Thị trường ấm dần

Nếu như cả năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận tăng trưởng âm 6,38%, thì trong 2 tháng đầu năm 2024, tình hình đã khả quan hơn, khi doanh thu từ kinh doanh bất động sản đã tăng 20,1% so với cùng kỳ, đạt hơn 42.000 tỷ đồng.

Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) đánh giá, thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu khả quan, sau khi doanh nghiệp thực hiện tái cơ cấu. Ông Nguyễn Phước Hưng, Phó chủ tịch HUBA cho biết, nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ đã phát huy tác dụng, nhiều dự án được chính quyền địa phương tháo gỡ pháp lý và mặt bằng lãi suất giảm nhiệt, giúp doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận vốn vay.

Nhờ sự khởi sắc của thị trường bất động sản, các ngành kinh tế liên quan như xây dựng, sắt thép, vật liệu xây dựng khác… cũng sôi động hơn. Theo ông Hưng, sự phục hồi của ngành bất động sản sẽ rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thông tin, số lượng hồ sơ nhà đất trong 2 tháng đầu năm 2024 là 67.750 hồ sơ, tăng 18.801 hồ sơ so với cùng kỳ. Nhờ vậy, số thu trong 2 tháng cũng đạt 103.164 tỷ đồng, trong đó, nguồn thu thuế từ mua bán nhà đất tăng mạnh, đạt 955,3 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt 659,9 tỷ đồng.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, vừa qua, Quốc hội đã thông qua 3 luật rất quan trọng là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), với nhiều điều khoản thông thoáng hơn, giảm bớt thủ tục hành chính, từ đó giúp dự án đẩy nhanh tiến độ, nên các doanh nghiệp rất phấn khởi.

“Hiện bất động sản, đặc biệt là phân khúc dành cho nhu cầu ở thực vẫn bán được, dù không nhanh như lúc thị trường sốt nóng. Giai đoạn khó khăn nhất đã qua, khi lãi suất giảm, gửi tiết kiệm không còn cao, nên bất động sản sẽ là một trong các kênh được người dân ưu tiên lựa chọn”, ông Phúc chia sẻ.

Lo giá nhà tăng

Dù bắt đầu có bước phục hồi, các doanh nghiệp tung sản phẩm bắt nhịp chu kỳ mới của thị trường, song điều đáng lo ngại là giá bán của sản phẩm cả mới lẫn cũ trên thị trường thứ cấp bắt đầu có sự điều chỉnh tăng.

Chẳng hạn, tại Dự án Eaton Park (TP. Thủ Đức), dù chưa công bố giá chính thức, song theo các đơn vị môi giới, giá bán sẽ rơi vào khoảng 6.000 - 7.000 USD/m2 (tương đương 147,6 - 172,2 triệu đồng/m2). Đây là dự án do Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực, với kế hoạch xây dựng gần 2.000 căn hộ. Dự kiến, đầu tháng 4/2024 sẽ chính thức mở bán đợt đầu, thời gian nhận nhà vào năm 2027.

Hay như dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc (cũng tại TP. Thủ Đức), theo tiết lộ của đại diện chủ đầu tư, giá bán không dưới 100 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án căn hộ cao cấp nằm trong đô thị The Global City của Masterise Homes cũng có giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, riêng sản phẩm nhà phố tại dự án này từng bán ra thị trường với mức giá 400 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, những tưởng giá sẽ giảm, song thực tế không những không giảm, mà còn tăng lên. Điều này nghe có vẻ nghịch lý, nhưng nguồn cung khan hiếm trong khi các yếu tố đầu vào tăng, khiến giá nhà tăng là tất yếu.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và năm 2023 cũng chỉ có 2 dự án. Như vậy, sau 3 năm kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, Thành phố chỉ có 11 dự án được “khai sinh”, chưa kể thời gian triển khai xây dựng.

Trên thực tế, việc thời gian thực hiện thủ tục dự án kéo dài, cùng với quỹ đất ngày một khan hiếm và đắt đỏ, các chủ đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án, giúp nguồn cung khu vực này trở nên dồi dào. Tuy vậy, khảo sát những dự án công bố gần đây cũng cho thấy, giá bán vùng ven đang xác lập mặt bằng mới.

Chẳng hạn, Phú Đông Group chuẩn bị công bố dự án Phú Đông Sky One tại TP. Dĩ An, dự kiến xây dựng trong 24 -36 tháng và bàn giao nhà vào tháng 12/2025, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ diện tích 42 - 75 m2, đơn giá bán trung bình 30 - 32 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Cũng tại TP. Dĩ An, một dự án khác là Picity Sky Park, có kế hoạch bung hàng trong năm nay. Dự án tọa lạc gần trung tâm hành chính Thành phố, quy mô hơn 1 ha với 1.794 căn hộ. Dù chưa chính thức mở bán, song nhiều môi giới cho biết, giá bán có thể khoảng 42 - 45 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Đây là mức giá khá cao so với thị trường Bình Dương từ trước đến nay.

“Rất khó có thể trông đợi thị trường căn hộ sẽ giảm giá trong thời gian tới, bởi chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, tiền đất đều tăng. Chưa kể, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài cũng góp phần đẩy giá nhà tăng”, ông Ngô Quang Phúc nói.