GS.TS Trần Ngọc Đường tham gia phản biện.

 Chiều 7/3, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức phản biện xã hội đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Báo cáo từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Dự thảo có 13 chương với 196 điều, thể chế hoá 8 nhóm chính sách đã được Chính phủ trình Quốc hội.

Liên quan đến sở hữu nhà chung cư, vấn đề mới của dự thảo và đã gây tranh cãi nhiều chiều ngay từ dự thảo đầu tiên, Dự thảo lần này đề xuất hai phương án.

Phương án 1: Bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Đa số các thành viên Chính phủ thống nhất với phương án bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư như nêu trong dự thảo và Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án này.

Phương án hai là giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Với phương án 1, khoản 2 điều 25 quy định: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khoản 3 điều này quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành văn bản thông báo phá dỡ nhà chung cư khi có một trong 5 trường hợp. Như, nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư...

Điều 26 quy định khi chung cư bị phá dỡ chủ sở hữu nhà chung cư được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới. Kinh phí xây dựng lại nhà chung cư được các chủ sở hữu đóng góp theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ được sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Trường hợp theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và được bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo dự án nếu có nhu cầu.

Tham gia phản biện, GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ - Pháp luật (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) nhận xét, căn cứ để có thêm quy định mới về chấm dứt quyền sở hữu hợp pháp nhà chung cư là không xác đáng và thiếu cơ sở thực tiễn.

Cụ thể, theo tờ trình dự thảo Luật Nhà ở, sở dĩ thêm quy định mới này là vì: “trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo xây dựng lại nhà ở chung cư tại các địa phương, nhất là các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn còn rất chậm và gặp nhiều khó khăn. Một trong những nguyên nhân tồn tại, hạn chế này là do pháp luật về nhà ở không có quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư nên chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời để phá dỡ nhà chung cư”.

Ông Đường cho rằng, không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở. Những nhà chung cư xuống cấp hiện nay ở miền Bắc là những nhà chung cư được Nhà nước cấp cho cán bộ, công chức thuê, sau đó bán lại cho những người đang ở, với giá cả ưu đãi và hiện nay không phải họ không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý.

Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình (có những căn hộ chung cư hàng chục tỷ). Lẽ nào vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản (lạnh lùng như vậy), ông Đường nhìn nhận.

Theo ông Đường, quy định mới không xác đáng còn ở chỗ, nhà chung cư (thời trước đây) chủ đầu tư là nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà chung cư ngày nay gắn với trách nhiệm của nhà đầu tư là một doanh nghiệp cụ thể. Doanh nghiệp đó có quyền và nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của nhà chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh trên nhà chung cư đó, đồng thời trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình… có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lẽ nào, khi hết thời hạn sử dụng với tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu của người mua để cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư hết trách nhiệm, nhất là những quy định của Khoản 3 Điều 25 không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư đâu cả, ông Đường phân tích.

Vẫn theo GS. Đường, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ở dự thảo luật là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý lý.

"Nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư. Trong lúc đó, thế giới xem đây là một xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ", ông Đường góp ý.