Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Ngô Sách Thực - (Ảnh Ngọc Vinh).

Thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không còn là “cốt ở đôi bên” nữa.

Vì thế, việc này  phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích  và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.

Quan điểm trên được ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nhấn mạnh khi góp ý sửa Luật Đất đai tại hội nghị được Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Bộ Tài nguyên và môi trường, Liên Hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam tổ chức chiều 21/2.

Nhà đầu tư được thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất trong việc bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án đô thị, nhà ở thương mại hay không là một trong các vấn đề còn rất nhiều ý kiến khác nhau, cả trong và ngoài nghị trường.

Loại ý kiến thứ nhất cho rằng Nghị quyết 18-NQ/TW xác định "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất", theo đó tại Điều 125 và Điều 126 dự thảo Luật đã quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, vì vậy trong trường hợp này nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ngoài việc tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai; tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Việc quy định cho chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, dự thảo Luật đã quy định tại Điều 128. Tuy nhiên, Thực tiễn khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường gây phát sinh khiếu kiện. Đồng thời, khó thực hiện chủ trương nhà nước giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và không điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra như yêu cầu tại Nghị quyết 18-NQ/TW.

Loại ý kiến thứ hai cho rằng Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Vì vậy đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW.

Ông Thực cho biết ông nghiêng về ý kiến thứ nhất. Vì, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.

Theo ông Thực, qua tổng kết 10 năm thực hiện Luật Đất đai hạn chế, bất cập lớn nhất là: chưa hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, doanh nghiệp trong các dự án đô thị, nhà ở thương mại, giá bồi thường quá thấp, ở thời điểm chưa có hạ tầng. Biến đất công thành đất tư thông qua việc cổ phần, chuyển nhượng tài sản nhà nước không tính đầy đủ giá trị quyền sử dụng đất . Hạn chế  nữa là phát sinh tham nhũng, tiêu cực khi không đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu, đấu giá hình thức. Khiếu nại, tố cáo, đơn thư về đất đai chiếm tỷ lệ rất cao (65-90%).

"Thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mai là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không còn là “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích  và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.Thực tế, các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư", ông Thực phân tích.

Vẫn theo ông Thực thì hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất bởi lẽ nhiều năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai.

Dự thảo Luật Đất đai nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc: Muốn tiếp cận được đất đai thương mạiphải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch, ông Thực phát biểu. 

Lý do tiếp theo khiến ông Thực nghiêng về đấu giá hơn tự thoả thuận là đã có cơ chế và thúc đẩy tạo quĩ đất ở địa phương. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã dành Chương VIII gồm 5 điều về Phát triển quĩ đất.

Luật đã bỏ khung giá đất, cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường thì việc nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất. Mặt khác chính sách, giải pháp đưa ra phải hướng tới nhu cầu thực về nhà ở, lành mạnh thị trường bất động sản, chống“ tháo túng“, “đầu cơ“ thì phải công khai, minh bạch cơ chế, ông Thực nêu lý do tiếp theo khiến ông ủng hộ loại ý kiến thứ nhất. 

Tuy nhiên, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cũng phải thấy được mặt ưu điểm của việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án vừa qua. Bởi vậy trong giai đoạn này ên có một điều khoản chuyển tiếp trong Dự thảo luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW.