Vắng bóng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến nay, có 11 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng, trị giá lên tới hơn 23.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, 100% các đợt phát hành này đều thuộc lĩnh vực ngân hàng, chứng khoán, không có đợt phát hành nào thuộc doanh nghiệp bất động sản.

Về trái phiếu riêng lẻ, thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong tháng 1/2024 có 4 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trị giá 8.270 tỷ đồng, phần lớn của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, 2 tháng gần đây, doanh nghiệp bất động sản lại không ghi nhận thêm đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nào.

Do các lô trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ từ đầu năm đến nay không công bố thông tin đầy đủ, nên chưa rõ khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tháng 1/2025 là bao nhiêu và do doanh nghiệp nào phát hành. Tuy nhiên, ngay cả trong trường hợp tất cả các đợt trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành thành công trong tháng 1/2025 đều thuộc lĩnh vực bất động sản, thì trái phiếu bất động sản quý I/2025 vẫn suy giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2024.

Trong kế hoạch phát hành trái phiếu từ nay đến cuối năm, không có doanh nghiệp nào thuộc lĩnh vực bất động sản. Danh sách các doanh nghiệp lên kế hoạch phát hành trái phiếu thời gian tới là CTCP Thành Thành Công - Biên Hòa (phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng), VietinBank (phát hành tối đa 4.000 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng), ACB (phát hành tối đa 20.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, được chia làm 10 đợt)…

Trong khi phát hành mới vắng bóng, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn. Lũy kế 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phải chi gần 12.000 tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn. Lượng mua lại trước hạn cao hơn lượng phát hành mới cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn “âm” từ kênh trái phiếu.

Chật vật trả gốc, trả lãi

Từ đầu tháng 4/2024 đến nay, đã có thêm 10 thông báo bất thường của các doanh nghiệp về chậm trả nợ trái phiếu, thuộc về CTCP Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, Tập đoàn R&H, Công ty TNHH Nam Land, CTCP Tập đoàn xây dựng Tracodi, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát, CTCP Đầu tư Việt Tâm… Có thể thấy, hầu hết doanh nghiệp thông báo chậm trả nợ trái phiếu thuộc về lĩnh vực xây dựng, bất động sản.

Trước đó, theo thống kê của FiinRatings, trong quý I/2025, thị trường ghi nhận thêm 77 lô trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề, trị giá 5.540 tỷ đồng, tăng 2,32% so với quý IV/2024 và tăng 12,5% so với cùng kỳ năm 2024.

Lượng mua lại trước hạn cao hơn lượng phát hành mới cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn âm từ kênh trái phiếu.

Trong số trái phiếu có vấn đề, 63,4% giá trị đến từ nhóm bất động sản. Các doanh nghiệp này đã có loạt lô trái phiếu doanh nghiệp giãn hoãn thời gian thanh toán trước đó và vẫn còn nghĩa vụ nợ đáo hạn lớn trong 12 tháng tới. Việc này báo hiệu tình trạng chậm trả/giãn hoãn tiếp tục trong năm 2025 đối với nhóm trên.

Về các lô trái phiếu đáo hạn thời gian tới, VIS Rating cho biết, 7/22 trái phiếu đáo hạn vào tháng 4/2025 được đánh giá có hồ sơ tín dụng yếu, trong đó 3 trái phiếu đã chậm trả lãi.

Mặc dù lượng trái phiếu chậm trả gốc, lãi vẫn còn lớn, song theo ông Nguyễn Đình Duy, CFA, Giám đốc phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, mảng Kinh tế vĩ mô (VIS Rating), điều tích cực là giá trị tăng thêm đã chạm mức thấp nhất kể từ giai đoạn đỉnh điểm của trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề vào tháng 2/2023.

Trong quý II/2025, ước tính có 40.600 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ đáo hạn, trong đó có 16.500 tỷ đồng đáo hạn (40,7% tổng giá trị) thuộc về nhóm bất động sản. Một số tổ chức phát hành có giá trị đáo hạn lớn có thể kể đến là TNR Holdings (2.923 tỷ đồng) và Cho thuê tài sản TNL (2.862 tỷ đồng)…

Mặc dù phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản khá èo uột trong quý I/2025, song theo ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng phòng Nghiên cứu rủi ro tín dụng và tài chính bền vững (FiinRatings), doanh nghiệp bất động sản sẽ có kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhiều hơn trong năm nay khi môi trường kinh doanh được cải thiện.

Theo đánh giá của các chuyên gia phân tích, dù khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản đã giảm 30% so với đỉnh, song giá bất động sản tăng vọt đã bù đắp cho sự suy giảm này. Hiện nay, các chủ đầu tư đang điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phân khúc nhà ở có giá phải chăng và cung cấp giải pháp tài chính cho người mua.

“Thị trường đã đạt đến trạng thái cân bằng mới, trong đó, mức giá bán cao hơn giúp duy trì tính khả thi của các dự án. Nhu cầu và áp lực tái tài trợ, tái cấu trúc vốn tăng cao từ các ngành có mức độ thâm dụng vốn lớn như bất động sản, xây dựng và vật liệu... trong các quý tới”, chuyên gia phân tích FiinRatings dự báo.