Việc định giá đất đang rối về áp dụng văn bản pháp luật.       Ảnh: Đức Thanh

Rối về áp dụng văn bản pháp luật

Theo chương trình Kỳ họp thứ năm, Quốc hội Khóa XV sẽ thông qua Dự thảo Luật Giá và cho ý kiến lần 2 về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Dự thảo Luật Giá 2023, định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ (Luật Giá 2012 cũng quy định tương tự). Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, do doanh nghiệp thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá thực hiện.

Với quy định này, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành phương pháp định giá chung đối với hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá. Trường hợp khi áp dụng phương pháp định giá chung có nội dung đặc thù cần hướng dẫn, cơ quan nhà nước xây dựng nội dung cụ thể, có văn bản gửi Bộ Tài chính xem xét, ban hành văn bản hướng dẫn thực hiện. Dự thảo cũng quy định việc định giá của Nhà nước đối với giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các quy định tại Luật Giá 2012 tương xứng với Luật Đất đai 2003, trong đó Chính phủ quy định về khung giá đất; khung giá cho thuê mặt nước; khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Như vậy, “giá đất” của Luật Đất đai vẫn thuộc phạm điều chỉnh của Luật Giá 2012.

Tới Luật Đất đai 2013 và dự thảo trình Quốc hội hiện nay đều quy định việc xác định giá đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Giá. Dù Luật Đất đai dùng các thuật ngữ của Luật Giá có khác đôi chút (“thẩm định” và “tư vấn xác định giá đất”), nhưng bản chất nội hàm giống nhau. Mặt khác, nhiều từ ngữ khác lại không giống nhau về nội hàm.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Giá 2023 thì không điều chỉnh về giá đất. Ngược lại, Dự thảo Luật Đất đai 2023 (khoản 2, Điều 158) thì quy định thực hiện tư vấn định giá đất theo quy định của Luật Giá.

Rối về cơ quan quản lý, cơ quan chuyên môn

Theo Luật Đất đai đầu tiên năm 1987, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất (chưa có hình thức cho thuê đất) với thời hạn “ổn định, lâu dài”, nhưng chưa thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, hoặc loại đất khác vào sản xuất nông nghiệp mới thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nông nghiệp. Thời kỳ này chưa có “thu tiền sử dụng đất”, “tiền thuê đất”.

Luật Đất đai 1993 đã có sự thay đổi, người sử dụng đất có những nghĩa vụ mới như: nộp thuế sử dụng đất; nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất… Nghị định 80/1993/NĐ-CP (do Bộ Tài chính soạn thảo) có quy định “bảng khung giá chuẩn tối thiểu” làm cơ sở cho các địa phương xác định giá các loại đất để tính thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi.

Đến Luật Đất đai 2003, giá đất (thực chất đây là “bảng giá đất” theo Luật Đất đai 2013) là căn cứ để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê. Nghị định 188/2004/NĐ-CP (do Bộ Tài chính soạn thảo) có quy định 2 phương pháp xác định giá đất là “phương pháp so sánh trực tiếp” và “phương pháp thu nhập”. Sau đó, Nghị định 123/2007/NĐ-CP (do Bộ Tài chính soạn thảo) bổ sung 2 phương pháp xác định giá đất là “phương pháp chiết trừ” và “phương pháp thặng dư”.

Tuy nhiên, theo Điều 114, Luật Đất đai 2013, “giá đất cụ thể” dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giao Chính phủ quy định chi tiết. Tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP (do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo) quy định về phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể; hoạt động tư vấn xác định giá đất… Ngoài ra, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về vấn đề này.

Như vậy, chỉ một lĩnh vực về định giá đất đã do hai cơ quan nhà nước quản lý. Bộ Tài chính thực hiện quản lý về Luật Giá, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo Luật Đất đai trong việc trình nghị định và ban hành thông tư.

Doanh nghiệp Bối rối

Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Quyết định 29/2007/QĐ-BXD quy định quản lý về tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản thuộc lĩnh vực phụ trách của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 đã xuất hiện quy định về “tư vấn giá đất”, được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai. Theo Điều 11, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Bộ Tài chính quy định điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất.

Đến Luật Đất đai 2013 (Điều 115), có quy định từ ngữ mới về “tư vấn xác định giá đất”. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất. Thông tư 61/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp và quản lý Chứng chỉ định giá đất. Ngoài ra, còn phải kể đến Nghị định 89/2013/NĐ-CP về thẩm định giá cũng thực hiện “tư vấn xác định giá đất”.

Như vậy, các quy định không giống nhau khiến doanh nghiệp bối rối.

Nên đồng bộ với Luật Giá và không thành ngành mới

Để hoạt động thẩm định giá được thông suốt, cần thống nhất chuyển về Bộ Tài chính quản lý vì có chuyên môn và đúng lĩnh vực quản lý nhà nước.

Giá đất trong Luật Đất đai có bản chất chỉ là xác định giá một hàng hóa cụ thể, nên vẫn nằm trong Luật Giá. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại đang đi theo hướng như một ngành mới, không kế thừa và không căn cứ vào các quy định chung của Luật Giá. Khi bàn giá đất có xu hướng như ngành mới (xây dựng và tranh luận từng từ ngữ, cố làm khác với Luật Giá…) hoặc nhầm lẫn mang từ Luật Giá sang.

Ngoài ra, nhiều quy định dù trùng thuật ngữ, nhưng quy định trong Luật Đất đai khác với quy định trong Luật Giá (Hội đồng Thẩm định giá đất trong Luật Đất đai không phải thực hiện việc thu thập thông tin, không sử dụng phương pháp định giá; trong khi Hội đồng Thẩm định trong Luật Giá phải thực hiện công việc này). Không có quy định quản lý về “tư vấn xác định giá đất” như quản lý “thẩm định giá” của Luật Giá, trong khi về bản chất chỉ là một phần phạm vi công việc của “thẩm định giá”…

Bởi vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét “giá đất” là một phạm vi nhỏ của Luật Giá để có tính xây dựng chi tiết cụ thể, xin đừng cố tạo ra một ngành mới.

(*)Luật sư, Đoàn luật sư TP.HCM