Tỉnh Khánh Hòa đã và đang rà soát kiện toàn, áp dụng các chính sách để tạo động lực phát triển các dự án bất động sản. Đồ hoạ: Đan Nguyễn

Cấp chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch

Bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc định hướng chính của thị trường bất động sản miền Trung. Tuy nhiên, trong suốt năm 2019, phân khúc này rơi vào trạng thái hết sức ảm đạm khi các dự án liên tục dính vấn đề quyền sở hữu căn hộ, cũng như việc thực thi các cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với khách hàng. Trong bối cảnh đó, khách hàng gần như quay lưng với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt với các dự án căn hộ du lịch.

Cuối tháng 12/2019, tại Gala tổng kết năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khu vực miền Trung diễn ra tại Đà Nẵng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) bất ngờ cho biết, tên gọi “condotel” sẽ bị cơ quan chức năng khai tử. Theo đó, về mặt quản lý nhà nước, cơ quan chức năng gọi chung cho các sản phẩm bất động sản khai thác kinh doanh du lịch là căn hộ du lịch, hoặc biệt thự du lịch, tùy theo quy chuẩn, đặc điểm của sản phẩm.

Ông Khởi cho biết: “Có một nội dung rất quan trọng là Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình bất động căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch ban hành ngày 28/10/2019, kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch. Do vậy, hiện không thể nói là thiếu cơ sở pháp lý cho bất động sản du lịch”.

Sau tiết lộ của lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương, trong đó có đề cập việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện.

Theo công văn hướng dẫn, trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; khoản 22, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Cũng trong công văn trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thông tin trên đã trở thành một tín hiệu vui không chỉ với các nhà đầu tư, mà còn đối với cả các doanh nghiệp bất động sản, nhen nhóm hy vọng phục hồi phân khúc thị trường này tại miền Trung - nơi có hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn.

Chia sẻ vấn đề trên, ông Lê Huy Khang, Giám đốc điều hành Tập đoàn Hoàng Gia Hội An (chủ đầu tư Dự án Shantira Hội An) đánh giá: “Với bất động sản nghỉ dưỡng, vấn đề pháp lý còn nhiều vướng mắc, các sản phẩm chưa được quy định cụ thể, nên việc mua bán bất động sản du lịch phải được thực hiện thông qua các hợp đồng cho thuê, góp vốn với khách hàng. Do đó, khi các chính sách trong văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường được đưa vào áp dụng, thì sản phẩm bất động sản du lịch sẽ được định danh cụ thể, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, được chuyển nhượng, nên khách hàng sẽ yên tâm hơn, doanh nghiệp cũng có lợi hơn khi có thể bán hoặc thế chấp ngân hàng. Khi văn bản được triển khai, doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi rất lớn”.

Có chung quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: “Đây sẽ là cú đỡ, là đòn bẩy rất lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bị ảnh hưởng bởi Covid-19”.

Mở rộng điều kiện giao đất cho các dự án

Sau khi các dự án condotel có được “lối ra”, đến lượt các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn miền Trung được tháo nút thắt khi Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây.

Ông Đỗ Tấn Vũ, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại và Dịch vụ An Dương, đơn vị đang triển khai nhiều dự án tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) cho biết, Nghị định 30/2015/NĐ-CP có sự chồng chéo liên quan đến pháp lý mà chủ yếu do vướng Luật Đất đai, Luật Đấu thầu trong các thủ tục giao đất, cho thuê đất, nên nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án.

Theo đó, nhiều dự án được trình lên, nhưng tại thời điểm đó chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và khu vực dự án được đề xuất, dẫn đến việc các sở Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng không có cơ sở để đề xuất tham mưu UBND tỉnh cho phép giao đất cho doanh nghiệp, dẫn đến hàng loạt dự án bị ngưng trệ. Do vậy, nguồn cung mới ra thị trường gần như không có.

Ông Vũ đánh giá: “Nghị định 25/2020/NĐ-CP được ban hành rất kịp thời, mở ra cơ hội cho các dự án có sử dụng đất có thể tháo được nút thắt lâu nay; các sở, ngành liên quan cũng đủ cơ sở để có thể tham mưu giao đất mà không còn phải lấn cấn những quy định chồng chéo như trước”.

Cũng theo ông Vũ, với nghị định mới, nhiều dự án tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc sẽ được “gỡ nút thắt” khi được giao đất triển khai dự án. Đặc biệt, UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã có quyết định phê duyệt hồ sơ khớp nối, bổ sung và điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 các giai đoạn I, II, III tại khu đô thị mới này.

Bà Hồ Thị Thanh Nga, Phó giám đốc Công ty TNHH Tư vấn R&B phân tích, Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã bổ sung và nêu rõ ràng hơn, nới rộng hơn các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có), hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, nghị định cũ chỉ áp dụng cho trường hợp quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có).

Cũng theo bà Nga, nếu trước đây, thủ tục triển khai một dự án nhà ở thương mại buộc phải tổ chức định giá 2 lần (khi sơ tuyển đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và khi giao đất), làm phát sinh nhiều hệ lụy, thì theo nghị định mới, chỉ phải định giá một lần sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án.

“Nghị định 25/2020/NĐ-CP bỏ đi bước sơ tuyển lựa chọn nhà thầu. Thay vào đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ triển khai thẩm định năng lực nhà thầu trước khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Theo Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất (Điều 114) và Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, nếu xác định được giá đất tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì hợp lý hơn, nhưng xảy ra vấn đề khi đền bù giải phóng mặt bằng lâu, có khi kéo dài đến 2 - 3 năm. Sau khi đền bù giải phóng mặt bằng xong, giá đất thị trường lên cao thì doanh nghiệp trúng thầu được lợi. Nhìn chung, giao đất sau khi xong phần giải phóng mặt bằng thì việc định giá đất sát giá thực tế hơn, nên Nhà nước sẽ có lợi hơn, tránh thất thoát ngân sách”, bà Nga nói.