Chung cư Opal Riverside (TP.HCM) với hơn 600 hộ dân vẫn chưa được cấp sổ hồng

Bài 5: Để Nhà nước, doanh nghiệp, người dân không… cùng thua

Những phi lý trong quản lý đất đai như nhát dao chí mạng đâm vào doanh nghiệp. Dự án bất động sản vướng mắc kéo dài khiến hàng ngàn tỷ đồng bị chôn vùi, doanh nghiệp suy kiệt, người dân bị tước quyền lợi, Nhà nước thất thu, nền kinh tế lãng phí cơ hội phát triển, môi trường đầu tư, kinh doanh bị tổn hại.

Thiệt hại không điểm dừng

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các dự án bất động sản hiện vẫn dựa chủ yếu vào nguồn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Năm 2020, trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng của các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, có khoảng 42% được sử dụng liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Khi dự án vướng mắc về giấy phép đầu tư, giải phóng mặt bằng…, không thể triển khai được, sẽ dẫn đến hàng ngàn tỷ đồng bị chôn vùi trong đất đai, doanh nghiệp không thể trả được nợ ngân hàng. Hệ lụy là khoản vay tín dụng của doanh nghiệp có nguy cơ thành nợ xấu, tiềm ẩn rủi ro cho cả hai bên, thị trường bất động sản không ổn định.

Vướng mắc pháp lý liên quan tới đất đai khiến dự án không triển khai, mở bán, hoặc dừng cấp sổ đỏ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới thu ngân sách của TP.HCM từ tiền sử dụng đất năm 2020 bị sụt giảm, chỉ đạt 7.633 tỷ đồng, giảm 23,4% so với năm 2019. Trong đó, thu tiền sử dụng đất dự án bất động sản chỉ 1.289 tỷ đồng, giảm 84,9% so với năm 2019.

Theo HoREA, do vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và môi trường kinh doanh, nên đã xuất hiện xu thế nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn chuyển hướng đầu tư từ TP.HCM về các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, hay các tỉnh ven biển. Hệ lụy này kéo theo sự giảm tốc về tăng trưởng kinh tế của TP.HCM - vốn được coi là đầu tàu kinh tế của cả nước.

Còn người dân bị tước đi chủ quyền tài sản, mất quyền cầm cố, thế chấp vay vốn làm ăn, không được hưởng các tiện ích công cộng tương xứng với đồng tiền bỏ ra, vẫn phải dùng thực phẩm không đảm bảo an toàn bởi quy hoạch nhà máy giết mổ công nghiệp hiện đại của TP.HCM bị phá sản… 

Cần minh bạch thông tin

Sự ách tắc thủ tục pháp lý dẫn tới dự án tê liệt còn xảy ra do những sai phạm của chủ đầu tư. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, tính tới cuối năm 2020, Thành phố có hơn 35.000 căn hộ/nền đất được hàng chục chủ đầu tư thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất hoặc cả quyền sử dụng đất và tài sản tương lai; hơn 3.000 căn hộ/nền đất chưa được cấp sổ liên quan dự án có nguồn gốc đất công; hơn 24.000 căn hộ/nền đất dự án liên quan việc Thanh tra Chính phủ đang làm rõ hoặc chờ hướng xử lý do có sai phạm của chủ đầu tư/cơ quan nhà nước.

Về vấn đề này, nhiều luật sư cho rằng, người mua nhà là bên ngay tình, vô can. Vì vậy, cần tách riêng phần sai phạm của chủ đầu tư để xử lý và cấp sổ hồng trước cho người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Đối với trường hợp chủ đầu tư dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung, thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng mua nhà, nên cũng cần tách ra xử lý riêng.

Liên quan đến giải pháp để “phòng hơn chống”, theo Luật sư Nguyễn Văn Quynh, Giám đốc Hãng luật Hưng Yên, cơ quan quản lý cần minh bạch thông tin chủ đầu tư/dự án thiếu sót hay sai phạm từ khâu cấp phép, thi công, cầm cố theo tiến độ dự án, theo từng quý. Có như vậy, người dân mới nắm bắt kịp thời, trở thành “người tiêu dùng thông thái” ngay từ khâu đầu tiên (mua) và đòi quyền lợi của mình khi cần. Hiệu quả của giải pháp này đã rất rõ khi thời gian qua, nhiều địa phương phía Nam đã cắm biển thông báo dự án giả mạo… giúp nhiều người tránh mắc bẫy.

