Quỹ bảo trì chung cư: Người muốn nhả, kẻ giữ khư khư

Bất chấp bị cư dân khiếu nại, thậm chí khởi kiện ra tòa, rất nhiều doanh nghiệp vẫn cố muốn giữ quỹ bảo trì nhà chung cư. Trong khi đó, lại có đơn vị muốn trả quỹ bảo trì nhà chung cư thật nhanh cho cư dân mà chưa thể thực hiện.

TIN LIÊN QUAN

Sắp 'chuyển khẩu' tiền quỹ bảo trì chung cư?

Từ 10/12, những chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân sẽ bị cưỡng chế thực hiện. ảnh: Đức Thanh

Nhiều doanh nghiệp chây ỳ

Năm 2015, sự kiện người dân Chung cư Keangnam phải có đơn “cầu cứu” đến Thủ tướng Chính phủ để đòi lại quỹ bảo trì chung cư lên đến trên 120 tỷ đồng, cho thấy sự bất lực của người dân trong việc đòi lại quỹ bảo trì, một khi chủ đầu tư chây ỳ không muốn trả.

Trước đó, “cuộc chiến” đòi quỹ bảo trì nhà chung cư tại chung cư Keangnam đã diễn ra căng thẳng và kéo dài nhiều tháng trời. Trong quá trình đòi lại quỹ bảo trì chung cư, Ban quản trị cư dân đã gửi đơn đến nhiều cơ quan chức năng, nhưng chủ đầu tư là Công ty Keangnam Việt Nam vẫn quyết không chịu trả.

Trước thông tin Tập đoàn Keangnam (Hàn Quốc), công ty mẹ của Công ty Keangnam Việt Nam có thể bị phá sản, đặc biệt là thông tin tập đoàn này rao bán Dự án Keangnam Hà Nội có thể khiến cư dân mất trắng quỹ bảo trì, làm cho cư dân Tòa nhà Keangnam Hà Nội đã phải có đơn cầu cứu đến Thủ tướng.

Thế nhưng, ngay cả khi Văn phòng Chính phủ có ý kiến chỉ đạo UBND TP. Hà Nội xử lý vụ việc, việc đòi lại quỹ bảo trì của cư dân Keangnam vẫn gặp nhiều khó khăn, bế tắc.

Tại Hà Nội, Keangnam không phải là dự án duy nhất người dân gặp khó khăn trong việc đòi lại quỹ bảo trì. Bởi trước đó, cư dân Tòa nhà D11, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy cũng mất rất nhiều thời gian để đòi lại phí bảo trì tòa nhà này từ chủ đầu tư là CTCP Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco3), nhưng không được doanh nghiệp này bàn giao.

Không đòi được quỹ bảo trì, mới đây cư dân Tòa nhà D11 đã tiến hành kiện Hanco3 ra Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm. Việc giải quyết vụ khiếu kiện này chưa biết kết quả như thế nào và việc thi hành án sau đó (nếu cư dân thắng kiện) ra sao, nhưng sẽ tạo ra một tiền lệ để cư dân các tòa nhà khác hành xử với các chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì. Trong khi đó, với chủ đầu tư Hanco3, việc sẵn sàng chấp nhận tai tiếng bị khách hàng khiếu kiện cho thấy, doanh nghiệp này vẫn chưa sẵn sàng trả lại tiền phí bảo trì cho các cư dân.

Mới đây nhất, Đầu tư Bất động sản cũng nhận được đơn thư của cư dân Chung cư Sông Hồng Parkview, 165 Thái Hà, Đống Đa, phản ánh việc chủ đầu tư dự án là Tổng CTCP Sông Hồng và CTCP Đầu tư địa ốc Sông Hồng không tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị tòa nhà và bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, dù dự án đã đi vào hoạt động 3 năm. Vụ việc này hiện vẫn đang lùm xùm khi cả cư dân và chủ đầu tư đang lời qua, tiếng lại về vấn đề này, cũng như nhiều vấn đề khúc mắc khác của dự án.

Ngoài 3 dự án trên, còn hàng loạt dự án chung cư khác tại Hà Nội, dù đã đưa vào sử dụng từ lâu, nhưng cư dân vẫn phải vất vả chạy theo chủ đầu tư trong việc đòi lại quỹ bảo trì. Chẳng hạn, Dự án Sky City 88 Láng Hạ, sau 5 năm đi vào hoạt động, dự án đã thành lập được Ban quản trị nhà chung cư, nhưng số tiền quỹ bảo trì còn lại khoảng 30 tỷ đồng, chủ đầu tư là Hanotex đến nay vẫn chưa trả hết cho cư dân. Hoặc tại Dự án N05 Trung Hòa Nhân Chính của Vinaconex, đã bàn giao nhà từ lâu, đã thành lập được ban quản trị nhà chung cư, nhưng theo phản ánh mới đây của cư dân, chủ đầu tư không chịu trả khoảng 70 tỷ tiền phí bảo trì cho ban quản trị.

Việc chủ đầu tư không trả phí bảo trì, dự án không được bảo trì thường xuyên khiến Dự án N05 xuống cấp rất nhanh.

Theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức tín dụng để nhận tiền phí bảo trì và quản lý theo quy định. Đến thời điểm ban quản trị chung cư được thành lập và có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải chuyển khoản số tiền phí bảo trì cho ban quản trị trong khoảng thời gian tối đa 7 ngày (đã quyết toán số liệu), hoặc 10 ngày (nếu chưa quyết toán số liệu).

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định, thì ban quản trị tòa nhà có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trong vòng tối đa 45 ngày, UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì sẽ phải thực hiện hoàn toàn các công việc cưỡng chế và chuyển giao khoản kinh phí này cho các ban quản trị tòa nhà.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự, thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Có doanh nghiệp muốn trả nhanh

Trong khi hầu hết doanh nghiệp chủ đầu tư đều muốn chiếm giữ quyền quản lý quỹ bảo trì chung cư, thì vừa qua, có doanh nghiệp lại muốn được trả tiền phí bảo trì cho cư dân thật nhanh.

Cụ thể, tại Dự án Rainbow Văn Quán, chủ đầu tư Dự án là CTCP BIC Việt Nam mới đây có hành động “lạ” là trả tiền quỹ bảo trì nhà chung cư đến tận tay cư dân, khi doanh nghiệp và Ban quản trị nhà Chung cư Dự án Rainbow Văn Quán nảy sinh mâu thuẫn trong việc quản lý quỹ bào trì này.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một đại diện của Công ty BIC Việt Nam cho biết, số tiền quỹ bảo trì 2% tại Dự án Rainbow Văn Quán là khoảng 8 tỷ đồng. Số tiền này, chủ đầu tư đã công khai tài khoản và mật khẩu để người dân vào kiểm tra việc sử dụng quỹ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, Ban quản trị tòa nhà muốn chủ đầu tư phải bàn giao lại quỹ này.

Theo vị đại diện này, việc chủ đầu tư phải bàn giao lại quỹ bảo trì cho cư dân là đương nhiên, song ban quản trị hiện nay không được cư dân tin tưởng, nên doanh nghiệp cực chẳng đã, phải bàn giao phí bảo trì đến tay từng khách hàng, thay vì bàn giao cho ban quản trị.

Việc Công ty BIC sẵn sàng bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân cho thấy, doanh nghiệp này đã nghiêm chỉnh trong vấn đề quản lý quỹ bảo trì trước đó. Thế nhưng, việc bàn giao phí bảo trì cho từng khách hàng, thay vì bàn giao cho ban quản trị lại trái quy định của pháp luật. Vì vậy, UBND quận Hà Đông đã có yêu cầu chủ đầu tư phải chấm dứt việc bàn giao quỹ bảo trì sai luật và do đó, việc bàn giao quỹ bảo trì tại Dự án Rainbow Văn Quán đến nay vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Giám đốc Công ty Luật Intercode cho rằng, tranh chấp liên quan đến quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư tại Hà Nội thời gian qua tăng đột biến, vì đây là thời điểm giao thời giữa Nghị định 71, hướng dẫn Luật Nhà ở 2010 và Nghị định 99, hướng dẫn Luật Nhà ở 2014.

Theo luật sư Thắng, Nghị định 71 không có quy định hay chế tài đối với các doanh nghiệp không chịu bàn giao quỹ bảo trì. Chính vì thế, tranh chấp về phí bảo trì chung cư trước kia khó giải quyết và kéo dài. Việc phải kiện chủ đầu tư ra tòa, người dân chắc chắn không muốn, vì chi phí và cả các thủ tục tố tụng mất rất nhiều thời gian, nhưng cực chẳng đã, đã có dự án, cư dân vẫn phải tiến hành kiện tụng.

Tuy nhiên, ông Thắng cho biết, Nghị định 99 sắp có hiệu lực lại có quy định rõ ràng chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì khi ban quản trị nhà chung cư có yêu cầu. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao, sẽ bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế thu hồi phần quỹ bảo trì này. Chính vì quy định mới này, nên các dự án có mâu thuẫn âm ỉ liên quan đến quản lý quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư mới có dịp bùng nổ. Bởi nếu chủ đầu tư tiếp tục chây ỳ không chịu bàn giao quỹ bảo trì, sẽ bị cưỡng chế, thậm chí phong tỏa tài khoản.

Đối với trường hợp chủ đầu tư không tin tưởng ban quản trị, sợ bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị sẽ bị sử dụng sai mục đích, nên trực tiếp trao trả người dân, luật sư Thắng cho rằng, việc làm này không phù hợp với Nghị định 71, lẫn Nghị định 99 chuẩn bị có hiệu lực. Bởi việc bàn giao này sẽ dẫn tới tình trạng tòa nhà chung cư không có kinh phí bảo trì một khi có hỏng hóc. Việc thu hồi được phần tiền khách hàng đã nhận sau này cũng có thể gặp khó khăn.

“Nếu ban quản trị không thể thu hồi được tiền bảo trì từ cư dân để tiến hành bảo trì phần sở hữu chung thường xuyên, thì tòa nhà xuống cấp nhanh hơn. Khi ấy, người dân sẽ chịu thiệt lớn nhất, trong khi doanh nghiệp cũng bị mất uy tín nặng nề”, luật sư Thắng nói.