Chưa có bảng giá đất mới, nên hàng trăm giao dịch bất động sản ở TP.HCM bị tắc thủ tục sang tên

Mắc kẹt vì chưa có bảng giá mới

Từ ngày 1/8, Luật  Đất đai 2024 có hiệu lực, hệ số K không còn được áp dụng để xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá nữa, vì vậy, UBND TP.HCM phải  điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, tiệm cận giá thị trường. Quá trình xây dựng bảng giá đất phải tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đảm bảo mức giá phù hợp với từng khu vực, vị trí và tình hình thực tế tại địa phương.

Đến nay, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của UBND TP.HCM được lấy ý kiến rộng rãi với các tổ chức, cơ quan, người sử dụng đất... Tuy vậy, vẫn chưa thể thống nhất, đưa ra bảng giá đất cuối cùng. Chính vì vậy, các thủ tục hành chính, hồ sơ về đất đai của người dân trên địa bàn Thành phố vẫn gặp ách tắc.

Đơn cử, trường hợp của nhà đầu tư Quang Duy, từ Đà Nẵng vào TP.HCM mua một căn nhà tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) với giá hơn 8 tỷ đồng. Ngay khi ký công chứng và khai đúng giá mua bán để tính thuế, hồ sơ của anh Duy được nộp vào bộ phận một cửa tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nhà Bè. Mọi thủ tục đã xong, hồ sơ chuyển qua cơ quan thuế, nhưng đến nay đã hơn 1 tháng trôi qua vẫn chưa được giải quyết.

“Cơ quan thuế liên tục trả lời là phải chờ bảng giá đất mới của Thành phố. Tình trạng này khiến mọi hoạt động đầu tư của tôi bị gián đoạn”, anh Duy phàn nàn.

Không chỉ đối với nhà đầu tư cá nhân, mà ngay các doanh nghiệp địa ốc cũng bị “mắc kẹt”. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, bà Trần Thị An, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản An Gia cho hay, hơn một tháng nay, hoạt động kinh doanh của Công ty tại TP.HCM gần như “bất động”.

“Chúng tôi đang bán hàng tại một số dự án ở khu vực TP. Thủ Đức (quận 9 cũ), sản phẩm chủ yếu là đất nền và căn hộ. Việc tìm khách hàng trong thời điểm này đã khó, nhưng việc làm thủ tục để hoàn tất giao dịch còn khó hơn. Tất cả các hồ sơ nộp lên cơ quan thuế đều tắc không đóng thuế được, cũng không thể thực hiện thủ tục sang tên cho khách hàng”, bà An chia sẻ.

Trường hợp của Công ty An Gia hay nhà đầu tư ở trên là ví dụ điển hình cho tình trạng chung đang xảy ra tại TP.HCM. Theo thông tin từ Cục Thuế TP.HCM, từ ngày 1/8 đến 27/8, đơn vị đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ. Trong đó có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Để có cơ sở tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8, Cục Thuế kiến nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất...).

Cần đảm bảo hài hòa lợi ích

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có buổi làm việc với một số bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và các bên liên quan để lấy ý kiến đóng góp xử lý tình trạng vướng mắc của UBND TP.HCM liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, kết thúc buổi làm việc, 8.808 hồ sơ đất đai tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8 đến nay trên địa bàn TP.HCM đã có hướng giải quyết. Cụ thể, cơ quan thuế sẽ thực hiện đúng theo nguyên tắc áp dụng pháp luật. Hồ sơ nhận tại thời điểm nào thì áp dụng quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó để xem xét, giải quyết.

Các đại biểu dự họp cũng thống nhất rằng, TP.HCM cần khẩn trương xây dựng và ban hành Bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng cho 11 trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 159, Luật Đất đai 2024, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp các ý kiến của cuộc họp, tiếp thu và báo cáo Thủ tướng Chính phủ để xem xét, chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc về áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 tại TP.HCM”, ông Châu thông tin.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, các thành viên thị trường cho rằng, để xử lý những tồn đọng hiện nay, việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường như quy định tại Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết. Tuy nhiên, khi điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường, các hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, cần xem xét kỹ lưỡng việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt phải ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Bên cạnh đó, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất còn chưa đồng bộ và đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Nói như bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn (Savills TP.HCM), cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ, nhân với hệ số K, nên chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai 2024, vì vậy, cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực, thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung.