An Gia vừa niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM cuối tuần trước.

Huy động vốn để mua lại nhiều dự án hơn

Khởi đầu là công ty cung cấp dịch vụ bất động sản, năm 2012, An Gia chuyển sang tập trung phát triển các dự án bất động sản ở TP.HCM, Phan Thiết và Đồng Nai. Cái tên An Gia được biết đến nhiều hơn từ sau thương vụ đầu tư 200 triệu USD từ Quỹ Creed Group (Nhật Bản - đang là cổ đông giữ 12,11% cổ phần tại An Gia) vào năm 2015.

Theo lời một cựu quản lý cao cấp của An Gia, tính “minh bạch đến từng đồng” của ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty chính là lý do khiến các nhà đầu tư Nhật Bản tôn trọng và tin tưởng tuyệt đối An Gia. Có những giai đoạn thị trường vốn khó khăn, nhưng An Gia vẫn nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng từ đối tác Nhật Bản.

Trong vòng 4 năm, Công ty đã hoàn thành 5 dự án là: The Garden (Tân Phú), The Star (Bình Tân), Skyline, River City (quận 7). Song song đó là triển khai 5 dự án gồm River Panorama 1, 2, The Sky89, The Siginal (quận 7) và Condotel The Sóng (Vũng Tàu). 80% doanh thu của An Gia đến từ việc bán căn hộ. Cụ thể, năm 2018, lợi nhuận gộp từ việc bán căn hộ và tổng lợi nhuận gộp lần lượt đạt 393 tỷ đồng và 401 tỷ đồng, tăng 80% và 81% so với năm 2017.

Với mức giá sản phẩm dưới 45 triệu đồng/m2, An Gia được xếp vào các nhà phát triển bất động sản tầm trung. Vì thế, khi lên sàn, Công ty được đối chiếu với 7 doanh nghiệp cùng phân khúc là Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (mã: TDH), Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG), Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú (mã: VPI), Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã: HPX), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) và Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH).

Các chỉ số hiện tại của An Gia khá hấp dẫn so với các đối thủ. Số vòng quay tài sản của Công ty đạt 0,49, chỉ thấp hơn Thủ Đức. Chỉ số vòng quay hàng tồn kho tại công ty hợp nhất là mức 2, do An Gia chi mức hoa hồng cao cho môi giới (5 đến 6%) so với trung bình của thị trường (3-4%).

Về khả năng tiếp cận vốn vay, chỉ số đòn bẩy tài chính của An Gia là 4,71, chỉ thấp hơn Hà Đô, do được vay vốn lãi thấp và cạnh tranh từ các cổ đông chiến lược hiện tại. Một điểm đáng chú ý nữa là ROE (lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu) của An Gia hiện đạt tỷ lệ 60%, cao nhất bảng. Cuối cùng, tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) của An Gia đạt gần 90%, do các dự án của Công ty đều có nguồn gốc minh bạch và tính pháp lý tương đối hoàn thiện.

Ông Nguyễn Bá Sáng cho biết, mục tiêu của Công ty khi lên sàn là huy động vốn để tiến hành mua lại nhiều dự án hơn trong thời gian tới và ông khá tự tin với việc đó nhờ có sự kiểm chứng về tính minh bạch từ việc hợp tác với quỹ đầu tư của Nhật Bản. “Chúng tôi có thể phát triển 30 dự án cùng lúc. Mục tiêu của chúng tôi là mỗi năm sẽ mua số lượng dự án tương tự với quy mô khoảng 500 - 700 tỷ đồng/dự án”, ông Sáng nói.

Có đúng thời điểm?

An Gia dự kiến doanh thu năm 2020 là 8.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ là 450 tỷ đồng, tăng lần lượt 124% và 50% so với năm 2019. Để đạt mục tiêu đề ra, Công ty sẽ mở rộng thêm 3 phân khúc là khu dân cư khép kín thấp tầng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và chuỗi văn phòng hạng B ở TP.HCM. Khu dân cư khép kín đầu tiên của Công ty sẽ được ra mắt ở Bình Dương, quy mô 7 ha với khoảng 400 căn nhà phố.

An Gia khá tự tin với mục tiêu trên do đang sở hữu 50 ha đất ở TP.HCM, Vũng Tàu và Bình Dương. Trong đó, gần 40 ha đang trong quá trình hoàn thiện và An Gia cho biết, dòng tiền trong 3 năm tới sẽ ổn định nhờ quỹ đất này. Bên cạnh đó, việc huy động vốn trên sàn được Công ty dùng vào việc gia tăng quỹ đất (có sổ đỏ, chủ trương đầu tư) nằm ở các địa phương quanh TP.HCM như Long An, Bình Dương và Đồng Nai.

Trên thực tế, mọi việc có vẻ không hẳn suôn sẻ. Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), năm nay, tăng trưởng tín dụng sẽ giảm do lộ trình tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn từ 40% xuống 30% từ năm 2020 đến năm 2022. Ngân hàng trung ương đang hạn chế các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả ngành ngân hàng. Điều này sẽ ít nhiều tác động tiêu cực tới tâm lý và thị trường bất động sản. 

Bên cạnh đó, việc thắt chặt nguồn cung năm 2019 khiến các chủ đầu tư chuyển trọng tâm sang các thị trường lân cận TP.HCM và Hà Nội, dẫn đến giá đất tăng nhanh ở các tỉnh, thành loại 2 và 3. Làn sóng này đang ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán và sức khoẻ thị trường bất động sản trong năm 2020.

Bong bóng có thể sinh ra khi giá bình quân tăng vọt từ 50% đến 300% trong vài năm gần đây. Theo Savills, tỷ lệ giao dịch đầu tư và đầu cơ tại các dự án cao tầng ở Hà Nội và TP.HCM là 50%, cao hơn ở các tỉnh lận cận. Một số chính quyền địa phương đã siết chặt việc mở bán và phát triển dự án bất động sản để hạ nhiệt thị trường và kiềm chế đầu cơ. Bên cạnh đó, VDSC cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, chỉ những dự án ở khu vực trung tâm như Hà Nội hay TP.HCM mới đạt tỷ lệ hấp thụ cao và tình hình sẽ khó khăn hơn đối với các tỉnh, thành phố còn lại.

Một điểm nữa là các dự án bất động sản ở các tỉnh cần đáp ứng nhu cầu giáo dục tại chỗ của cư dân trong dự án. Đây là điều các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ được thấy rõ nét hơn trong các dự án về các tỉnh của An Gia trong thời gian tới. Song song đó, để bất động sản nghỉ dưỡng tăng giá sau khi đã đưa vào vận hành, cần có một công ty có chuyên môn quản lý khách sạn, nếu không, việc khai thác quá mức có thể dẫn đến mức khấu hao tài sản ăn mòn lợi nhuận.

Đáp lại lo lắng của nhà đầu tư, An Gia trả lời bằng chiến lược luôn duy trì sản phẩm ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. “Đây là phân khúc hướng đến nhu cầu thực, những người mua nhà cuối cùng”, ông Sáng nói.