Sáng 23/4, CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tổ chức Đại hội cổ đông thường niên 2022.

Theo báo cáo của Hội đồng quản trị tại đại hội, trong bối cảnh thị trường chung vẫn còn nhiều khó khăn, kết quả kinh doanh của Nam Long vẫn ghi nhận tăng trưởng 28% về lợi nhuận trong năm 2021 khi đạt 1.071 tỷ đồng.

Trong năm, doanh nghiệp đã triển khai cùng lúc các khu đô thị quy mô lớn như Izumi, Mizuki, Akari, Waterpoint và Nam Long Paragon Đại Phước.

Trong giai đoạn 2021-2023, Nam Long phát triển bất động sản nhà ở vừa túi tiền, song song với việc phát triển các khu đô thị tích hợp. Trong đó, doanh nghiệp sẽ triển khai đồng loạt các khu đô thị lớn theo mô hình Modern Township, mở rộng thêm sang bất động sản thương mại, quản lý khu đô thị, đầu tư các hệ sinh thái phục vụ nhu cầu sống - làm việc - vui chơi - mua sắm - giáo dục theo đúng mô hình khu đô thị tích hợp.

Ước tính doanh thu thuần và lãi ròng của Nam Long trong giai đoạn 2021-2023 lần lượt đạt 26.157 tỷ đồng và 4.273 tỷ đồng.

Riêng năm 2022, là cột mốc lớn của NLG khi Công ty kỷ niệm 30 năm phát triển sau nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản. Nhằm thực hiện tầm nhìn 2021-2030, đồng thời đánh dấu son cho cột mốc 30 năm, NLG đặt mục tiêu doanh thu và lãi ròng 2022 lần lượt là 7.151 tỷ đồng và 1.206 tỷ đồng, tăng 37% và 13% so với năm trước.

Trong quý đầu năm, NLG ước đạt 806 tỷ đồng doanh thu thuần và 289 tỷ đồng lãi ròng. Doanh số bán hàng ước đạt 5.895 tỷ đồng, đến từ 4 dự án: Akari City P2 (1.848 tỷ), Izumi City P1A1 (1.336 tỷ), Mizuki Park (1.756 tỷ) và Southgate (837 tỷ). Cổ tức dự kiến 10% tiền mặt.

Năm 2023, Nam Long đặt tham vọng doanh thu thuần 13.800 tỷ đồng, lãi ròng 1.996 tỷ đồng, tăng đến 93% và 66% so với kế hoạch 2022.

Trong hoạt động hợp tác thực hiện dự án, NLG tiếp tục củng cố mối quan hệ với các nhà đầu tư có nguồn vốn và kinh nghiệm như Nishietsu, Hankyu Hanshin (Nhật Bản), TBS Group,… nhằm cùng nhau triển khai và vận hành các dòng sản phẩm và khu đô thị tích hợp.

Ban Chủ tọa trả lời các câu hỏi cổ đông trong phần thảo luận tại Đại hội:

Kết quả trong báo cáo tài chính quý I/2022 thấp hơn nhiều so với kế hoạch cả năm?

Quý I/2022, dự tính lợi nhuận trên 200 tỷ đồng, trong đó có lợi nhuận từ ghi nhận bán lại cổ phần của Công ty Paragon, các đối tác đã ký hợp đồng và chuyển tiền vào tài khoản phong toả tại công ty. Nhưng thủ tục chuyển tên, cập nhật chứng nhận đầu tư chậm hơn dự kiến, nên dự kiến lợi nhuận 350 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng sẽ dời lại ghi nhận trong 2022.

Siết nguồn vốn vào bất động sản có ảnh hưởng hoạt động bán hàng của công ty trong thời gian tới, có giải pháp gì nếu gặp khó khăn về bán hàng?

Nam Long có làm việc trực tiếp với 7-8 ngân hàng đồng hành và thường tài trợ cho khách hàng mua dự án của NLG. Theo đó, với các dự án đầy đủ pháp lý, quy hoạch, giấy phép bán hàng, thì họ không thay đổi chính sách đối với Nam Long và ủng hộ các khách hàng của Nam Long. Đây là lợi thế của Nam Long chứ không phải hạn chế.

Tại sao chi phí bán hàng 2021 cao đột biến, chiếm 8% doanh thu?

Do cuối năm hợp nhất dự án Southgate. Đối với 1 dự án, thường chi phí bán hàng chiếm 7-9% doanh thu, gồm hoa hồng môi giứi, tài trợ cho mua nhà, nhà mẫu, sale&marketing, chi phí liên quan đến chủ quyền…Tổng chí phí bán hàng chiếm 8% doanh thu vẫn nằm trong kế hoạch phát triển dự án, không có gì cao.

