Kinh phí quỹ bảo trì dùng cho các hoạt động sửa chữa lớn của tòa nhà. Ảnh: Lê Toàn

Theo đánh giá của ông Phúc, không ngẫu nhiên, trong thời gian vừa qua, câu chuyện tranh chấp tại các chung cư cao tầng lại được nhắc tới nhiều đến vậy, bởi chung cư cao tầng là một hình thái ngày càng phổ biến.

Hiện nay, có 5 đối tượng tham gia vào quá trình quản lý vận hành, sử dụng chung cư và tất các vấn đề xảy ra tranh chấp trong thời gian vừa qua cũng xoay quanh 5 đối tượng này. Trong đó, nhóm nguyên  nhân cao nhất không thể phủ nhận vẫn là đến từ chủ đầu tư và vấn đề lớn nhất là câu chuyện chủ đầu tư "nói một đằng, bàn giao một nẻo".

Tại rất nhiều dự án, quảng cáo rất chất lượng, nhưng khi giao nhà thì không như quảng cáo, hay chủ đầu tư quảng cáo những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp, nhưng khi vận hành lại không cao cấp chút nào, rồi cam kết quản lý chung cư rất tốt, nhưng thực tế không tốt.

Điều này cho thấy, vai trò của chủ đầu tư là rất quan trọng và việc đặt vào tâm thế nào sẽ tạo ra được những sản phẩm như thế. Việc phát triển một dự án bất động sản đương nhiên đòi hỏi rất nhiều thứ, đặc biệt là về mặt tài chính, nhưng cũng không vì vậy mà lại đẩy "phần thiệt" về cho phía khách hàng, trong khi họ là người mua, họ là thượng đế và họ có quyền đòi hỏi mong muốn khi chấp nhận chi cả tỷ bạc cho một sản phẩm nào đó của mình.

Nói một ví dụ đơn giản về phí bảo trì, đây là một khoản phí cực kỳ quan trọng, không chỉ là khoản tiền phải đóng góp theo quy định của luật, mà việc thu phí bảo trì để sử dụng và chi tiêu sao cho hiệu quả của chủ đầu tư là rất quan trọng, vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của một dự án chung cư sau khi đi vào vận hành. Nếu không có phí bảo trì, hỏng hóc, sự cố xảy ra cũng không thể nào có tiền để làm, nhưng có rồi bàn giao ra sao cho ban quản trị và họ sử dụng ra sao lại là vấn đề rất lớn.

Chủ đầu tư không sợ bị phạt đâu, vì hiện chế tài quá nhẹ, mức phạt chỉ vài triệu, vài chục triệu đồng họ không quan tâm. Với những chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì, chúng ta phải có chế tài ngay lập tức, phải phong tỏa luôn tài khoản của họ.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group

Trong các tranh chấp hiện nay, theo ông Phúc, tranh chấp về phí bảo trì là một trong những tranh chấp nhức nhối nhất. Lý do nằm ở việc quỹ bảo trì ở các chung cư rất lớn, có chung cư lên tới cả trăm tỷ đồng.

"Tôi ví dụ, ở lúc tôi làm ở Chung cư Him Lam Chợ Lớn, với hơn 1.000 căn, quỹ bảo trì lên đến hơn 50 tỷ đồng, còn với các chung cư lớn như Vinhomes, thì quỹ này có thể lên tới vài trăm tỷ đồng", ông Phúc nói và cho biết thêm, với một số tiền lớn vậy, dẫn đến nhiều chủ đầu tư làm ăn không đàng hoàng tìm cách để chiếm dụng quỹ bảo trì. Nếu chủ đầu tư thực thi cam kết tốt, đảm bảo sẽ không xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp, chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì vì không đặt niềm tin vào ban quản trị. Bởi thực tế, các mô hình ban quản trị hiện nay hoạt động chưa thực sự hiệu quả, thậm chí có nhiều người đấu tranh vào ban quản trị vì mục đích không chính đáng. Phần này có thể không nhiều, nhưng cũng có và cần phải cân nhắc tới.

Dẫu vậy, ông Phúc cho biết, việc lên án chậm bàn giao quỹ bảo trì hiện nay là điều cần thiết và cần có sự nhập cuộc mạnh mẽ hơn của các cơ quan quản lý. Phải thừa nhận một thực tế hiện nay, dù đã có quy định cụ thể, nhưng việc bàn giao quỹ bảo trì vẫn chưa đảm bảo yêu cầu giám sát một cách chặt chẽ, cũng như chế tài đủ mạnh cho các bên vi phạm khi có tranh chấp xảy ra.

So với lợi ích từ việc nắm giữ phí bảo trì, thì việc xử phạt chỉ vài chục triệu, thậm chí cả trăm triệu đồng cũng không thể so sánh được, nên các chủ đầu tư mới có cớ để nắm giữ khoản phí bảo trì này và viện các lý do với người dân hoặc cơ quan quản lý.

Vì thế, muốn ngăn chặn tranh chấp liên quan đến phí bảo trì, ngoài việc nâng cao vai trò giám sát của cơ quan quản lý, nâng cao các mức xử phạt vi phạm chậm bàn giao, thì phải giải quyết căn cơ cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và ban quản trị. Trong đó, muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền đấy, khi nào thành lập ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho ban quản trị.

Vấn đề thứ hai là sử dụng quỹ bảo trì ra sao để dân cư cảm thấy an tâm và chủ đầu tư thấy hiệu quả. Trong công tác bảo trì có 2 phần là bảo trì phần cứng và bảo trì phần mềm. Phần cứng là kết cấu, phần mềm là các trang thiết bị như thang máy, nếu không bảo trì thì dễ xảy ra hư hỏng, hay hệ thống phòng cháy chữa cháy, liên quan đến tính mạng con người.

"Nếu biết cách sử dụng thì không những thiết bị được đảm bảo hoạt động ổn định, mà thậm chí nó còn có thể phát sinh ra tiền lãi rất lớn, mang lại giá trị chung cho cả chung cư. Tất nhiên, để tạo được điều này phải có sự thống nhất cao của cư dân mới làm được", ông Phúc nói và cho biết thêm, để có thể thống nhất cao, cư dân phải biết lựa chọn và tìm ra những người vào ban quản trị là người có năng lực chuyên môn cao và tâm huyết với cư dân.

Thực tế hiện nay, tại nhiều chung cư, tranh chấp đôi khi lại không phải giữa cư dân với chủ đầu tư hay đơn vị quản lý, mà lại nằm ở câu chuyện nội bộ ban quản trị. Đa phần hiện nay, gần như không một người nào trong các ban quản trị chung cư được đào tạo bài bản và nắm chắc về kiến thức quản trị. Do đó, câu chuyện bỡ ngỡ, tiếp xúc, vận hành, điều hành có vấn đề.

Trong khi một số cư dân lại đòi hỏi rất cao, thành ra sau này lại quay ra trách ban quản trị, rồi trách đến chủ đầu tư dự án. Vì vậy, câu chuyện tranh chấp nhiều khi sẽ nằm ở năng lực của ban quản trị. 100% thành viên ban quản trị khi bầu ra rất sung, nhưng sau 2 - 3 tháng là không còn nhuệ khí. Làm dâu trăm họ, suốt ngày bị mắng là chuyện có thật với các ban quản trị.

Cũng cần hiểu rằng, ngoài năng lực, câu chuyện thời gian làm việc của ban quản trị cũng cần linh hoạt, bởi hàng ngày, các thành viên ban quản trị vẫn phải đi làm các công việc của mình, vì phần lớn là kiêm nhiệm. Do đó, đã đến lúc phải nhìn nhận và xây dựng các mô hình quản trị mới phù hợp hơn, hoạt động hiệu quả hơn và đặc biệt thể hiện được rõ vai trò và trách nhiệm của mình hơn.