất chính sách phù hợp, hiệu quả để thúc đẩy thị trường phát triển; phối hợp cùng các địa phương theo dõi chặt tiến độ triển khai dự án, tiến độ giải ngân vốn, phát hiện sớm khó khăn để kịp thời tháo gỡ.

Sau nữa, cần đề nghị các địa phương sớm công bố các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc Chương trình Tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, mở rộng điều kiện cho vay đối với gói tín dụng này. Đồng thời, đẩy nhanh thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng phải bố trí nguồn vốn riêng để tăng hỗ trợ cho vay nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. 

Cuối cùng, giải pháp quan trọng nhất vẫn là nỗ lực tự cứu mình của chính doanh nghiệp bất động sản. Nếu lúc nào cũng đặt ra vấn đề “giải cứu”, thì họ sẽ ít có động lực giảm giá bán nhà.

Nói như Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú, muốn thị trường bất động sản sôi động hơn, thì giá nhà phải hợp lý hơn. Nói cách khác, một thị trường chỉ có thể phát triển khi các bên cùng chấp nhận chia sẻ trách nhiệm, rủi ro và bài toán lợi ích hài hòa.