Dự án cao ốc Sài Gòn One Tower tại TP. HCM đã rao bán gần hai năm nhưng chưa bán được

Giảm giá bán tài sản hàng nghìn tỷ đồng vẫn ‘ế’

Trong số các ngân hàng đã bán nợ xấu cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC), Sacombank là ngân hàng có nhiều nợ xấu tại VAMC nhất với 40.233 tỷ đồng, giảm 7,5% so với đầu năm 2018. SCB đứng vị trí tiếp theo với 26.600 tỷ đồng, tăng 10,6%, tiếp đến là BIDV hơn 14.100 tỷ đồng, giảm 36,8%. Các nhà băng này cũng đã tích cực xử lý nợ xấu, tất toán trái phiếu VAMC, nhưng việc xử lý không đơn giản.

Chẳng hạn, Sacombank hạ giá thanh lý hàng loạt bất động sản nhưng vẫn khó phát mại, thu hồi nợ, trong đó có 3 lô đất “khủng” được nhà băng này rao bán đại hạ giá gần 3.000 tỷ đồng mà chưa tìm được ngược mua.

Cụ thể, tài sản đầu tiên là toàn bộ dự án khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3 - khu dân cư Bình Trị Đông và một phần thửa đất số 122 cũng tại phường Bình Trị Đông B, quận Tân Bình, TP.HCM. Khối bất động sản được rao bán với giá khởi điểm 6.029 tỷ đồng, giảm hơn 600 tỷ đồng so với cách đây nửa năm.

Tiếp đến là dự án Khu dân cư phường Bình Thủy, Bình Thủy, TP. Cần Thơ có giá khởi điểm 3.424 tỷ đồng, giảm hơn 1.100 tỷ đồng so với nửa năm trước.

Trước đó, tháng 10/2018, Sacombank đã rao bán Dự án Khu công nghiệp Phong Phú ở quận Bình Chánh, TP.HCM với giá 6.650 tỷ đồng, giảm 1.000 tỷ đồng so với mức giá chào bán ban đầu.

Cuối năm 2018, lần thứ 3, VAMC và BIDV Chi nhánh Phú Tài, thông qua Công ty Đấu giá Lam Sơn rao bán đấu giá tài sản toàn bộ khoản nợ của Công ty Thuận Thảo Nam Sài Gòn và 95 khách hàng cá nhân (các khoản nợ lần lượt là hơn 1.900 tỷ đồng và 473,3 tỷ đồng) với mức giá 1.090,3 tỷ đồng, thấp hơn so với mức 1.208 tỷ đồng của lần 1 và 1.147 tỷ đồng của lần 2, nhưng vẫn ế.

VAMC cũng liên tiếp hạ giá bán khoản nợ xấu của Đông Thiên Phú vào cuối năm qua. Giá khởi điểm mà VAMC đưa ra trong lần đấu giá này đối với khoản nợ trên hơn 137 tỷ đồng, giảm 7 tỷ đồng so với thông báo trước đó. Còn so gần 4 tháng trước, mức giá khởi điểm giảm khoảng 107 tỷ đồng, tương đương giảm 44%.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, sở dĩ quá trình xử lý nợ xấu khó có thể đẩy nhanh do một số dự án có thay đổi về quy định pháp luật. Chẳng hạn, một tài sản mà các ngân hàng muốn phát mại là dự án Mũi Đèn Đỏ (TP.HCM), quy mô 130 ha. Theo quy định trước đây, nếu chủ đầu tư đền bù giải tỏa sẽ được cấp phép triển khai dự án, nhưng theo quy định từ năm 2013, với dự án quy mô này phải xin phép Chính phủ. Trong khi đó, dự án này đến nay vẫn chưa được Chính phủ phê duyệt, dù công tác đền bù giải tỏa đã thực hiện gần 100%. Vì chưa được phê duyệt chủ trương, nên dự án không thể chuyển nhượng.

Còn nhiều vướng mắc dù có Nghị quyết 42

Việc các ngân hàng đẩy mạnh xử lý khối nợ xấu là bước tiến đáng kể, nhưng để giảm mạnh hơn "cục máu đông" nợ xấu không phải chuyện một sớm một chiều.

Theo đánh giá của chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, vấn đề xử lý nợ xấu gặp khó khăn, vướng mắc ở nhiều điểm. Cụ thể, Nghị quyết 42 của Quốc hội ra đời để hỗ trợ xử lý nợ xấu, nhưng đó chỉ là đưa ra cơ chế. Trong khi thực tế, việc xử lý nợ xấu không chỉ dựa vào cơ chế, mà thành phần xử lý nợ xấu bao gồm ngân hàng, con nợ và các bên liên quan như tòa án, chính quyền địa phương, cơ quan an ninh…, tùy thuộc vào sự tương tác của những đối tác đó trong việc bắt tay xử lý nợ xấu.

