Bài 3: Làm sao để lợi dân, tăng thu ngân sách  

Nếu buộc cả quận trung tâm TP.HCM trồng lúa hay để đất nông nghiệp xen kẽ đất ở, gây khốn khổ cho dân thì phi logic. Nếu cố cưỡng cầu, thì ngần ấy đất lúa cũng không thể đảm bảo an ninh lương thực cho Thành phố. Tuy vậy, nếu xóa sổ để “bê tông hóa” tất cả đất nông nghiệp, thì môi trường cho cả chục triệu dân Thành phố sẽ lâm nguy.

Lối thoát cho đất nông nghiệp xen kẽ đất ở?

Vì sao lại có đất nông nghiệp xen kẽ đất ở giữa lòng TP.HCM?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM-HoRea cho rằng, do “tác  động  của  quy  định  về  cấp  Giấy  chứng  nhận cho các thửa  đất  ở  tại  nông  thôn và  thửa “đất  ở  tại  đô  thị” có  diện  tích lớn hơn hạn mức đất ở theo khoản 1 và  khoản 2, Điều 20 Nghị định  43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng có diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong cùng thửa  đất ở hoặc thửa đất nông nghiệp độc lập nằm trong điểm dân cư nông thôn hoặc trong đất đô thị”. Ông Châu lấy ví dụ, chủ sở hữu một ngôi nhà trệt trong khu dân cư hiện hữu ổn định tại phường Đông Hưng Thuận (quận 12) có diện tích xây dựng 200 m2 trên thửa đất có diện tích khuôn viên 1.000 m2 làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. 

Đất nông nghiệp “loang lổ” ở huyện Bình Chánh (TP.HCM)

Có 2 phương án. Một là, cấp sổ cho toàn bộ diện tích khuôn viên 1.000 m2,  thì với phần 200 m2 bằng với hạn mức đất ở, chủ nhà nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, nhưng ít. Phần đất 800 m2  còn lại lớn hơn hạn mức đất ở thì phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất với số tiền rất lớn.

Nhưng vì hạn chế tài chính, chủ nhà chọn phương án 2 được cấp sổ công nhận đất ở cho 200 m2 theo hạn mức, tất yếu, 800 m2 còn lại sẽ ghi nhận là đất nông nghiệp trong sổ bộ đất đai. Từ đó dẫn tới một thửa đất có một phần diện tích là đất ở và một phần diện tích là đất nông nghiệp, nảy sinh tình trạng vẫn có loại đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu ổn định của khu vực đô thị.

“Hạn chế của Luật Đất đai 2013 là chưa quy định cho phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn. Do vậy, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch”, ông Châu nêu trong kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 mà cơ quan chức năng đang tiến hành.

Giải bài toán giá bồi thường đất nông nghiệp?

Một thực tế khác, tại hàng loạt quận huyện như TP. Thủ Đức, quận 12, Hóc Môn… người dân có đất nông nghiệp xen kẽ đất ở và dính quy hoạch, thậm chí quy hoạch “treo” hàng thập kỷ gây cảnh sống tạm từ lúc đầu xanh đến khi bạc tóc.

Và thực tế nữa, giá bồi thường đất nông nghiệp để giải phóng mặt bằng làm dự án của TP.HCM dù được cơ chế đẩy cao gấp từ 5 - 35 lần so với giá Nhà nước quy định, nhưng vẫn chênh lệch quá lớn so với giá thực tế thị trường khiến dân ít đồng thuận, khiếu nại dẫn tới dự án đình trệ, đội vốn, gây nguy hại cho ngân sách.

Giải bài toán này ra sao? Mới đây, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ký Văn bản khẩn số 10505/STNMT - PC gửi UBND TP.HCM tham mưu về cơ chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực tài nguyên và môi trường để đưa vào Dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Quốc hội.

Sở khá “khéo léo” khi tham mưu rằng, “cho phép TP.HCM áp dụng việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất cùng mục đích sử dụng thì bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi theo tỷ lệ phần trăm”.

Tất nhiên, việc áp dụng bồi thường bằng việc giao đất này không chỉ đối với loại đất nông nghiệp.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phân tích, Thành phố đang triển khai rất nhiều dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt có những dự án có tổng mức đầu tư rất cao trên 10.000 tỷ đồng, trong đó kinh phí bồi thường chiếm tỷ lệ 50 - 70%. Để thực hiện các dự án nói trên,  nhu cầu về vốn cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là rất lớn, nhưng khả năng cân đối nguồn vốn đầu tư của Thành phố còn hạn chế do phải thực hiện điều tiết, phân bổ hợp lý nguồn vốn cho các dự án trọng điểm, cấp thiết khác như vành đai 3, chống ngập, tuyến metro số 2...

Thế nên, thay vì phải bỏ ra kinh phí rất lớn để đầu tư các dự án nêu trên, thì cần dùng “đòn bẩy” kinh tế bằng cách sử dụng quỹ đất và công cụ quy hoạch để quy hoạch thành các khu đất tái định cư, người dân bị thu hồi đất sẽ được bồi thường cùng loại đất. Nếu khác loại đất thì sẽ được hoán đổi theo tỉ lệ tương ứng và phù hợp với giá thị trường tại thời điểm triển khai dự án.

Làm được vậy, Nhà nước không cần phải chi một số tiền quá lớn để đầu tư xây dựng các công trình trong điều kiện nguồn vốn ngân sách hạn chế không đáp ứng kịp thời cùng lúc thực hiện nhiều công trình. Còn người dân có đất bị thu hồi thì được điều tiết giá trị tăng thêm. Chủ đầu tư rút ngắn thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, khắc phục tình trạng các dự án treo, dự án bị kéo dài.

Việc này cũng phù hợp với mục tiêu, định hướng và nhiệm vụ của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cho phép TP.HCM áp dụng việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi theo tỷ lệ phần trăm.

Giữ hay xóa sổ đất nông nghiệp?

Có hai câu chuyện chưa từng có ở TP.HCM:

Chuyện thứ nhất, đầu năm 2022, tại chương trình lãnh đạo Thành phố gặp gỡ, đối thoại cán bộ, hội viên nông dân, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan đã khuyên nông dân không nên bán rẻ, “bán lúa non” đất nông nghiệp, mà ngược lại giữ được càng nhiều càng tốt, để chuẩn bị cho bước phát triển trong tương lai của quận, huyện.

Chuyện thứ hai, cuối năm 2022, tức mới đây, tại cuộc họp về tiến độ triển khai thực hiện đề án đầu tư xây dựng các huyện thành quận hoặc thành phố trực thuộc TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030, cũng ông Võ Văn Hoan đề nghị, trong giai đoạn này, các huyện ủy và UBND 5 huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ không đề xuất hoặc kiến nghị TP.HCM việc xin chủ trương chuyển thành quận hay thành phố.

Trước đó, UBND TP.HCM ban hành Kế hoạch về xây dựng Đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TP.HCM) giai đoạn 2021 - 2030.

Thông tin khiến các huyện đang khát khao “lên đời” phấn khởi và nhiều lần đề xuất định hướng. Đây cũng là nguyên nhân bùng phát nạn phân lô xẻ thịt đất nông nghiệp vùng ven đến mức chính quyền địa phương “hoảng hồn” đi cắm biển cảnh báo.

Nhưng thực tế trên cũng cho thấy, việc trồng lúa làm nông, kể cả các huyện của TP.HCM cũng không còn “mặn” ở cả chính quyền, nói gì nông dân.

Trên nhiều diễn đàn, cuộc tranh luận của cả người dân lẫn học giả, chuyên gia về việc TP.HCM nên hay không nên giữ lại đất nông nghiệp cũng “nảy lửa”. Một bên lý luận, sứ mệnh làm nông nghiệp của TP.HCM đã hoàn thành, nếu có làm nông nghiệp công nghệ cao cũng nên để các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long cung cấp.

Phía bên kia lại phân tích, nếu bê tông hóa hết “mảng xanh yếu ớt”, thì đó là cách phát triển đô thị thụt lùi, sẽ tác động lớn đến môi trường.

Tuy nhiên, theo khảo sát của chúng tôi, thì nhiều hơn ý kiến nghiêng về việc giữ đất nông nghiệp diện tích đủ lớn ở khu vực nhất định và kêu gọi đầu tư nông nghiệp công nghệ cao, đầu tư công trình tạo vành đai xanh, phần còn lại trả lại cho dân hay quy hoạch thành khu dân cư, KCN để đem lại lợi ích thiết thực cho dân.

Luồng ý kiến này cũng phần nào trùng với ý kiến của khá nhiều chuyên gia nông nghiệp tại hội nghị đối thoại giữa Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn TP.HCM với các doanh nghiệp, hợp tác xã mới đây. 

Các chuyên gia dẫn chứng, tại Dubai, hiện các nhà trồng rau theo mô hình trụ đứng đang được ứng dụng rộng rãi, vì năng suất cao, sạch mà lại tiết kiệm diện tích đất. “Chỉ cần 3 ha đất, ánh sáng nhân tạo và 10% lượng nước so với phương pháp trồng trọt hiện đại, mô hình này có thể cung cấp 1.000 tấn rau/năm cho Dubai”, vị chuyên gia nói.

Tại  buổi làm việc mới đây với TP.HCM về đề xuất thí điểm cơ chế đặc thù mới phát triển TP.HCM và những vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng cho rằng, TP.HCM là siêu đô thị, đầu tàu về kinh tế, khoa học, công nghiệp, thương mại, dịch vụ…, nhưng có tỷ lệ đất nông nghiệp chiếm tới 53,39% là quá lớn, cần phải điều tiết một tỷ lệ phù hợp với một thành phố công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Ông Hà “gợi hướng” rằng, TP.HCM không nên coi đất nông nghiệp chỉ là đơn thuần làm kinh tế nông nghiệp, mà nên coi đất nông nghiệp là không gian về môi trường và sinh thái. Đất nông nghiệp tại TP.HCM có thể sử dụng đa mục đích. Đa mục đích ở đây không chỉ là nông nghiệp đa mục đích, mà còn là dịch vụ, như du lịch về nông nghiệp, thương mại về nông nghiệp và sản xuất dược liệu trong lâm nghiệp. Tất cả là nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất đai.