Tại sao phân chia cổ tức thấp hơn so với 2021 trong khi kế hoạch 2022 đặt mục tiêu đều tăng so với thực hiện?

Năm 2021 tỷ lệ trả cổ tức bằng tiền mặt là 15%/mệnh giá, năm 2022, đề xuất cổ tức tiền mặt 10%/mệnh giá, chênh lệch này do nguyên tắc cơ bản khi ban Giám đốc đề xuất tỷ lệ thì căn cứ trên nhu cầu vốn công ty qua các năm, tối đa 40% lợi nhuận được dùng để trả cổ tức tiền mặt. 

Năm 2021, công ty có kế hoạch phát hành riêng lẻ tăng vốn để mua gia tăng quỹ đất. Thông thường, sẽ là 10% tiền mặt như 2020, nhưng để tạo hấp dẫn cho cổ phiếu 2021 nên Ban Giám đốc đề xuất nâng lên 15%. Tại thời điểm đó, cổ tức/thị giá hồi đầu năm 2021 khoảng 5%, ngang tiền gửi tiết kiệm, tăng hấp dẫn của cổ phiếu NLG với nhà đầu tư. Và kết quả là NLG cũng đã phát hành riêng lẻ thành công, huy động được 2.000 tỷ đồng.

Kế hoạch năm nay thực chất quay về như mức cổ tức bình thường ở những năm trước.

Quy mô bán hàng năm 2022 là 23.400 tỷ đồng, tương ứng sản phẩm, dự án nào, kế hoạch mở bán trong 2022?

Năm nay tổng doanh số bán hàng dự kiến 23.400 tỷ, đến từ nhóm dự án cũ đã triển khai từ những năm trước, năm nay tiếp tục bán hàng (Southgate, Mizuki Park, Akari, Waterpoint) và các dự án mới (Izumi City, Cần Thơ, Hải Phòng và Đại Phước).

Trong quý II sẽ mở bán tiếp các dòng sản phẩm Ehome tại Southgate, dòng Flora tại Mizuki, Akari (2 block), Waterpoint.

Đợt 1 NLG mở bán giai đoạn 1 Izumi cho các khách hàng đã đăng ký từ năm trước thì chỉ vài ngày lượng đăng ký mua đã hết số lượng sản phẩm mở bán.

Số vốn đầu tư hạ tầng dự án Waterpoint?

Vốn đầu tư dự kiến 4.000-5.000 tỷ đồng cho 190 ha dự án. Trong đó, Công ty chỉ cần vay một ít, còn lại huy động từ việc bán vốn cho đối tác. Vừa qua , Công ty đã hoàn thành đợt phát hành trái phiếu và huy động được 1,000 tỷ đồng cho việc đầu tư hạ tầng giai đoạn 2 của dự án Waterpoint.

Chiến lược bán hàng tại dự án Izumi City, Đồng Nai?

NLG cạnh tranh bằng sản phẩm, để đưa ra sản phẩm nằm trong tầm thanh toán của khách hàng mục tiêu - những người có nhu cầu thực, mua để ở.

So với đối thủ cạnh tranh, dự án của NLG có 5 trục đô thị, dọc trục đô thị là khu dân cư và thiết kế compound đảm bảo an ninh, an toàn khách hàng

Các khu mở, khu thương mại thì đặt dọc theo trục đô thị, các chỉ tiêu quy hoạch, cảnh quản, cây xanh…đầy đủ tiện ích cho khách hàng.

Kế hoạch phát triển quỹ đất trong điều kiện giá đất tăng nhanh, siết vốn trái phiếu, tín dụng vào bất động sản?

Chiến lược phát triển quỹ đất thì mỗi công ty đều có công thức riêng. Với Nam Long, tập trung trên các hệ thống phát triển giao thông, phát triển quy hoạch trên các vùng phát triển và đi trước 10-15 năm. NLG phát triển quỹ đất trên các vùng có thể mua đất với giá rẻ, triển khai nhanh, giảm thiểu chi phí xây dựng.

Song song đó, công ty phát triển quỹ đất trên nền tảng kết hợp với các đối tác lớn, các chủ đất có quỹ đất lớn sẵn sang hợp tác, dĩ nhiên, Nam Long cũng sẵn sàng tham gia các chương trình đấu giá đất của Nhà nước.

