Nguồn cung cạn, giá tăng

Không phải đến thời điểm này, mà từ cuối năm 2017, 4 quận trung tâm nội thành Hà Nội (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) đã gần như không còn chỗ trống văn phòng cho thuê, công suất đạt trên 97%. Làn sóng vốn FDI đổ vào Việt Nam, gia tăng sự hiện diện của các doanh nghiệp nước ngoài trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm… đã khiến phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội “nóng” trở lại sau thời gian im ắng.

Dự báo, tình trạng khan hiếm nguồn cung và tăng giá cho thuê văn phòng tại Hà Nội khó có thể cải thiện ngay, vì trong năm 2018 sẽ không có thêm dự án văn phòng chuyên biệt nào đi vào hoạt động.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, công suất cho thuê trung bình toàn thị trường Hà Nội trong năm 2017 đạt 92% với giá thuê trung bình ở mức 35,2 USD/m2/tháng.

“Chúng tôi nhận thấy, một số chủ đầu tư có thể sẽ tăng giá. Trong vòng 2 năm tới, khu vực trung tâm Hà Nội sẽ không còn văn phòng hạng A cho thuê, đồng nghĩa với diện tích, công suất của văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm sẽ đạt ngưỡng rất cao trong thời gian tới”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết.

Cách đây 10 năm - năm 2008, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội khoảng 55 USD/m2/tháng, được cho là một trong những mức giá cao nhất ở khu vực Đông Nam Á ở thời điểm đó. Tuy nhiên, đến năm 2012, giá chào thuê của các tòa hạng A tại Hà Nội đã giảm xuống, cao nhất là 42 USD/m2/tháng; năm 2015 còn 35 USD/m2/tháng và đến cuối năm 2016, chỉ còn khoảng 28 USD/m2tháng.

Có thể nói, khoảng 4 - 5 năm gần đây là “thời kỳ đen tối” của văn phòng cho thuê tại Hà Nội, các chủ đầu tư “tung” đủ chiêu trò giảm giá, khuyến mại, nhưng công suất chỉ đạt cao nhất là 70%.

Tuy nhiên, từ năm 2017, “gió đã đổi chiều” tại phân khúc này. Theo báo cáo “Triển vọng thị trường văn phòng Việt Nam năm 2018” của Savills Việt Nam, công suất cho thuê trung bình toàn thị trường Hà Nội trong năm 2017 đạt 92% (riêng 4 quận nội thành khu vực trung tâm gần đạt đỉnh 100%) với giá thuê trung bình ở mức 35,2 USD/m2/tháng, mức khá cao so với các nước trong khu vực.

“Giá thuê văn phòng tăng khá mạnh, do chủ đầu tư đã giảm bớt các ưu đãi dành cho khách thuê”, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét.

Dư địa lớn 

Tiềm năng và dư địa của thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn còn lớn, khi diện tích văn phòng trong Thành phố hiện chỉ khoảng 1,6 triệu m2, chưa bằng 20% so với nguồn cung của các thị trường như Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) hay Jakarta (Indonesia).

Theo ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, trong thời gian tới, khu vực 4 quận nội thành Hà Nội dự kiến vẫn sẽ là điểm nóng thu hút khách thuê văn phòng, cho đến khi các dự án giao thông công cộng của Thành phố như tuyến đường sắt trên cao, các cây cầu vượt và tuyến đường vành đai được hoàn thiện và đi vào hoạt động. 

Cùng chung nhận định, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cho rằng, trong những năm tới, do nguồn cung mới hạn chế, dự báo giá thuê văn phòng hạng A sẽ tăng 3,5%/năm và tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 96% trong năm 2018. Đối với văn phòng hạng B, số lượng nguồn cung mới hoàn thiện đi vào hoạt động, đặc biệt tại khu vực phía Tây, sẽ tiếp tục là thử thách lớn đối với loại tài sản này.

Trong khi đó, ông Alex Crane khuyến cáo, các nhà đầu tư cần phải có kinh nghiệm nhiều hơn trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê, khi tỷ suất sinh lợi giảm. Các khách thuê cũng phải lưu ý hiệu quả hoạt động để không ảnh hưởng tới lợi ích về tài chính của doanh nghiệp.

“Trong năm 2018, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B được dự báo sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở hạng A, khi không có nguồn cung mới. Bên cạnh các khách thuê truyền thống đến từ ngành ngân hàng, bảo hiểm, sản xuất hoặc công nghệ thông tin, các không gian làm việc chung cũng hứa hẹn sẽ trở thành một nguồn cầu tiềm năng, đặc biết đối với các địa điểm có mức giá thuê cạnh tranh”, ông Alex Crane nhận định. Theo ông, thị trường sẽ tiếp tục tập trung vào khu vực trung tâm (phân khúc hạng A) và phía Tây Thủ đô. 

Thời gian tới, với việc có thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhu cầu về văn phòng hạng A, hạng A cao cấp tại Hà Nội vẫn rất lớn. Theo bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê nhà ở và thương mại, Savills Hà Nội, nếu các chủ đầu tư mạnh dạn xây dựng các tòa văn phòng cho thuê theo chuẩn quốc tế, sẽ có khả năng lấp đầy và sinh lời cao.

“Tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng từ 4 - 8%/năm trong năm 2018 - 2019, trước khi tăng mạnh trở lại từ năm 2020 và năm 2018 được dự đoán sẽ là năm “đệm” cho sự bùng nổ nguồn cung trong giai đoạn 2019 - 2020”, bà Trang nhận xét.