Toàn cảnh phiên thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách.

Đã tính nhưng sợ “giẫm chân”

Tham gia ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách diễn ra cuối tuần qua, đại biểu Lê Thị Song An (Long An) nêu rõ, khoản 10, Điều 14, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định: “Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi”, là rất phù hợp.

Song, theo đại biểu An, pháp luật đất đai hiện hành chưa có các quy định cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đối với từng loại dự án bị tác động bởi các yếu tố đầu tư, xây dựng, phát triển hạ tầng, quy hoạch, hay chuyển mục đích sử dụng đất.

Đặc biệt, các dự án thu hồi đất dưới dạng tuyến luôn tạo ra bất bình đẳng giữa những người dân phải di dời để triển khai dự án với người dân không phải di dời. Những người dân bị di dời được bồi thường đôi khi không thỏa đáng, mất việc làm, sinh kế bị ảnh hưởng và hoàn toàn không được hưởng lợi gì từ dự án do bị di dời. Trong khi đó, giá trị đất đai của các hộ dân không bị di dời có giá trị tăng thêm rất lớn.

“Tuy nhiên, Nhà nước chưa có những quy định điều tiết phần giá trị tăng thêm này để chia sẻ lợi ích với các bên, nhất là đối với người có đất bị thu hồi thuộc diện phải di chuyển”, đại biểu An nhấn mạnh.

Vì vậy, bà An đề nghị, Ban soạn thảo cần nghiên cứu bổ sung các quy định cụ thể cách thức xác định phần điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, hoặc giao cho Chính phủ nghiên cứu quy định chi tiết, cụ thể để tăng tính khả thi của quy định trong thực tế.

Cũng quan tâm đến vấn đề trên, đại biểu Đinh Ngọc Minh, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận xét, hiện nay, chênh lệch về lợi tức từ việc chuyển các loại đất không phải là đất ở sang đất ở là rất lớn, nhất là đất khu vực đô thị, có nơi chênh lệch tới hàng chục triệu đồng một mét vuông.

“Phần lợi tức này chủ yếu do doanh nghiệp bất động sản được hưởng, nó trả lời cho câu hỏi hầu hết các “đại gia” đều từ bất động sản và nhà thầu. Sửa đổi Luật Đất đai lần này có phân phối lại một phần lợi tức, tức là địa tô cho toàn dân theo Hiến pháp hay không? Đất đai là sở hữu toàn dân, sửa đổi luật có thu lại được địa tô này để phân phối lại không và hướng điều tiết như thế nào cũng chưa thấy quy định trong luật”, ông Minh nhấn mạnh.

Hồi âm ý kiến đại biểu, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà giải thích: “Nếu đấu giá, đấu thầu cho thật đúng, thì địa tô đó, Nhà nước sẽ thu được, còn chính sách nhà nước chia thế nào để hài hòa thì đấy là việc của Nhà nước”. Phó thủ tướng cho biết thêm, ở chính sách này, đã định ra là Nhà nước sẽ chia người dân sở tại, những người đã giữ đất, phát triển đất, quỹ đất, tạo ra đất đai phải được hưởng.

Vẫn theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, muốn đền bù công bằng cho những người bị thu hồi đất, thì phải có địa tô và Nhà nước phải có khoản này. “Còn chính sách nhà nước thế nào thì có lẽ phải nghiên cứu, làm rõ hơn nữa, chia tỷ lệ nào chúng tôi chưa dám, bởi đa số nằm trong luật về ngân sách, luật thuế, nếu đưa vào trong luật này bị coi là vùng cấm”, ông Hà giải thích.

Trưởng ban soạn thảo Dự án Luật Đất đai sửa đổi cũng thông tin là, thực tế đã đưa ra chính sách điều tiết địa tô, đã tính bao nhiêu phần trăm thì cho người dân tại chỗ, bao nhiêu phần trăm thì tính toán để đưa thành ngân sách nhà nước để điều tiết cho những khu vực không phát sinh ra địa tô. “Nhưng khi nhận ý kiến của các bộ, thì các bộ nói rằng giẫm chân vào khu vực khác”, Phó thủ tướng hồi âm.

Phù hợp thay vì sát giá thị trường

Thảo luận tại Kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XV và qua lấy ý kiến nhân dân, giá đất là vấn đề còn nhiều băn khoăn. Tính riêng lấy ý kiến nhân dân, với tài chính đất đai, giá đất có 979.736 ý kiến.

Tiếp thu ý kiến nhân dân, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Tham gia ý kiến tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên) cho rằng, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định Dự thảo, thì khó có thể chính xác, đảm bảo nguyên tắc là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng, thường có sự chênh lệch bằng hoặc thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành. Nhận xét như trên, bà Yên đề nghị, nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Đồng tình với đại biểu Yên, đại biểu Lê Minh Nam (Hậu Giang) cho rằng, quy định như Dự thảo chưa đủ cơ sở cụ thể để tổ chức thực hiện, mới chỉ mang tính nguyên tắc và cũng không dễ cụ thể hóa. Vị đại biểu Hậu Giang cũng đề nghị xem xét tính khả thi của quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, cũng như hiệu quả của phương pháp này.

Khẳng định giá đất theo nguyên tắc thị trường là nguyên tắc phải theo, song Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng nói thêm: “Mục tiêu phải theo là phù hợp với giá thị trường, còn thế nào là sát thì chỉ có trường hợp bán, mua, đấu giá mới có”.

Sửa đổi Luật Đất đai lần này, theo Phó thủ tướng, cũng xác định là không tuyệt đối (phù hợp với giá thị trường) được, nhưng phải đảm bảo có cơ sở khoa học và phải đảm bảo thu thập được giá đúng. Giải thích rõ hơn về giá thị trường, Phó thủ tướng nói, khi người dân đăng ký để chuyển quyền hoặc thực hiện quyền đều đăng ký ở văn phòng, thì sẽ có dữ liệu. Khi có dữ liệu, trên bản đồ có thể chia được từng thửa đất chuẩn, thì sẽ xây dựng được sơ đồ về giá.

“Khi có thửa đất chuẩn, thì hoàn toàn có thể đưa ra được thông qua mô hình thống kê, máy tính sẽ xử lý để từ số liệu đó đưa ra một giá trị chuẩn trong một quý, tiến tới trong một tháng. Tất cả các nước trên thế giới đang làm thế này”, Phó thủ tướng giải thích.