Nếu nhìn ngắn hạn thì thấy lo ngại, nhưng dài hạn, các bạn có thể thấy thành phố Hồ Chí Minh đã có quyết định mở rộng đường vành đai 3 kết nối HCM – Bình Dương - Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu sẽ phát triển hàng ngàn ha đất trên cung đường này. Ở Hà Nội cũng quyết định làm vành đai 4, và các tỉnh thành lớn như Hải Phòng, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Cần Thơ…cũng đều có quỹ đất lớn.

Nếu ta đi theo nguyên tắc, không đi vào vùng xôi đỗ - da beo, mà đi theo hệ thống phát triển hạ ầng, giao thông, đó là chiến lược ta phải làm.

Đối với việc thắt chặt huy động vốn từ trái phiếu, NLG không thể tránh khỏi ảnh hưởng nhưng đã có sự chuẩn bị trước. Công ty đã có sự hợp tác với các đối tác quốc tế có tiềm lực tài chính lớn. Bên cạnh đó, lãi suất của NLG sau khi hòa ngân hàng trong nước và quốc tế ở khoảng 6,5%/năm nên những biến động về lãi suất gần như không xảy ra.

Với việc là công ty có uy tín trên sàn, các đợt huy động vốn đều có sự ủng hộ lớn. Công ty đang làm việc với các Công ty đánh giá, xếp hạng tín nhiệm để gia tăng uy tín trên thị trường huy động vốn.

Theo đuổi chiến lược nhà vừa túi tiền trong bối hiện nay, làm sao đảm bảo biên lợi nhuận?

Không thể khng làm, Chính Phủ đã ra chính sách, yêu cầu mỗi dự án phải dành ra 10-20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, hoặc 10% sản phẩm cao tầng cho nhà ở xã hội.

Trong các dự án Nam Long phát triển hàng trăm ha đó luôn luôn dành đất 1 phần để phát triển nhà ở xã hội.

Như đã nói, Nam Long có chiến lược phát triển quỹ đất trên các vùng mà không gọi là sản phẩm cao cấp, mà là sản phẩm vừa túi tiền – là vùng mà ta có thể mua đất giá rẻ, triển khai nhanh nhất, chi phí tài chính ít nhất, công nghệ xây dựng – thiết kế làm sao để nhanh nhất, đưa chi phí xây dựng rẻ nhất.

Siết tín dụng vào bất động sản ảnh hưởng gì đến Nam Long?

Tất nhiên người ta thường nói khi khó chung, lụt thì lút cả làng, NLG không tránh khỏi, nhưng công ty đã sẵn sàng cho vấn đề này và có giải pháp. Khi hợp tác với các đối tác nước ngoài, NLG không chỉ sử dụng năng lực phát triển dự án của họ mà còn sử dụng năng lực tài chính cùng phát triển dự án.

Thứ 2 Nam Long cũng có quan hệ tín dụng với ngân hàng nước ngoài với lãi suất hợp lý, tốt hơn lãi suất vay trong nước. NLG đã đi đường dài để xây dựng năng lực, từng bước phát triển kênh huy động vốn ngoài biên giới.

Tại sao lợi ích của cổ đông thiểu số cao hơn đa số?

Việc lợi ích cổ đông đa số ít hơn thiểu số được thể hiện trên BCTC do việc hạch toán và chỉ mang tính chất thời điểm. 

Trong năm 2021, Nam Long hợp nhất công ty Southgate. Theo nghiệp vụ hạch toán, sau khi hợp nhất thì chúng ta phải ghi nhận lại doanh thu, đồng thời hạch toán 100% lợi nhuận của công ty Southgate vào group. Sau đó sẽ có bút toán ghi tách bạch lợi nhuận của công ty mẹ và lợi nhuận của cổ đông thiểu số.

Với cách hạch toán như vậy, lợi nhuận của cổ đông thiểu số là A đồng thì sẽ tách ra làm 2: Một phần của Nam Long và một phần của cổ đông thiểu số. 

Trước năm 2021, công ty Southegate này không được hợp nhất thì chúng tôi không ghi nhận doanh thu cũng như lợi nhuận cho cổ đông thiểu số mà ghi nhận trực tiếp phần lợi nhuận tương ứng với tỷ lệ sở hữu của Nam Long trong Southgate.

Bên cạnh đó, NLG đang triển khai dự án ở nhiều công ty (6 công ty), và thời điểm quý 1, có công ty đang đầu tư nên ghi nhận lỗ. Cộng dồn vào thì con số lợi ích của cổ đông thiếu số cao hơn. Khi nào công ty đầu tư bán hàng và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận thì lợi ích của cổ đông đa số sẽ hiện thị rõ hơn trên bảng báo cáo tài chính.