Khách hàng e dè với sản phẩm condotel vì quy định pháp lý chưa rõ ràng. Trong ảnh: Dự án Cocobay Đà Nẵng.

Sốt ruột

Hơn một năm trước, chị Nguyễn Thị Tâm ở Tuyên Quang quyết định xuống tiền mua căn hộ tại một dự án condotel ở Mũi Né.

Với giá hợp đồng là 948 triệu đồng cho căn hộ 27,8 m2, quyết định đầu tư của chị Tâm khá nhanh chóng, chỉ từ một quảng cáo trên facebook và lời mời chào của một nhân viên phòng kinh doanh.

“Sẵn tiền nhàn rỗi, tôi quyết định đầu tư vì nghĩ sau này sẽ là một ngôi nhà thứ hai cho gia đình nghỉ dưỡng”, chị Tâm nói.

Chị Tâm là một trong số những khách hàng xuống tiền ngay đợt mở bán đầu tiên của chủ đầu tư thông qua sàn giao dịch Trí Long Land. Thời điểm đó, chủ đầu tư tung ra các sàn chào bán, mặc dù còn chưa có giấy phép xây dựng và giấy tờ pháp lý nào.

Theo lời kể của chị Tâm, khách chỉ cần đặt cọc giữ chỗ và được quyền chọn căn trên bản vẽ. Hơn nữa, đặt cọc giữ chỗ vào ngày sàn mở chương trình bán tại Hà Nội sẽ được tặng 1 chỉ vàng, nên tạo nhiều hứng thú cho nhà đầu tư. Theo đó, tiến độ thanh toán chia làm 2 đợt, mỗi đợt 3%, đến ngày 31/7/2022, bàn giao căn hộ. Sau đó, khách hàng sẽ được ký 1 hợp đồng vay.

Theo lời của những nhân viên kinh doanh, hợp đồng chỉ để hợp thức hóa, coi như chủ đầu tư  vay của khách vì hiện chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng. Trong khi khách được mua với giá ban đầu rẻ hơn rất nhiều giá sau này. Hợp đồng vay này có thời hạn 3 tháng, trong thời gian đó, người mua phải đóng tiền hàng tháng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư.

Cụ thể, căn hộ của chị Tâm phải đóng 29% (280 triệu đồng), sau đó sẽ chuyển sang hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, sau khi đã hết hợp đồng vay thì chủ đầu tư gửi email thông báo lùi thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng vì lý do thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện.

Những điều đó cộng với lùm xùm của dự án đã được báo chí nêu khiến chị Tâm cũng như nhiều nhà đầu tư khác muốn dừng không mua nữa. Tuy nhiên, khi làm việc với chủ đầu tư yêu cầu hủy hợp đồng vay thì nhóm người đã mua các căn hộ này nhận được trả lời phải mất 50% hợp đồng vay mới được thanh lý.

Nhân viên kinh doanh khuyên những người đã mua nên đợi ký được hợp đồng chuyển nhượng, lúc đó bán sẽ đỡ thiệt thòi. Song, thực chất, theo quy định của công ty này, nếu nhân viên kinh doanh để khách hủy hợp đồng sẽ bị thu hồi tiền hoa hồng.

Hiểu nỗi lòng của nhân viên kinh doanh, các nhà đầu tư mua đợt đầu đã đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng rồi, đến ngày 31/5/2020, các nhà đầu tư quyết định dừng không thanh toán theo tiến độ 3 tháng liên tiếp. Một mặt muốn chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng với mình để chịu phạt, lấy lại chút vốn nào hay chút đó, mặt khác, nhờ các nhân viên kinh doanh đăng bán giúp, nhưng đều nhận được câu trả lời: thời điểm này khó “ra hàng”.

“Trong 3 tháng qua, chúng tôi tự đăng bán và nhờ các sàn như QueenSea trong Phan Thiết, TP.HCM… đều không có kết quả. Mặc dù chúng tôi quyết định cắt lỗ, thậm chí nếu nhân viên kinh doanh bán được thì hoa hồng có thể lên đến 200 triệu đồng/căn”, chị Tâm cho biết.

Việc các chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cộng với sự thả nổi cho condotel phát triển, bất chấp loại hình căn hộ này chưa có hành lang pháp lý là nguyên nhân giết chết thị trường condotel.

Theo phía chủ đầu tư, nếu chỉ dừng không thanh toán quá 3 tháng thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng đã ký với khách, bán cho bên thứ 3. Tuy nhiên, chủ đầu tư này không cam kết thời hạn nào sẽ phải bán được để trả lại tiền cho khách mua sau khi đã trừ các khoản phạt, lãi chậm trả theo đợt là 0,05%/ngày. Thậm chí, nếu có trả thì sau khi trừ hết các chi phí phạt, khách hàng cũng không còn đồng nào.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, thời điểm này là các nhân viên kinh doanh của dự án không được nhận bán “cắt lỗ” cho khách, vì như thế chủ đầu tư sẽ không thể bán được hàng mới. Chỉ có thể chờ khi chủ đầu tư bán hết hàng của mình, thì họ mới để nhân viên nhận bán cho khách hàng cũ.

Hiện trên nhóm nhà đầu tư dự án này không thiếu những người đăng bán cắt lỗ mà không một ai quan tâm.

Phục hồi thị trường condotel để cứu khách hàng

Thực tế, không riêng gì nhà đầu tư vào dự án condotel ở Mũi Né như chị Nguyễn Thị Tâm “tháo chạy”, mà từ cuối năm 2019, khi thị trường căn hộ du lịch gặp khó về vấn đề pháp lý, đặc biệt là sự kiện Cocobay Đà Nẵng vỡ trận, đã xuất hiện nhiều tin rao bán căn hộ du lịch trên các diễn đàn bất động sản nghỉ dưỡng và các website chuyên mua bán bất động sản ở Nha Trang - Khánh Hòa. Nhiều chủ sở hữu căn hộ du lịch đã rao bán cắt lỗ vì mất đi nguồn khách và tính pháp lý của loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Theo các chuyên gia bất động sản, hầu hết các dự án condotel hiện nay đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm, thời gian từ 5 đến 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15 - 20 ngày/năm, nhưng không có quy định nào đảm bảo ràng buộc chủ đầu tư thực hiện việc này.

Có thể nói, việc các chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cộng với sự thả nổi cho condotel phát triển, bất chấp loại hình căn hộ này chưa có hành lang pháp lý là nguyên nhân giết chết thị trường condotel và nạn nhân chính là khách hàng.

Vài năm qua, những gì diễn ra trên phân khúc bất động sản này cho thấy chưa có thực chứng về hiệu quả sinh lời, trong khi lại mọc lên quá nhiều dự án condotel. Ngay cả những khu vực là “điểm nóng” về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh... cũng rất hiếm condotel hoạt động thành công như cam kết.

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc mới này chỉ thành công ở những nơi chủ đầu tư có năng lực quản lý, điều hành khách sạn. Trong khi, người mua chỉ dựa vào cam kết sinh lời của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, hiện chưa có quy định cụ thể nào về tính pháp lý cho loại hình căn hộ này, khiến khách hàng e dè.