Trong khi đó, hàng loạt món nợ xấu, mà chủ yếu là bất động sản có giá trị khủng từ vài trăm đến hàng ngàn tỷ đồng được VAMC lẫn các ngân hàng ra sức rao bán nhưng rất hiếm thương vụ giao dịch thành công. Đơn cử, dự án cao ốc Sài Gòn One Tower tại TP.HCM được rao bán với giá khoảng 7.000 tỷ đồng, nhưng gần hai năm nay chưa bán được.

Theo lãnh đạo một nhà băng, có nhiều bất hợp lý trong quá trình phát mại tài sản đảm bảo bằng bất động sản hiện nay. Thứ nhất, dù đã có quy định cho phép ngân hàng được giữ nguyên hiện trạng tài sản khi phát mại, nhưng các cơ quan chức năng lại buộc nhà băng chuyển tình hình sử dụng đất từ đất ở sang đất dự án đầu tư mới đồng ý cho phát mại. Điều này rất khó và bất hợp lý đối với ngân hàng.

Mục tiêu của ngành ngân hàng năm 2019 là điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp hài hòa với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô. Năm 2019, toàn ngành ngân hàng sẽ tiếp tục triển khai Nghị quyết số 42; đẩy mạnh xử lý nợ xấu theo cơ chế thị trường, kiểm soát nợ xấu mới phát sinh và nợ tiềm ẩn trở thành nợ xấu; phấn đấu đưa tỷ lệ nợ xấu nội bảng xuống dưới 2%; tỷ lệ nợ xấu và các khoản tiềm ẩn trở thành nợ xấu dưới 5%.

Ngoài ra, dù nhà băng đã chấp nhận thủ tục thế chấp rõ ràng với khách hàng, nhưng xuất hiện tình trạng có thêm đối tượng thứ ba xen vào tranh chấp tài sản và cho biết, đã mua tài sản thế chấp mà khách hàng đem thế chấp cho ngân hàng bằng giấy tờ viết tay. Sau đó, tài sản thế chấp được chuyển sang tình huống là tài sản có tranh chấp, khiến các ngân hàng rất khó khăn trong việc phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ gốc khi khoản vay trở thành nợ xấu. Đây là kẻ hở cho nhiều đối tượng xấu lợi dụng.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, quá trình xử lý nợ xấu khó đẩy nhanh do những vướng mắc liên quan đến hướng dẫn triển khai Nghị quyết 42. Trước hết là quyền thu giữ tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng - nội dung được xem là một trong những đột phá của Nghị quyết 42, nhưng việc áp dụng trong thực tế lại không hề đơn giản.

Theo Nghị quyết 42, quyền thu giữ tài sản bảo đảm đi kèm với điều kiện hồ sơ thế chấp phải có thỏa thuận về điều khoản thu giữ tài sản bảo đảm. Trong khi đó, tính đến thời điểm Nghị quyết 42 có hiệu lực (15/8/2017), nhiều hợp đồng thế chấp chưa có điều khoản này. Vì vậy, các tổ chức tín dụng cần đàm phán với bên vay để điều chỉnh hợp đồng. Ngoài ra, ngay cả với những khoản vay đáp ứng được điều kiện này, thì việc thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng vẫn cần đến sự hỗ trợ của cơ quan công an các cấp. Tuy nhiên, đến nay Bộ Công an vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về cơ chế, cách thức thực hiện cưỡng chế đối với các trường hợp bên bảo đảm chống đối, không hợp tác. Do đó, việc thu giữ tài sản bảo đảm xử lý nợ thành công hay không hiện nay phụ thuộc khá nhiều vào thiện chí của bên vay.

Theo ông Lực, việc giải quyết tranh chấp theo thủ tục rút gọn rất hạn chế. Theo rà soát sơ bộ, đến nay vẫn chưa có vụ án nào được áp dụng trong thực tế theo hướng dẫn thủ tục rút gọn. Nguyên nhân trước hết là do sau hơn 1 năm Nghị quyết 42 có hiệu lực, đến ngày 15/5/2018, Tòa án nhân dân tối cao mới ban hành Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP (có hiệu lực từ ngày 1/7/2018) hướng dẫn áp dụng các quy định của Nghị quyết 42. Khi đã có hướng dẫn nêu trên, việc hoàn thiện các thủ tục theo yêu cầu của Tòa án lại khó khăn. Tiêu biểu như việc thực hiện quy định về xác nhận công nợ, tài liệu về nơi cư trú của người bị kiện (người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan). Khi khoản nợ rơi vào tình trạng nợ xấu, đa phần khách hàng trốn tránh, không hợp tác với tổ chức tín dụng để phối hợp xử lý, nên việc xác nhận này rất khó thực hiện.

Do đó, cục máu đông nợ xấu của ngành ngân hàng chưa thể đánh tan và tiếp tục diễn biến phức tạp khi sức mua thị trường và tồn kho chưa cải thiện, nhiều yếu tố ảnh hưởng tới sức khỏe doanh nghiệp vay nợ.