M&A dự án bất động sản: Vị thế dần thay đổi

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, kể cả doanh nghiệp mạnh hoặc doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Song khi thị trường bắt đầu “nóng lên” thì độ khó của những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) cũng bắt đầu tăng lên.

TIN LIÊN QUAN

Hoạt động M&A dự án bất động sản diễn ra rất sôi động trong năm 2015 và đầu năm 2016

Vị thế của người bán đã khác

Một chủ đầu tư một dự án bất động sản tại Hà Nội sau khi sang nhượng thành công một phần dự án từ hơn 1 năm trước, đang tiếp tục chào bán nốt phần còn lại của dự án. Tuy nhiên, khác với lần trước, mức giá lần này đã cao hơn khoảng 20%.

Đại diện chủ đầu tư này cho hay, lý do rao bán là vì không muốn dự án “chờ chết”, nhưng doanh nghiệp sẽ tính toán ưu thế vị trí, hiệu quả, cũng như bối cảnh thị trường để xác định lại mức giá bán, chứ không bán bằng mọi giá như cách đây 1 năm.

Câu chuyện nêu trên không phải là trường hợp cá biệt, mà đang là xu hướng chung của hoạt động M&A bất động sản trong thời gian vừa qua.

Theo khảo sát của Đầu tư Bất động sản, nhiều dự án có vị trí đắc địa ở khu vực Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình, đã được bên bán tăng lên từ 25 - 30% so với giá rao bán vào thời điểm cách đây khoảng hơn 1 năm.

Như vậy, với các mức giá bán trung bình ở khu vực này từ 30 - 35 triệu đồng/m2 (không tính giá chênh qua giao dịch thứ cấp), thì nếu mua lại các dự án tầm khoảng 400 - 500 tỷ đồng thì gần như việc mua lại sẽ không có lãi, hoặc không lớn.

Ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw nhận định, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản năm 2016 và giai đoạn tiếp theo sẽ bị chi phối theo quy luật cung cầu của thị trường. Khi thị trường khởi sắc, ổn định, giá trị các dự án bất động sản tăng lên, sẽ không còn chuyện ép giá của người mua để mua lại các dự án “giá hời” như thời điểm khó khăn của các chủ dự án, nên việc mua đồng loạt các dự án lớn khó xảy ra.

“Bên bán cũng đã ý thức độ nóng của thị trường, tiềm năng của những dự án mang tiếng ‘chờ chết’ của mình. Do đó, họ cũng đã xác định lại tư tưởng, thay vì bán bằng mọi giá, đã có sự cân nhắc để đảm bảo được lợi ích tối thiểu của mình cho việc chuyển nhượng các dự án”, ông Hà đánh giá.

Đồng quan điểm, ông Phạm Quang Dũng, Chủ tịch HĐQT CTCP Tasco cho rằng, sang tên đổi chủ với một dự án có vị thế tốt không còn đơn giản là việc thoát hàng bằng mọi giá. Lấy câu chuyện doanh nghiệp này đã từng chuyển nhượng 1 dự án với giá 90 tỷ đồng làm ví dụ, ông Dũng cho biết, sau khi chuyển nhượng đã mang lại lợi nhuận gấp 2 lần cho chủ đầu tư mới. Tuy nhiên, thời điểm Tasco sang tay, đổi chủ dự án là giai đoạn thị trường gần như đóng băng, việc cơ cấu lại là bắt buộc. Còn thời điểm hiện tại, nếu sang nhượng các dự án như vậy, sẽ khó có thể mua được một mức giá rẻ đến vậy.

Nhưng chưa hẳn đã tốt

Xác định một vị thế mới sẽ giúp người bán có lợi hơn trong các vụ thương thảo với người mua, đồng thời mang lại được nhiều lợi ích hơn khi tiến hành chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không hẳn vì thế mà người bán vội mừng.

Hai năm trước là thời điểm tạo đáy trong chu kỳ suy giảm của thị trường bất động sản và các đại gia bất động sản đã nhanh tay xuống tiền thâu tóm gần hết các mảnh đất vàng. Số dự án mà các ông lớn này thu về là rất nhiều.

Chẳng hạn, chỉ trong 2 năm 2014 - 2015, theo những thông tin đã công bố, Vingroup đã chi khoảng 20.000 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án bất động sản.

Tương tự, từ 2013 - 2015, một đại gia có tiếng trong làng M&A bất động sản là FLC cũng đã chi ra xấp xỉ 10.000 tỷ đồng để thâu tóm các dự án. Có thể kể đến như FLC Twin Towers - 265 Cầu Giấy, Dự án Alaska Garden City tại Đại Mỗ (Nam Từ Liêm), Dự án Ion Complex - 36 Phạm Hùng (Nam Từ Liêm, Hà Nội); Dự án The Lavender (Hà Đông, Hà Nội)...

Ngoài ra, cũng có thể kể đến một số cái tên khác trên thị trường địa ốc cũng đã chi ra tới hàng ngàn tỷ đồng để thâu tóm các dự án bất động sản trong giai đoạn 2013 - 2015, như Sun Group, Novaland, Him Lam...

Sau khi mua lại các dự án, các chủ đầu tư này sẽ tập trung nguồn lực, tài chính để xây dựng, phát triển dự án để kinh doanh trước khi quay trở lại đầu tư tiếp vào các dự án khác. Chính vì lẽ đó, nguồn tiền để thực hiện các thương vụ M&A lớn cũng không còn nhiều, trừ khi có sự tham gia của các nhân tố mới, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, việc cùng lúc có nhiều chủ đầu tư mua lại và triển khai đồng loạt nhiều dự án lớn sẽ dẫn đến nguồn cầu bất động sản lớn, khiến thị trường sẽ quay lại chu kỳ bão hòa. Đây là yếu tố bất lợi cho hoạt động M&A bất động sản.

Theo ông Nguyễn Tuấn Hùng, Giám đốc M&A, CTCP LICOGI 13, vào thời điểm này, “sân chơi” sẽ khác biệt đôi chút, thay vì chăm chăm mua bằng mọi giá, các doanh nghiệp đi mua sẽ có sự chọn lọc kỹ càng, dựa trên nguyên tắc tối thiểu “thuận mua, vừa bán”. Ngoài lợi thế tốt về vị trí, thì các dự án được chọn mua cũng phải đảm bảo cả yếu tố về mặt thủ tục, giấy tờ pháp lý, đồng thời cũng phải phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn đã được đề ra của các doanh nghiệp.

“Yêu cầu tối thiểu nhất sau khi thay tên đổi chủ là các sản phẩm mới cũng phải có được độ khác biệt về chất lượng, tiện ích, dịch vụ, đúng với thương hiệu của ông chủ mới. Bên cạnh đó, giá cả và phương thức thanh toán cũng phải hợp lý, linh hoạt theo đúng xu hướng và nhu cầu sức mua của thị trường. Kể cả với kẻ cũ hay người mới, đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc tiến hành các thương vụ M&A”, ông Hùng nhấn mạnh.