Khơi thông điểm nghẽn pháp lý

Với Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ ách tắc cho các dự án sử dụng đất, bao gồm cả dự án bất động sản hay sản xuất. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, vấn đề khó nhất là xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Thực tế, hầu hết phần diện tích đất này là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất, thường có hình dáng bất định, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có “số thửa đất” được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương, nhưng không phải là “đối tượng chiếm đất, không tạo thành thửa đất”. Theo ông Châu, chỉ cần xác định là “không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập” để tính giá đất nhằm thu tiền sử dụng đất, thuê đất, sẽ tháo gỡ được các vướng mắc.

Với phần diện tích đất lớn thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án, cần hình thành khung tiêu chí cụ thể về diện tích và điều kiện phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2.000, được kết nối kết cấu hạ tầng với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu, để “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”.

Riêng về dự án bất động sản, theo HoREA, luật hay dự thảo luật chưa có giải pháp về việc chủ đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị không được đảm bảo quyền được đầu tư, kinh doanh đối với các lô đất trong dự án để thực hiện các công trình giáo dục, y tế, thể dục - thể thao có kinh doanh. Trong khi đó, họ là người bỏ vốn thực hiện giải phóng mặt bằng để có quỹ đất dự án, cũng là người bỏ vốn đầu tư xây dựng toàn bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thì lẽ ra phải có quyền ưu tiên lựa chọn được đầu tư kinh doanh tất cả các sản phẩm tạo ra từ dự án.

Giải “tắc” từ cả con người 

Nói về nguyên nhân dự án “đứng hình”, ông Lê Hoàng Châu thẳng thắn: “Có nguyên nhân do nhận thức của cán bộ, công chức nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật. Chẳng hạn, trong thời gian qua, TP.HCM bị ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, thì các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác vẫn thực hiện bình thường. Minh chứng là, hơn 10.000 người nước ngoài mua nhà tại TP.HCM chưa được giải quyết cấp sổ hồng, trong khi TP. Hà Nội đã giải quyết suôn sẻ”.

Đó là chưa nói, sự phối hợp của sở, ngành liên quan có vấn đề. Sở Xây dựng TP.HCM tại Văn bản số 2140/SXD-CPXD ngày 18/2/2021 đã “tố” rằng, theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, Sở đã có công văn gửi Sở quy hoạch - Kiến Trúc, Sở Tư pháp để có ý kiến thống nhất về việc giải quyết thủ tục cấp phép xây dựng đối với các khu vực quy hoạch chức năng sử dụng đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới, song “không nhận được ý kiến góp ý của các đơn vị trên”.

Còn Sở Kế hoạch và Đầu tư mới đây giải trình, trong 39 dự án ách tắc đang xem xét, có 18 dự án chưa nhận đủ ý kiến của các sở, ngành.

Sự ách tắc, lòng vòng còn ở chính UBND TP.HCM khi ngày 12/3/2021, đã yêu cầu sở, ngành rà soát tham mưu giải quyết để tháo gỡ kiến nghị, bức xúc mà doanh nghiệp bất động sản phản ánh tại Hội nghị Gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền Thành phố với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày 27/2/2021.

Điều đó có nghĩa, nhiều vụ việc lại quay về sở, ngành, trong khi có nhiều vụ, điển hình là Dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, không chỉ Sở Tài nguyên và Môi trường, mà mới nhất là tháng 1/2021, thực hiện chỉ đạo của chính UBND TP.HCM, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cùng cơ quan liên quan ngồi lại rà soát pháp lý và thống nhất đề xuất lên, nhưng tới giờ UBND TP.HCM vẫn… yên lặng. 

Từ các vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM cho rằng, tháo gỡ vướng mắc quản lý đất đai cần song hành cả giải pháp cải cách con người lẫn quy định pháp luật: “Cái gốc là do cán bộ chuyên môn không giỏi, không sâu và không tách bạch. Đáng nói, những người yếu kém lại khó sa thải, thay thế ngay tức khắc, bởi quy trình xử lý quá phức tạp. Một giám đốc sở không thể cách chức được trưởng phòng, mà phải theo quy trình, phải đưa nhiều cấp xem xét. Có lẽ, cần mạnh dạn trao quyền cho người đứng đầu”, ông Hậu nói.

Còn với doanh nghiệp, tất cả dù đã bị dồn tới bờ vực, dù đã khủng hoảng niềm tin, thì vẫn mong một “tia sáng cuối đường hầm”, khi vẫn còn kêu để xin cứu, bởi lời cam kết của lãnh đạo TP.HCM Nguyễn Thành Phong tại Hội nghị Sơ kết hoạt động của Tổ công tác về đầu tư và lấy ý kiến góp ý kế hoạch cải thiện môi trường đầu tư của TP.HCM năm 2021 tổ chức ngày 19/3: “Chính quyền Thành phố luôn cầu thị, mong muốn giải quyết khó khăn của các doanh nghiệp, của nhà đầu tư bằng hành động thực chất, cụ thể”.