Hiện trên địa bàn Hà Nội đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội. Ảnh: Dũng Minh

Thiếu hụt do “vênh” luật…

Hội đồng Nhân dân (HĐND) TP.Hà Nội vừa thành lập Đoàn giám sát đô thị để kiểm tra công tác quy hoạch đô thị và thực hiện quy định về xây dựng tại các quận, huyện trên địa bàn Thành phố. Lý do chính dẫn đến việc HĐND TP.Hà Nội thành lập đoàn giám sát, vì thời gian gần đây, cử tri có nhiều phản ánh về việc nhiều chủ đầu tư không dành 20% quỹ đất tại dự án nhà ở thương mại cho mục đích nhà ở xã hội như quy định.

Đáng chú ý, việc phát triển nhà ở xã hội được coi là trụ cột chính sách của ngành xây dựng, nhưng việc giám sát, kiểm soát các chủ đầu tư sử dụng quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội lâu nay vẫn chưa được sát sao, dẫn tới thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở xã hội.

Cách đây 3 năm, vào tháng 7/2013, HĐND TP.Hà Nội đã quy định chính sách ưu tiên cho nhà ở xã hội. Theo đó, mỗi dự án thương mại phải dành ít nhất 25% diện tích đất ở, hoặc 25% diện tích sàn nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội. HĐND TP.Hà Nội cho biết, tổng nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2020 là khoảng 9 triệu m2 sàn, tương ứng với hơn 1.000 ha đất.

Dù vậy, qua nhiều đợt kiểm tra, số dự án nhà ở xã hội được trích từ quỹ đất 20% chỉ đếm trên đầu ngón tay như nhà ở xã hội Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội), Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội)…

Tại buổi giám sát của Ban đô thị HĐND TP.Hà Nội với Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội vừa qua, ông Bùi Xuân Tùng, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết không phân biệt vị trí dự án thuộc khu vực đô thị, hay khu vực nông thôn, mà áp dụng trên toàn địa bàn Thành phố.

“Tuy nhiên, theo Nghị định của Chính phủ, đối với dự án có quy mô trên 10 ha tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị loại 3 trở lên mới phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Do vậy, cần nghiên cứu chỉnh sửa Nghị quyết của HĐND Thành phố cho phù hợp với thực tiễn, nhằm khuyến khích đầu tư tại các khu vực ngoại thành, các đô thị vệ tinh”, ông Tùng kiến nghị. 

…và cả lý do khó nói

Thực tế, không phải đến bây giờ, nguyên nhân thiếu hụt quỹ đất cho nhà ở xã hội mới được chỉ ra do sự vênh nhau của các quy định pháp lý, nhưng việc giải quyết lại không thể bằng cách điều chỉnh Nghị quyết của địa phương, mà hơn cả là có lẽ phải điều chỉnh hoặc bổ sung lại một số quy định mới trong Nghị định của Chính phủ.

Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.

Quy định này được hiểu, Luật không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm.

Tức là việc áp dụng vẫn theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.

Nghị định này cũng quy định, đối với dự án có quy mô dưới 10 ha, thì chủ đầu tư được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Chính vì thế, đã có nhiều dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha, nhằm lách quy định này.

Điều này xuất phát từ thực tế, các doanh nghiệp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận, nhất là với các khu đất ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Đặc biệt, càng gần nội đô, mức giá chào bán của dự án có thể lên đến vài chục triệu đồng/m2, nên nếu dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, với mức giá chỉ dao động chưa tới 14 - 15 triệu đồng/m2, sẽ khiến hiệu quả kinh tế của dự án sẽ giảm sụt rất nhiều.

Trong khi đó, với nhiều dự án lớn (có quy mô trên 10 ha) xa trung tâm, rất ít dự án được triển khai đúng tiến độ. Hiện nhiều dự án vẫn đang đắp chiếu, một số khác được chủ đầu tư chuyển nhượng từng phần cho nhà đầu tư thứ cấp, nên yêu cầu trích 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội cũng khó có khả thi.

Ở một góc nhìn khác, đại diện một tập đoàn bất động sản cho rằng, quy định buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Theo ông này, quy định quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm nhà ở xã hội, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.

Theo nhìn nhận của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc chỉnh sửa các quy định mới nhằm hướng tới tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu số đông hiện nay là rất cần thiết, tuy nhiên, phải có sự điều chỉnh cho phù hợp, tránh “đánh đồng tất cả” một cách máy móc, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường còn đang bước vào quá trình ổn định trong dài hạn.

“Cách tốt nhất là cơ quan quản lý cần đẩy mạnh xây dựng cơ chế khuyến khích riêng cho các doanh nghiệp tập trung phát triển nhà ở xã hội, chẳng hạn như các gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mới, hoặc khuyến khích ưu đãi thuế. Làm như thế mới có người mua, chủ đầu tư mới sẵn sàng để làm, còn nếu vẫn bắt buộc phải dành diện tích cho dạng nhà ở này trong dự án, thì tỷ lệ cần giảm thấp hơn, mức điều tiết nên quy định khoảng 10% diện tích đất dự án là hợp lý”, ông Châu chia sẻ.